Малоэтажное строительство: инвестор оценил спрос

Еще в 2014-2015 годах в крае индивидуального малоэтажного жилья по итогам года вводилось больше, чем многоэтажного. Тогда этот сегмент стройки удвоился всего за несколько лет, начиная с 2011 года.

И в минувшем году, после нескольких лет отставания, малоэтажное строительство снова по вводу вышло вперед - из 549 700 кв. метров 276 100 пришлось на него. Можно уверенно сказать, что по своему потенциалу роста оно сегодня предпочтительнее городских небоскребов.

Возвращение в свой дом

Секрет роста строительства и ввода индивидуального жилья вблизи большого города прост. Во-первых, оно своими силами обходится потребителю в 2-5 раз дешевле за 1 кв. метр жилья, чем, например, квартира во Владивостоке, Артеме, Уссурийске или Находке. Во-вторых, он получает более комфортное жилье с участком земли при доме. В-третьих, зачастую имеет полную автономность и избавляется от ежемесячных платежей сетевикам и ЖКХ за их бескомпромиссные и дорогие услуги. В-четвертых, это мировая тенденция - когда подавляющее число жителей крупных городов живет в малоэтажке, окружающей небоскребное ядро агломерации. В общем, люди стремятся туда, где им лучше, - в свой дом.

Собственный комфортный дом - это более высокое качество жизни. И если есть спрос на такую собственность, то строительный рынок оперативно реагирует. И, более того, еще пару десятков лет назад именно строительные компании сами формировали этот спрос, развивая малоэтажку на свой страх и риск, не особенно рассчитывая на поддержку властей. Сегодня ситуация меняется, государство представило целый ряд мер стимулирования для потенциальных домовладельцев. А региональная власть идет по пути упрощения административных процедур.

В последние тридцать лет строительство пригородной малоэтажки в Приморье прошло несколько этапов. Начало первому из них положило еще кооперативное движение 1980-х, когда состоятельные горожане строили в пригородной зоне кирпичные индивидуальные дома площадью 500-700 кв. метров. В какой-то степени они объединялись в товарищества индивидуальных застройщиков, но на землях ТИЗов не осуществлялось строительства по единому проекту - каждый «товарищ» строил, исходя из своих финансовых возможностей и выбирая проект на свой вкус. Такой подход сформировал довольно пеструю индивидуальную застройку на больших городских территориях. Во Владивостоке, например, это Черная речка, район аэродрома на Седанке и ряд других территорий.

К концу 1990-х годов возникла новая тенденция - строительство в пригородной зоне коттеджных поселков по единым для общей территории проектам. Первый такой небольшой поселок, построенный по деревянной каркасной технологии, с общим благоустройством, оградой и охраной, был построен в пригороде Владивостока в районе ст. Океанской в 1998 году компанией Александра КОСЯЧЕНКО «Косандра».

Ставка на очень состоятельных потребителей оказалась уязвимой. В дальнейшем такие поселки во Владивостоке столкнулись с нехваткой покупателей. Кстати, и компания «Косандра» в следующих своих проектах «Радово-1», «Радово-2» ориентировалась сначала на потребителей выше среднего достатка, а затем была вынуждена пересмотреть свою стратегию в малоэтажном строительстве.

Другими застройщиками тоже предпринимались попытки работать на состоятельного приморского потребителя, но их проекты осуществлялись довольно долго. Не один год строились поселок премиум-класса «Green Park» и «Анютинские дачи» в районе Садгорода, «Орлиное гнездо» на «Заре», «Новая Венеция» в Находке. Но на рынке с начала 2000-х годов появилось довольно много строительных компаний, вытесненных из ответственного капитального строительства, которые стали находить возможности строить небольшие малоэтажные комплексы и поселки, по цене жилья оказавшиеся привлекательнее городских квартир, но просторнее - 150-200 кв. метров.

Еще интереснее по цене для покупателей оказались дома в новых малоэтажных коттеджных поселках и квартиры в таунхасах, которые стали строиться в Артеме и Надеждинском районе. Активности здесь придало строительство низководного моста через Амурский залив на полуостров Де-Фриз.

