Жилье устало дорожать

Одно ясно - программа дешевого и комфортного жилья для Дальнего Востока - это фантастика. Регион к ней не готов, о чем свидетельствуют данные Росстроя РФ. Если в целом по РФ в первом квартале строители вышли на 94,5% от прошлогоднего ввода жилья, то по ДВФО всего на 62,9%. Особенно печальны соответствующие цифры: по Чукотскому АО - 12,9%, Амурской области - 13,6%, и Хабаровскому краю - 35,3%.

Понятно, что такое "лихое" начало должно отразиться и на результатах по году. Уменьшение ввода должно усиливать дефицит жилья на потребительском рынке и автоматически поднимать цены всего рынка жилья. В еще большей степени замешательство регионального рынка жилья связано с поведением покупателей. Они не теряют любопытства и активно интересуются предложением, но количество сделок, в принципе, не растет. В какой-то степени это связано и с тем, что количество самих потенциальных покупателей, то есть жителей ДВФО, продолжает активно сокращаться, ввиду естественной убыли и выезда в другие регионы. Рынок пока практически не отреагировал на демографическую гипотезу, которая предполагает, что Дальний Восток скоро захлестнет волна новых переселенцев из других мест России и ближнего зарубежья.

В этой ситуации по крупным городам ДВФО можно уверенно прогнозировать, что резкого роста цен в этом году больше ожидать не стоит. Кто был в нем заинтересован и стимулировал его уже "на выдохе". Цены наконец-то "задавили" спрос настолько, что приобретать хорошее жилье покупателю не по средствам. Даже с кредитной помощью банков. То есть падающее качество товара на вторичном рынке, в том числе по причине увеличивающегося износа и ветшания зданий, объективно становится серьезным тормозом росту цен на рынке жилья в целом.

Что же рынок жилья в региональных центрах ДВФО демонстрирует сегодня?

В прошлом году, по данным информационно-аналитического отдела ТД "Аском", рост цен на вторичном рынке жилья Владивостока резко переломил график динамики изменения средней цены 1 кв. метра еще в феврале, когда только за один месяц этот рост составил около 8,9%. И далее кривая линия двигалась круче, чем в предыдущие годы. В течение года был еще один резкий рост - в августе-сентябре - чуть более 9,5%, но уже за два месяца. И затем до конца года установился стабильный уровень цен на отметке примерно в $1200 за 1 кв. метр. К концу первого квартала 2006 г. цена "квадрата" достигла $1262.

Рост цен в первом квартале "не оправдал доверия" собственников, которые собирались продать недвижимость с хорошей для себя выгодой. Расчет показывает, что за первый квартал "квадрат" на вторичном рынке во Владивостоке подорожал на 4,2% в $, или менее 1% в рублях. Рост средней цены в феврале составил 2,7%, что в 3,3 раза меньше прошлогоднего. Правительство РФ признало, что уровень инфляции в стране за весь первый квартал был около 5%. Таким образом, рост цен на жилье не поспевал компенсировать потери его стоимости от инфляции.

Поведение местного рынка вторичного жилья сегодня выглядит подозрительным, если учесть, что московский рынок с начала года давал рост цен около 2% в неделю. Предполагалось, что вот-вот и дальневосточные цены перейдут на галоп, но уже итоги апреля показали - роста цен нет. И, судя по всему, "весеннее наступление" провалилось. Так, январский "квадрат" в рублях оказался дешевле сентябрьского - 34071 против 34122.

И все же знатоки рынка недвижимости считают, что цены, которые утвердились на местном рынке, сами по себе высоки. К началу апреля цена "квадрата" по центру города в среднем составляла около $1500, в районах средней удаленности - около $1200 и в удаленных районах - около $1100.

Специалисты компаний по работе с недвижимостью считают, что дальнейший рост цен на владивостокское жилье неизбежен, поскольку его ценность бесспорна как в связи с выгодным географическим положением города, так и с общемировыми тенденциями. Да и люди, почти перестав получать от государства бесплатные квартиры, осознают их настоящую ценность, и если есть лишняя квартира или площадь в ней, то предпочитают не продавать ее, а сдавать в аренду.

В то же время вторичный рынок жилья Владивостока находится под угрозой прессинга со стороны новостроя. Если инвесторы и строители сумеют преодолеть свои временные трудности и наладят выпуск большого потока относительно недорогого жилья, реализуемого с помощью дешевых кредитов, тогда квартиры в домах 1960-70-х гг. могут прекратить расти в цене, и даже подешеветь. Однако 2-3 года "форы" у вторичного рынка все-таки есть. Предполагается, что к концу 2006 г. цена 1 кв. м. жилья на вторичном рынке Владивостока может вырасти на 25%. В целом владельцы квартир останутся в большем выигрыше, чем владельцы денежных счетов в банках.

