Сбербанк защитит дольщиков и подстрахует стройки

Механизм долевого строительства будет заменен на проектное финансирование, а расчеты при покупке квартир будут проводиться через эскроу-счета. Предполагается, что основными бенефициарами нового порядка выступят граждане, которые будут защищены от недобросовестных застройщиков, в прошлое должны уйти долгострои и понятие «обманутый дольщик».

По данным Минстроя, на конец прошлого года в России уже существовали или были потенциально проблемными более 2 тысяч домов. По оценкам же депутатов Госдумы, прозвучавшим при обсуждении нового законопроекта, в стране насчитывается около 200 тыс. обманутых граждан. Все это являлось более чем весомым поводом для изменений правил игры на строительном рынке России.

Сегодня не только сама строительная отрасль, но и банки, которые еще крепче будут привязаны к жилищному строительству, готовятся к росту кредитования отрасли, отрабатывают технологию работы с покупателями и застройщиками и анализируют рынок с точки зрения потенциальных партнеров.

Первый опыт финансирования строительства с использованием эскроу-счетов уже получил Сбербанк. В начале весны в Воронежской области сдан первый дом, возведенный на условиях проектного финансирования, а все деньги, депонированные покупателями на эскроу-счетах, переведены застройщикам. Опыт признан успешным.

 

Покупатель под защитой банка

Все пути покупателя квартиры в строящихся домах теперь будут проходить через банк, где он, заключив договор с застройщиком, должен будет открыть эскроу-счет и перечислить на него накопленные деньги. На этот же счет он должен будет добавить средства, полученные по ипотечному кредиту. И ждать, когда дом будет сдан. Все отношения - покупатель - застройщик - банк - настроены на то, чтобы ключи от заветных квадратных метров были выданы вовремя. Теперь в этом кровно заинтересован не только покупатель, но и застройщик, которого банк прокредитует под полное завершение проекта. Да и сам банк, которому не нужны риски несвоевременного возврата кредита, который гасится, главным образом, за счет средств, депонированных на эскроу-счете.

Разбираться с тонкостями новых правил игры «Дальневосточному капиталу» помогали специалисты Дальневосточного банка Сбербанка (ПАО): директор Управления финансирования недвижимости Михаил БУРУКИН, директор Управления торгового финансирования и корреспондентских отношений Роман БАЛАШОВ.

- Счет эскроу - специальный счет условного депонирования, на который покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после передачи квартиры, - рассказывает Михаил Бурукин. - Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей, так как списание денег со счета эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. При этом доход, получаемый от размещения средств покупателей квартир, используется для снижения ставки застройщику либо дольщику (механизм выбирает застройщик).

Это основные правила. Все обстоятельства отношений застройщика и покупателя регулируются исключительно Гражданским кодексом и договором. Когда и в каком объеме будут вноситься средства - это вопрос договоренности, главное, чтобы к моменту завершения строительства они были на счете в полном объеме.

Вопросы, лежащие на поверхности

- Может человек передумать и разорвать договор, и забрать деньги? Жизнь нередко заставляет менять планы.

- До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры, - поясняет Михаил Бурукин. - Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги. Например, при нарушении графика строительства, и если дом не сдается в срок, то через два месяца гражданин может забрать средства с эскроу-счета. При этом если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

На важный аспект обращает внимание Роман Балашов: «Если, что-то случится с банком, в котором у покупателя открыт счет эскроу, то в любом случае средства покупателя в объеме до 10 млн рублей застрахованы».

Сегодня почти 80% нового жилья в России строится с участием ипотеки. По словам наших собеседников, кредитные средства также будут направлены на эскроу-счет того банка, который ведет финансирование строительства дома. При этом сама ипотека может быть оформлена в любом банке. Хотя выгоднее это будет делать в одном банке. Как, к примеру, у Сбербанка для этих случаев сформированы комплексные предложения, которые учитывают интересы покупателя и застройщика.

