Ипотека возвращается: Объемы ипотечного рынка на Дальнем Востоке достигли показателей середины 2013 года

Ряд банков заморозили ипотечное кредитование либо оставили эту услугу как преференцию зарплатным клиентам. Некоторые банки как федерального, так и регионального значения передали ипотечное направление на некий «аутсорсинг» в сторонние или дочерние кредитные организации, не формируя собственные программы, в частности Росбанк и Азиатско-Тихоокеанский банк. Вместе с тем все банки, оставшиеся на рынке ипотеки Дальнего Востока, предлагают оформить кредиты на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 10 до 25%. Валютная ипотека, в свою очередь, практически скрылась за горизонтом. За 2016 год на Дальнем Востоке лишь в Приморье была заключена одна ипотечная сделка в валюте в эквиваленте 19 млн рублей под 9% годовых.

Досье «Дальневосточного капитала»: Рынок российской ипотеки за 4 месяца 2016 года вырос на 49% и составил 446,5 млрд рублей. За этот период 261 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования, что на 41% больше, чем годом ранее. Средняя ставка выдачи составила 12,96% (по данным Агентства ипотечного кредитования).

Ипотека пошла в рост

Общая сумма ипотечных кредитов, выданных на 1 мая 2016 года, в Якутии достигла рекордной для Дальнего Востока величины - 5383 млн рублей (+47% к показателям прошлого года).

Несмотря на то что средняя цена за квадратный метр в Приморье производит шокирующее впечатление, находясь в пределах 54 995 - 87 296 тыс. рублей (по данным primstat.gks.ru), объем ипотечных кредитов на 1 мая 2016 года в крае составил 4747 млн рублей (+38% по сравнению с аналогичными данными прошлого года).

Одновременно в процентном соотношении ипотечный рынок Чукотки прибавил 40% за период январь - апрель 2016 года, хотя сама по себе сумма одобренных кредитов, безусловно, мала - всего 175 млн рублей. С начала года хабаровчане оформили ипотечные кредиты на общую сумму 4116 млн рублей, что позволяет констатировать рост краевого рынка ипотеки на 28%. Наименьший процентный рост ипотечных сумм продемонстрировала Камчатка - лишь 7% с начала 2016 года (под данным www.cbr.ru).

Дальневосточники предпочитают рассчитаться с банком за кредит в течение 14,8 года, и приморцы торопятся больше всех, покрывая свои расходы оперативнее остальных земляков - за 14 лет. Жители Еврейской автономной области погашают ипотеку дольше всех, за 16 лет. Как правило, средний кредит, оформлявшийся на Дальнем Востоке уже в 2016 году, равен 2,5-3 млн рублей, что позволяет с учетом собственных средств приобрести семье с одним-двумя детьми 1-2-комнатную квартиру площадью 55 кв. м. Средний возраст супругов составляет 35 лет.

В данном контексте аналитики Дальневосточного банка Сбербанка России отмечают: в 2016 году произошло смещение в пользу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке. Так, доля кредитов, оформляемых на новострой за 5 месяцев 2016 года, составила 20,4% (26,1% годом ранее), покупка вторичного жилья с помощью ипотечного кредита - 79,6% (73,9% годом ранее). Чаще всех за ипотекой в строящемся жилье обращаются заемщики Сахалина (30,3% сделок), а реже всех - жители ЕАО (лишь 5%).

Управляющий директор ВТБ24 по ипотеке в Приморье Людмила УЛАНОВА рассказывает: «В начале прошлого года спрос на жилье находился на невысоком уровне: все желающие купить квартиру сделали это в декабре 2014 года на волне ажиотажа, вызванного резкой девальвацией рубля. В 2015 году оживила рынок программа «Ипотека с господдержкой». Хотя и в этом случае нельзя обойтись без одного большого «но». В Приморском крае, да и на всем Дальнем Востоке, не так много строящегося жилья. Тем более - по параметрам программы господдержки: кредитование на покупку жилья экономкласса. Поэтому по-прежнему большая часть ипотеки в Приморье выдается на приобретение объектов вторичного рынка».

Из локальных тенденций этого года Людмила Уланова выделяет аномально высокий спрос на ипотечные кредиты в январе-феврале 2016 года, что было вызвано ожиданием населения прекращения программы господдержки. В марте, после продления госпрограммы, спрос на ипотеку вернулся на обычный уровень.

По словам начальника сектора по работе с партнерами и жилищного кредитования Приморского отделения Сбербанка Натальи ШЕСТАК, в начале 2016 года сохранились основные тенденции жилищного кредитования года прошлого: растет спрос на жилье на первичном рынке, покупатели отдают предпочтение недвижимости экономкласса, все чаще клиенты используют средства материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке. «Основные тенденции 2015 года и начала 2016 года связаны с программой государственного субсидирования ипотеки и ее условиями», - рассказывает Наталья Шестак.