Однако помимо ряда относительно простых и решаемых проблем самой серьезной для строительства новой пригородной приморской малоэтажки для массового потребителя было и остается необеспечение ее инженерной инфраструктурой и социальными объектами. В частности, их отсутствие сегодня является одной из основных причин того, что пока не осуществляются комплексные проекты малоэтажной застройки в районе бухт Лазурная и Емар многодетными семьями.

Трудный переход

Новый этап в строительстве пригородной малоэтажки в Приморье начался примерно в 2012 году, когда весной на высоком государственном уровне было принято решение организовать ЖСК «Остров» для категорий граждан, которым может быть оказана господдержка - для работников ДВФУ и сотрудников институтов ДВО РАН. В дальнейшем в ЖСК приняли и несколько многодетных семей. Задачей кооператива стало построить жилой поселок примерно на тысячу жителей, в основном из индивидуальных домов и дуплексов на острове Русском - в нескольких километрах от кампуса ДВФУ. Для этого ему бесплатно было предоставлено около 40 га территории.

Строительство этого поселка должно было стать показательным и для страны, и для региона, и доказать, что рядовые приморцы со средними доходами могут рассчитывать на улучшение жилищных условий через строительство своего дома в комфортной среде.

К сожалению, образцовым это строительство не стало, несмотря на приличную государственную поддержку проекта поселка, которую ЖСК в разное время оказывали курирующие федеральные госструктуры - АИЖК, федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства и, сегодня, АО «ДОМ.РФ», а также - администрации Приморского края и Владивостока. К поселку за бюджетные средства были подведены инженерные сети, дорога, были выделены сотни миллионов рублей помощи. И еще 1,6 млрд рублей правление АО «ДОМ.РФ» решило предоставить на завершение этого строительства.

Теперь проект поселка ЖСК «Остров» завершает уже само АО «ДОМ.РФ», привлекая к этому своих постоянных партнеров. На встрече с пайщиками в начале этого года губернатор Олег КОЖЕМЯКО сказал им, что окончательно ввести весь поселок планируется в 2021-22 годах. Для этого со стороны правительства края будет оказана помощь. Он отметил: «Мы не волшебники, и решить в одночасье весь клубок проблем, которые не решались годами, невозможно. Как нельзя взять и достроить все 252 дома одновременно, как этого хотелось бы всем пайщикам. Но краевая власть начала эту работу, есть определенный алгоритм действий. И вместе с вами, с федеральными структурами мы приложим все усилия, чтобы вы смогли въехать в свои долгожданные дома». Кстати, к решению проблемы этого ЖСК подключилась и такая эффективная краевая структура, как Фонд поддержки обманутых дольщиков Приморского края, которая сегодня успешно решает вопросы ввода в эксплуатацию долгостроев.

Вероятно, ошибки этого строительства уже учтены на будущее и не повторятся. Кстати, в плане социалки этот поселок пока остается без своей социальной инфраструктуры. Ее в проекте нет. И это теперь один из наиболее актуальных вопросов, который невозможно решить без участия краевой власти.

Тем не менее, новый подход к индивидуальному строительству в Приморье сегодня начинает обкатку и на других проектах. В частности - на строительстве поселка «Де-Фриз», ведущемся компанией «DNS Девелопмент» (входит в группу компаний DNS) на территории опережающего развития «Надеждинская». По количеству жилья и жителей этот поселок будет примерно таким же, как и ЖСК «Остров» - около 35 000 кв. метров и 1080 поселенцев. Но здесь уже предусмотрен торгово-развлекательный центр, что сделает эту территорию более комфортной.

Посетив это строительство, Олег Кожемяко напомнил, что край будет впредь поддерживать тех инвесторов, которые реализуют свои проекты, выделяя средства на их обеспечение социальной, инженерной и дорожной инфраструктурой. Но эта помощь будет оказываться на определенных условиях: «Эти компании должны будут предусмотреть часть квартир на ту сумму, которую мы затратим на инфраструктуру, для продажи приморцам по доступной цене. В этом поселке мы отработаем систему такого взаимодействия. И обязательно учтем мнение людей, берущих ипотеку под 2%».

Лариса Жиронкина. Журнал "Дальневосточный капитал", август, 2020 год.