Плюсов для застройщика больше

С точки зрения застройщиков, это, наверное, - более сложная история. Проектное финансирование требует особых компетенций не только в вопросах четкой организации самой стройки, но и в финансовой сфере. Строители опасаются, что без согласования с банком нельзя будет потратить ни рубля.

В значительной степени это так, поскольку банк будет выступать кредитором, выделяя целевые средства на конкретный проект. Сегодня очевидно, что банки ожидают взрывного роста кредитного портфеля строительной отрасли. До последнего времени, по некоторым оценкам, до 70% строек финансировалось средствами дольщиков, и лишь порядка 20-25% - за счет банковских кредитов, и совсем небольшая часть - самими девелоперами. Сейчас этот расклад будет принципиально другим, деньги дольщиков на этапе строительства будут замещены кредитами и поступят застройщику только после сдачи дома.

По мнению наших собеседников, очевидный плюс здесь в том, что, выходя на проект и выбрав банк, застройщик может быть уверен в том, что его объект будет до конца профинансирован, и ему не придется в середине стройки ломать голову над тем, где взять денег.

- Проблема долевого строительства состояла как раз в том, что застройщик зависел от того, как идут продажи квартир в еще недостроенного доме, - поясняет Роман Балашов. - Спрос не всегда одинаков и высок, и в ожидании, когда другие дольщики принесут средства, сроки строительства зачастую затягивались. Это вело к удорожанию квадратных метров. Нынешний порядок позволит упорядочить финансовую дисциплину и исключит финансовые потери дольщиков.

Дальневосточный Сбербанк уже давно работает в партнерстве со многими строительными компаниями региона. И, по словам Михаила Бурукина, каких-то особых требований к застройщикам не возникнет.

- Можно сгруппировать три основных критерия, по которым банк будет принимать решение об участии в проекте, - поясняет руководитель Управления финансирования недвижимости. - Это репутация - в истории компании не должно быть несвоевременно сданных домов, банкротства, налоговых долгов. Мы готовы работать с теми застройщикам, которые получили все разрешительные документы на строящийся дом и имеют 15% собственных средств от бюджета проекта. Третий параметр - проект должен быть экономически эффективным: доходы, полученные от продажи квартир, должны перекрывать расходы.

Надзорных функций у банка нет, но строительные эксперты будут следить за ходом стройки, помогать застройщикам правильно оформлять документы. И это, по мнению наших собеседников, для застройщиков - только плюс. Целевое использование средств будет неукоснительно контролироваться.

Условия кредита

Как поясняют наши собеседники, кредитная линия, которую будет открывать Сбербанк для строительства объекта (жилой дом или комплексная застройка), может составлять до 85% бюджета проекта. Максимальный срок кредита - 5 лет (при комплексной застройке - 7 лет).

Кредит обеспечивается ипотекой земельного участка на инвестиционной фазе и ипотекой построенных квартир - на эксплуатационной. Средства на счетах эскроу не могут быть залогом, так как принадлежат дольщикам, поясняет Михаил Бурукин.

Кредитная (средневзвешенная ставка) будет зависеть от размера средств дольщиков на счетах эскроу и состоять из двух частей: специальной (пониженная ставка - для ссудной задолженности, равной объему средств на счетах эскроу) и базовой (рыночная ставка - для остальной задолженности). Она пересчитывается ежемесячно. При покрытии средствами на счетах эскроу более 100% суммы кредита банк предоставляет дополнительную скидку. В каждом конкретном случае ставка устанавливается индивидуально и зависит от параметров финансируемого проекта. При этом средневзвешенная ставка по кредиту с применением счетов эскроу за весь период строительства - в среднем на 35% ниже рыночной. И чем активнее будут продажи на инвестиционной стадии, тем ниже окажется средневзвешенная ставка, пояснили в Дальневосточном Сбербанке.