По словам специалистов аналитической службы Дальневосточного банка Сбербанка России, программа «Ипотека с господдержкой», как и в прошлом году, остается наиболее популярной среди клиентов банка на Дальнем Востоке. В 2015 году этим предложением воспользовались 2254 семьи (17,5%), за 5 месяцев 2016 года - 844 семьи (16,3%). Предпочтения заемщиков в зависимости от региона ДФО имеют ярко выраженные отличия. Так, наибольшая доля ипотек с господдержкой выдается в Амурской области (2015 г. и 2016 г. - 27%). Наименьшая доля в 2015 году - в Камчатском крае (9,2%), за 5 месяцев 2016 г. - в ЕАО (6%).

По данным ВТБ24, за счет большого количества строящегося жилья в районе Уссурийска Приморского края доля договоров ипотеки с господдержкой и военной ипотеки достигает там 30-40% от общего количества сделок - выше, чем в других городах Приморья.

С точки зрения Вячеслава ТОГОБИЦКОГО, начальника департамента розничного кредитования и КМСБ Дальневосточного банка, наибольший интерес заемщики проявили к программе ипотеки на первичном/вторичном рынке жилья (85% от общего объема выданных ипотечных кредитов в банке за 2015 год) со средней суммой кредита чуть более 2 млн руб. и сроком 15 лет; приобретение квартиры путем участия в долевом строительстве составило 27%, средняя сумма кредита - 2,87 млн руб.; покупка дома с земельным участком - 3%, средняя сумма кредита - 4,26 млн руб. Программа ипотеки с господдержкой нашла спрос у 11% заемщиков, желающих приобрести недвижимость на первичном рынке жилья (новострой).

Елена ДЕМЬЯНЕНКО, начальник отдела ипотечного кредитования Примсоцбанка, замечает, что, несмотря на активную работу правительства России по реализации федеральных программ, направленных на развитие первичного рынка, ипотечный бизнес в 2015 году в основном был нацелен на приобретение недвижимости на вторичном рынке. Благодаря запуску программы «Ипотека с господдержкой» со сниженными процентными ставками, во второй половине 2015 г. начало набирать обороты кредитование первичного рынка. В основном выбор заемщиков был направлен на приобретение 2-комнатных квартир, предназначенных для работников государственных учреждений и градообразующих предприятий страны, многодетных семей и семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. К таким группам относятся работники государственной власти, медицины, науки, здравоохранения. На основании принятого решения правительства РФ о продлении программы субсидирования «Ипотека с господдержкой» Примсоцбанк продолжил работу в рамках программы «Жилье для российской семьи» (строительство осуществляется в Уссурийске и Владивостоке). Также он возобновил работу по продукту «Военная ипотека». Банк совместно с администрацией Приморского края продолжает работу по программе «Обеспечение жильем молодых семей».

Просрочка в «ноль десятых»

Из сформировавшейся на 1 мая 2016 года задолженности по ипотечным кредитам на Дальнем Востоке в сумме 210 207 млн рублей (платежи, которые заемщики планомерно и ежемесячно погашают) лишь 1297 млн рублей числятся в ряду просроченной (0,62% от общей суммы). Валютная ипотека вышла на просрочку в сумме 205 млн рублей (0,09%).

Объемы взысканий в результате реализации заложенного имущества за последний год упали значительно в Приморском крае и Амурской области. Если к 1 января 2015 г. сумма проданной таким образом недвижимости в Приморье была равна 41 млн рублей, то в течение всего прошлого года банки реализовали квартиры ипотечных должников всего лишь на 18 млн рублей. В Амурской области пик изъятия квартир на сумму 38 млн рублей пришелся на 2014 г., тогда как за весь прошлый год банки продали ипотечную недвижимость стоимостью лишь 5 млн рублей. Однако в разряд реализованных квартир вошла также жилплощадь камчадалов и жителей Чукотки, которые два года назад избежали этой участи (по данным www.cbr.ru).

Судя по цифрам, не столь проблемной оказалась для ДФО валютная ипотека. «Часть клиентов продолжают исполнять свой долг перед банком в валюте, так как имеют основной заработок в долларах США, евро или иенах. Круинговые компании в этом смысле оказались наиболее стабильными», - отмечает Людмила Уланова.

Эксперты полагают, что сегодня самое время идти на реструктуризацию тем заемщикам, кто испытывает сложности с выплатой ипотечного долга. Курс рубля к доллару сегодня наиболее выгоден для такого рода сделок. Валютный ипотечный кредит может быть реструктуризирован в рублевый (курс доллара будет пересчитан в рубли в день заключения договора реструктуризации).

В кредитных организациях действует целый ряд программ помощи ипотечным заемщикам. В ВТБ24 в одном случае предлагают отсрочку по погашению основного долга, с сохранением общего срока погашения кредита, на срок не более 12 месяцев. В течение года клиент оплачивает только проценты. В другом случае - увеличение срока кредита, за счет чего уменьшается ежемесячный платеж. В третьем - получение так называемой «ипотечной карты» - стабилизационного кредита, который банк предоставляет заемщику на погашение 12-ти ежемесячных платежей. В этот период клиент оплачивает только проценты по данной карте. И продолжает проживать в своей квартире или своем доме.

