На Дальнем Востоке ипотека замедлила падение

В конце марта ожидания ЦБ в этом сегменте были гораздо пессимистичнее: прогнозировалось сокращение выдач по сравнению с прошлым годом на 50%. Такой же прогноз ранее давали и в Минстрое, и в АИЖК. В конце 2014-го - начале 2015 года ипотечная картина действительно наблюдалась нерадужная: из-за высокой учетной ставки ЦБ проценты по ипотеке оказались просто неподъемными, а напряженность в экономической обстановке заставила банкиров внимательно следить за своими рисками и более пристально изучать заемщиков.

Следствием событий декабря 2014 года стало замедление роста объемов ипотечных сделок, а в некоторых случаях - даже полная приостановка. Так, например, по итогам 5 месяцев 2015 года в Дальневосточном банке не приходится говорить об увеличении объемов выданной ипотеки по сравнению с прошлым годом, отметила начальник управления розничного кредитования департамента розничного кредитования и кредитования малого и среднего бизнеса ПАО «Дальневосточный банк» Ирина ОЛЕСИК.

«За пять месяцев 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на жилищное кредитование снизился, - рассказали в пресс-службе Дальневосточного Сбербанка. - С начала 2015 года Дальневосточным банком Сбербанка России выдано более 4,5 тыс. жилищных кредитов, что на 27% ниже уровня прошлого года. Снижение спроса, естественно, отразилось и на объемах выданной ипотеки - около 8 млрд рублей с начала года по сравнению с 11,7 млрд рублей, выданными за аналогичный период прошлого года».

Как пояснила управляющий директор по ипотеке банка ВТБ24 в Приморском крае Людмила УЛАНОВА, в 2015 году произошло определенное насыщение рынка, условия кредитования по сравнению с началом прошлого года ухудшились, уровень доходов населения просел.

«В первом квартале отчасти прошли сделки, договоренности по которым были достигнуты в ноябре-декабре 2014 года, - рассказала Людмила Уланова. - Поэтому существенного падения объема выдач по сравнению с аналогичным периодом прошлого года не наблюдалось. Безусловно, те банки, которые занимались и занимаются ипотечным кредитованием на серьезной системной основе в течение многих лет, останутся на рынке. Другое дело, что объемы кредитования все равно будут снижаться, мы не увидим того, что наблюдали в последние годы, - резкого роста выдач и объемов».

Господдержка в помощь

Программа господдержки была запущена фактически на умирающем рынке. В рамках нее государство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой ЦБ (сейчас 11,5%) плюс 3,5 п. п. (итого 15%) и ставкой по кредитам, которая не должна превышать 12%. До снижения в начале мая ключевой ставки с 14% до 12,5% банкам было особенно выгодно выдавать ипотеку именно в рамках госпрограммы. Благодаря льготной ставке, которая ниже общерыночной, условия кредитования стали более приемлемыми для потенциальных заемщиков.

При этом предполагалось, что дополнительная польза от государственной программы будет у региональных банков. Но ожидания оправдались не в полном объеме: многие небольшие банки стали отказываться от участия в программе (среди дальневосточных банков таких примеров, к счастью, нет), в то время как федеральные банки всего за несколько месяцев исчерпали лимиты по выдаче займов с господдержкой. Например, Сбербанк уже обратился в Минфин за увеличением своих лимитов. В настоящее время правительством обсуждается возможность увеличения лимита программы до 700 млрд рублей.

Дальневосточный Сбербанк за период действия программы с марта 2015 года выдал 435 кредитов на 800 млн рублей по программе «Ипотека с государственной поддержкой». Средний размер такого кредита в Сбербанке составляет 1,8 млн рублей. «Объем выданных кредитов с господдержкой в общей выдаче жилищных кредитов составил 23,2%. Наибольший спрос на данный кредит наблюдается в Амурской и Сахалинской областях - 39,5% и 26,2% соответственно, наименьший - в Магаданской области и Камчатском крае - 5,1% и 12,4% соответственно», - рассказали в пресс-службе Дальневосточного Сбербанка.