Экономика эскроу

Открытие и ведение счета эскроу для покупателя бесплатны, никаких комиссий за переводы взиматься не будет. При этом эскроу-счета не подразумевают под собой какого-то процентного роста денежных средств. Строительство длится не один год, и, по логике, эти вложения должны каким-то образом индексироваться, чтобы в случае инфляции они не превратились в копейки. Однако, законодательством в данном случае это не предусмотрено и напрямую не регулируется.

- Для покупателей, согласно 214-ФЗ, эскроу-счета беспроцентные, - поясняет Михаил Бурукин. - Ранее дольщик отдавал деньги застройщику и не получал с них никакого дохода, но имел риск потери средств. Теперь положение дольщика улучшится, его средства в безопасности. Но в рамках договора банка и застройщика у покупателя появляется немало возможностей для сокращения затрат.

И здесь нужно вернуться к комплексному предложению, которое разработал Сбербанк. Застройщик сам выбирает вариант скидок, которые может предоставить банк. Ее получает физическое лицо при оформлении ипотечного кредита, либо сам застройщик, который вернет покупателю скидку через снижение цены квартиры.

Как поясняют в банке, для застройщиков ранний переход на эскроу-счета станет фактором конкурентного преимущества. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков. Имея прогнозируемый источник финансирования, застройщик сможет получать скидки от поставщиков материалов и подрядчиков. Это исключает ситуации, когда застройщик вынужден продавать квартиры с большой скидкой, чтобы продолжать финансировать строительство.

Гарантированный источник финансирования позволит застройщику более гибко принимать решение, в какой момент стоит предоставлять покупателям скидки, тем самым стимулируя продажи и увеличивая объем средств на счетах эскроу, и какой объем квартир стоит оставить для продажи в качестве готового жилья, для того чтобы получить максимальную выгоду. Еще одно преимущество этого механизма - возможность снижать процентную ставку в зависимости от продаж квартир.

Получат ли сами банки какую-то выгоду от эскроу-счетов? Про ожидание роста кредитного портфеля и повышение прозрачности рынка мы уже упоминали. Это, несомненно, плюсы. Но есть и минусы. Наши собеседники указывают, что по ряду проектов исчезает источник ежемесячной уплаты процентов, как при стандартном проектном финансировании (При расчете через счета эскроу, пока дом не сдан, средства с него расходовать нельзя, в том числе на проценты, - прим. ДК).

Продать вместе со Сбербанком

Новые механизмы финансирования застройщики смогут использовать в рекламной политике. Сбербанк, вступая в тесную финансовую связку с застройщиком, не меньше его заинтересован в успешности продаж квартир в новостроях и готов всячески способствовать их продвижению на рынок.

- Мы даем возможность застройщикам использовать бренд Сбербанка. Для его потенциальных покупателей - это аргумент надежности будущей сделки, - поясняет Роман Балашов. - При этом у Сбербанка есть инструменты, которые позволяют застройщикам правильно позиционировать себя на рынке. У нас успешно работает платформа «Дом Клик» - сайт и мобильное приложение, с помощью которой наши партнеры могут оценить спрос, презентовать свои квартиры. Таким образом, мы помогаем застройщикам правильно выстраивать ценообразование и предлагаем использовать наши каналы продаж. Если граждане выбирают квартиру с помощью этого приложения, они могут рассчитывать на определенные скидки и бонусы.

По словам директора Управления торгового финансирования и корреспондентских отношений Романа Балашова, Сбербанк к новым правилам финансирования строительной отрасли и новому порядку работы с покупателями готов.

Во-первых, уже есть успешный опыт - о нем мы говорили в начале. Во вторых, отработаны все алгоритмы взаимоотношений с покупателями и застройщиками, эти процессы автоматизированы и протестированы; в третьих - обучены и в полном объеме проинструктированы сотрудники банка. Нововведения уже работают на практике, заключены первые договоры с застройщиками, которым предстоит работать с использованием эскроу-счетов.

Лариса ЛАРИНА

Журнал "Дальневосточный капитал", апрель, 2019 год.