«В Примсоцбанке заемщикам предложили различные виды реструктуризации, облегчающие их кредитную нагрузку, отсрочки, рассрочки и уменьшение ежемесячного платежа. По валютной ипотеке - перевод долга в рублевый эквивалент. При этом банк также предоставляет отсрочку и уменьшает платежи путем увеличения срока кредитования. Кроме того, Примсоцбанк заключил соглашение о сотрудничестве с АО «АИЖК» - о принятии участия в программе помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, реализуемой согласно постановлению правительства РФ», - говорит Елена Демьяненко.

Главный специалист отдела ипотечного кредитования Алмазэргиэнбанка Софья ШАЙХЕТ обращает внимание на то, что заемщику необходимо понимать: реструктуризация - это изменение текущих условий заключенного с банком кредитного договора, а не освобождение его от принятых на себя обязательств по кредитному договору. В то же время банк может рассмотреть вопрос о частичном или полном списании штрафов, пеней и неустоек за просроченные платежи, образовавшихся в период ухудшения платежеспособности заемщика, на основании заявления, поданного заемщиком. Такой вопрос решается индивидуально в зависимости от сложившейся ситуации, однако это не является обязательным условием реструктуризации. Реструктуризация договора не предусматривает освобождения заемщика от обязательств по страхованию имущества, а также личного страхования, требования в отношении которых установлены заключенным кредитным договором.

Ипотека не инвестиция

Приморские заемщики практически не рассматривают покупку жилой недвижимости в качестве инвестиций. Как полагают представители Примсоцбанка, учитывая непростую экономическую ситуацию на рынке, большинство дальневосточников приобретает недвижимость для улучшения жилищных условий. Таким образом, заемщики, покупающие квартиры в ипотеку с инвестиционными целями, практически ушли с рынка.

Хотя, по мнению Вячеслава Тогобицкого, число клиентов, приобретавших квартиры с целью вложения свободных денежных средств, снизилось, но полностью такие заемщики с рынка не ушли. В числе клиентов Дальневосточного банка остались заемщики, покупающие недвижимость на будущее для своих детей, в том числе и в другом регионе, где, например, планируют обучение ребенка.

Кстати, территориально удаленные сделки по-прежнему актуальны на рынке. В числе «топовых» регионов покупки жилья дальневосточниками Санкт-Петербург, Краснодар, Ростов-на-Дону, города Крыма. К слову, уже за прошедшие месяцы 2016 года жителям ДФО для покупки жилой недвижимости на Крымском полуострове выдано ипотечных кредитов на сумму 9 млн рубей. В свою очередь, в кредитных организациях Дальнего Востока оформляют сделки на покупку жилья чаще всего жители Сибирского (227 млн руб.), Северо-Западного (176 млн руб.) и Уральского федеральных округов (115 млн руб.) (по данным www.cbr.ru).

Стабилизация ипотеки?

В банке «ДельтаКредит» ожидают, что в ближайшей перспективе объемы рынка и уровень спроса сохранятся на уровне 2015 года. «Уровень ставок по ипотечным займам будет зависеть традиционно от многих факторов, в том числе от уровня ключевой ставки ЦБ РФ. В феврале 2016 года средневзвешенная ставка на рынке по кредитам в рублях составила 12,1% (данные по России. - Прим. «ДК»), что является минимальным значением с апреля 2014 года. В нашем банке ставки на первичное жилье начинаются с 11,5%, на вторичное - с 11,99%», - пояснила заместитель председателя правления «ДельтаКредита» Ирина АСЛАНОВА.

«Мы ожидаем, что спрос на жилищные кредиты в 2016 году сохранит положительную динамику прошлого года. Программа государственного субсидирования, которая являлась основным драйвером ипотечного рынка в 2015 году, продолжит оказывать позитивное влияние и в 2016-м. Плюс мы наблюдаем хорошие темпы строительства жилья, в частности в Приморском крае», - полагают в Сбербанке.

На взгляд специалистов Алмазэргиэнбанка, в этом году рост доли строящихся объектов в ипотечных сделках будет продолжаться, соответственно первичный рынок жилья будет поддержан ипотечными программами с государственным субсидированием.

«Специфика общего с коллегами по банковскому сектору рынка заключается в том, что «наш» рынок никогда «не закончится»: люди не перестанут испытывать потребность в крыше над головой, в улучшении жилищных условий, - рассуждает Людмила Уланова. - ВТБ24 прогнозирует увеличение объемов ипотечного кредитования как во втором квартале, так и в целом по итогам 2016 года. В качестве основных факторов, которые могли бы положительно повлиять на рост динамики ипотечного кредитования, можно выделить следующие: снижение ключевой ставки ЦБ, стабилизация занятости и экономики, рост реальных доходов населения. Мы также возлагаем большие надежды на строительство нового жилья в крае. Прежде всего - в рамках государственной программы «Жилье для российской семьи».

Вячеслав Тогобицкий полагает, что процентная ставка по ипотеке в этом году снизится на 0,5-1%. Но большинство участников ипотечного рынка Дальнего Востока солидарны во мнении, что изменения кредитной ставки в части ее роста или падения в ближайший год не предвидится.

Яна МАЛЬЦЕВА. 

Журнал "Дальневосточный капитал", июль, 2016 год.