Банком ВТБ24 за неполные 3 месяца на Дальнем Востоке в рамках данной программы выдано 255 кредитов на сумму более 505 млн рублей. Количество поданных заявок - 1 056, то есть это те заемщики, которые на сегодняшний день планируют взять ипотеку в ВТБ24 и находятся в поиске подходящего объекта недвижимости. Как отметила Людмила Уланова, в тройке лидеров региона по количеству выдач находятся Приморский край, Якутия, Хабаровский край.

«Ограничивает выдачи по этой программе максимально возможная сумма ипотечного кредита в 3 млн рублей для регионов, - отметила Людмила Уланова. - Программа поддержки, в первую очередь - строительного рынка и застройщиков, рассчитана на жилье экономического класса. Не секрет, что стоимость 1 кв. м новостройки в крупных городах Дальнего Востока достаточно высокая, и суммы ипотеки в 3 млн рублей по льготной ставке недостаточно, разве что для покупки 1-комнатной квартиры или при условии существенного первоначального взноса. Если же клиенту необходима сумма больше, он может ее взять, но процентная ставка будет базовая (т. е. 14,95% при условии страхования)».

Кроме того, сразу два банка ДФО активно подключились к государственной программе: Дальневосточный банк и Примсоцбанк. Так, Дальневосточный банк предлагает своим клиентам программу «Ипотека с государственной поддержкой» с процентной ставкой 11,9% годовых (независимо от срока кредита и размера первоначального взноса). Как отметила Ирина Олесик, эта программа оживила интерес населения к квартирам в новосторойках, сделав их приобретение в ипотеку более доступным по сравнению с вторичным рынком. По мнению Ирины Олесик, успех программы будет зависеть напрямую от двух ключевых факторов: стоимость квадратного метра при долевом строительстве и количество предложений застройщиков.

Как отметил начальник управления ипотечного кредитования ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» Илья ТКАЧУК, количество заявок с середины июня резко возросло, что связано со снижением ставок по данному виду кредита. Некоторые категории граждан, например участники программы ЖРС или семьи с двумя детьми, могут рассчитывать на процентную ставку 10,3%-11,4% годовых.

«В течение последних месяцев 2015 года наблюдается стойкое снижение процентных ставок как по кредитам на первичный рынок, так и на вторичное жилье. С введением программы «Ипотека с господдержкой» у большего числа категорий граждан появился шанс улучшить свои жилищные условия. Конечно, наш банк является активным участником различных социальных проектов, и мы одни из первых начали рассматривать заявки по этой программе. Можем утверждать с полной уверенностью, что данная программа «оживила» рынок ипотечного кредитования», - сообщил Илья Ткачук.

Возвращение домов в кредит

Если весной главным фактором повышения спроса на ипотечные продукты была программа, то уже летом с постепенным снижением учетной ставки ЦБ интерес проснулся и у потребителей «негосударственной» ипотеки. Ставки по кредитам, не подходящим для госпрограммы, находятся на уровне 13-15% с перспективой снижения в июле. При этом для получения наиболее привлекательной ставки по жилищному займу клиенту практически любого банка придется в обязательном порядке застраховать жизнь и здоровье.

Сбербанк регулярно проводит различные акции, в том числе и по жилищным кредитам. В марте-апреле 2015 года проводилась акция по жилищным кредитам на приобретение готового жилья с пониженной процентной ставкой. С 1 мая действуют особые условия кредитования молодых семей: применяется дисконт при установлении процентных ставок, а также снижен размер первоначального взноса для семей с ребенком (детьми).

В дальневосточных подразделениях банка ВТБ24, благодаря специфике региона, популярным, зарекомендовавшим себя продуктом является «Военная ипотека». И объем выдач по данной программе на сегодняшний день, в частности в Приморском крае, составляет почти 50% от общего объема выданных ипотечных кредитов.

В Примсоцбанке одной из самых популярных среди населения ипотечных программ является «Материнский капитал плюс». Эта программа позволяет оформить ипотечный кредит на сумму материнского (семейного) капитала и регионального материнского капитала, при этом применяется упрощенная процедура подтверждения доходов заемщика. На сегодняшний день в рамках реализации этой программы банк выдал уже свыше тысячи ипотечных кредитов.

Кроме того, многие банки возобновили программы кредитования приобретения загородной недвижимости, строительства домов и покупки земельных участков. Сбербанк с 30 апреля 2015 года возобновлил прием кредитных заявок по продукту «Загородная недвижимость», в рамках которого можно приобрести земельный участок, дачу, садовый дом. А с 29 мая Сбербанк возобновил прием кредитных заявок по продукту «Строительство жилого дома». Первоначальный взнос составляет 30% от стоимости строительства. Срок кредита, как и по всем жилищным кредитам Сбербанка, до 30 лет. Процентные ставки от 15% годовых при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

ВТБ24 кредитует приобретение загородного жилья на вторичном рынке на территориях с развитым рынком загородной недвижимости. Банк также предоставляет кредиты на приобретение таунхаусов в рамках стандартной программы кредитования вторичного жилья.

Как рассказал Илья Ткачук, Примсоцбанк не прекращал выдачу ипотечных кредитов ни на один день, даже после повышения ставки ЦБ, в том числе и на приобретение домов с земельными участками. «Что касается строительства на собственном земельном участке, то для этого есть программа под залог другого имеющегося недвижимого имущества. Примсоцбанк выдает кредиты на строительство собственного дома при наличии у заемщика имеющейся в собственности недвижимости в качестве залогового обеспечения. Размер займа при этом не превышает 70% от стоимости залога», - рассказал Илья Ткачук.

Ставки пойдут вниз

В данный момент ипотечные банки и правительство смотрят более оптимистично на ситуацию с жилищными займами, чем в начале года. Постепенно увеличиваются объемы сделок, их суммы. При этом ситуация на Дальнем Востоке несколько отличается от других нецентральных регионов страны. Например, Людмила Уланова отмечает, что на Дальнем Востоке традиционно одна из самых высоких средних сумм ипотечного кредита по стране. Связано это со стоимостью жилья. Прежде всего, в крупных городах Дальнего Востока: Владивосток, Хабаровск, Южно-Сахалинск.

«Традиционно велика доля территориально-распределенных сделок в ДФО, - рассказала Людмила Уланова. - Это когда, проживая в одном регионе, клиент приобретает жилье в другом. Отработав на Дальнем Востоке, люди предпочитают переехать в регионы с более мягким климатом, центральную полосу России, на юг. У некоторых покупка недвижимости связана с обучением детей в центральной части России».

Как отметили в пресс-службе Дальневосточного Сбербанка, на всех территориях обслуживания наблюдается рост ипотечного кредитования, наибольший рост зафиксирован в Магаданской области и Камчатском крае - 38% и 32% соответственно. На данных территория также отмечаются наибольшие суммы сделок - 2 млн рублей в Магаданской области и 2,1 млн рублей в Камчатском крае при среднем уровне по всем регионам 1,7 млн рублей.

Ипотечный рынок имеет все шансы к стабилизации, считают эксперты, перспективы развития достаточно оптимистичные. Со снижением процентных ставок на рынке строящегося жилья началась тенденция к снижению ставок и по кредитам на вторичном рынке, да и цены на жилье потихоньку начали уменьшаться. При этом во втором полугодии 2015 года банкиры прогнозируют дальнейшее снижение процентных ставок по ипотеке. А значит, стоит ожидать увеличения объема и сумм сделок.

«Мы оптимистично оцениваем перспективы ипотечного кредитования в 2015 году, хотя объемов выданных кредитов в последние 2 года будет достичь довольно сложно, - рассказала Ирина Олесик. - Мы считаем, что при сохранении стабильности в экономике и геополитике доступность ипотечного кредитования для населения будет планомерно повышаться. Сокращение количества сделок в начале года, как «отложенный спрос», будет способствовать развитию рынка ипотеки во второй половине 2015 года».

По прогнозам ВТБ24, вторая половина года будет характеризоваться увеличением спроса на ипотечные кредиты. «Ипотека будет оставаться основным драйвером роста кредитования, поскольку проникновение ипотеки в российской экономике недостаточно велико. Если Банк России продолжит политику агрессивного снижения ключевой ставки, то мы, безусловно, будем поддерживать этот тренд в рамках всех продуктов, в том числе ипотеки», - сообщила Людмила Уланова. 

Анна РЫКОВА.  Журнал "Дальневосточный капитал", июль, 2015 год.