Вторичный рынок жилья г. Хабаровска, судя по ценам, сегодня на 20% дешевле владивостокского. В первом квартале этого года средний "квадрат" здесь смог преодолеть отметку в $1000 и к концу марта составил $1044,3. При этом рост цен за последние несколько месяцев оказался несколько выше, чем прогнозировавшийся экспертами рынка. Так, в феврале он составил 4,21%, а в марте всего 3,54%.

Основное повышение цен в конце I квартала пришлось на 1-2-комнатные квартиры новой планировки в центре города, которые вышли на отметку в $1555, при том, что на 3-комнатные роста не наблюдалось. Резко подорожали и хрущевки в районах, прилегающих к центру, - они вдруг резко обошли по цене 1 кв. метра все остальные типы жилья в этой ценовой зоне. Зато цены 1 кв. метра в хрущевках в районах средней отдаленности и квартиры улучшенной планировки на окраине даже несколько снизились.

Понятно, что довольно большая часть квартир в центре г. Хабаровска явно не вписывается в "средний квадрат". В престижных домах и прилично отделанных квартирах он стоит значительно выше - $2000 и более. Стабилизирующим ценовым фактором для квартир большой площади в г. Хабаровске становится их постепенный рост в структуре предложения вторичного рынка жилья. Они стали недоступнее. Поэтому повышенный спрос сегодня определяется на 1-2-комнатные квартиры, а 3-х и более-комнатные начали затоваривать рынок.

Другим определяющим фактором развития местного рынка становится дальнейшее падение престижа хрущевок и их повышенное предложение. Именно это послужило причиной, что в ряде районов с начала года цены на них не только остались прежними, но и частично отступили.

Разрыв цен на жилье на окраинах города и в центре, вероятно, будет расти, потому что предложение здесь квартир на продажу намного выше, чем по другим районам престижности.

В апреле рост цен на вторичном рынке жилья Хабаровска продолжал терять темпы и был около 2%. Не выше прогнозировались итоги и по маю. Лето хабаровская "вторичка" должна встретить с ценой "квадрата" на уровне около $1060-1080. А к концу этого года он, возможно, преодолеет планку в $1200.

По данным администрации Амурской области, выборочное обследование рынка жилья в г. Благовещенске показало, что в 2005 г. и в I кв. 2006 г. средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир на первичном рынке установилась на уровне около 25 тыс. рублей, а на вторичном - 20,5 тыс. При этом наиболее популярными в сделках купли-продажи являются 2-3-комнатные квартиры.

На основе данных компаний по оценке и работе с недвижимостью, а также независимых экспертов получены среднестатистические данные, которые представляют определенный интерес. Судя по ним, цены на местном рынке жилья полностью стабилизировались и сегодня проигрывают борьбу с инфляцией. С другой стороны, это на руку тем гражданам, которые желают улучшить свои условия жизни. Стабильность позволяет вести эффективное накопление денежных средств для покупки жилья.

Стоит отметить, что при таком раскладе цен местный рынок сегодня очень немного уступает хабаровскому - всего, примерно, около $100 за 1 кв. м., а на окраинах цены практически одинаковы.

Что касается цен на вторичном рынке, то он сильно дифференцирован по степени износа, его стоимость сильно разнится в зависимости от района города и типа здания. Заметно, что центральный район города значительно дороже остальных.

Судя по всему, определенная заявка на рост цен до конца года сделана. Заметно, что центр города предлагает в некоторых случаях даже "владивостокский уровень". Однако будет ли жилье покупаться по этим ценам - это другой разговор. Вероятно, к концу года 1 кв. метр вторичного жилья в г. Благовещенске выйдет на уровень около $1100.

Рынок вторичного жилья г. Южно-Сахалинска, похоже, поверил, что действительно в ближайшие несколько лет здесь будет построено 600-800 тыс. кв. метров жилья. Иначе что еще могло остановить рост цен на жилье в областном центре самого инвестиционно привлекательного региона Дальнего Востока!

Около восьми месяцев прошлого года для местного рынка вторичного жилья длился неудачный период, когда объемы продаж постепенно падали, а цены снижались. Частично рынок наверстал свое падение в последние четыре месяца года. При этом при ежемесячном росте цен на 4-5% рост по году в конечном счете составил около 10%. Начало 2006 г. рынок жилья также встретил активно. На то, по мнению специалистов, было несколько причин: традиционные "новогодние" покупки жилья из расчета удачного вложения денег, вовлечение части населения в ипотеку и реализация жилищных программ по отдельным категориям нуждающихся в жилье. Например, хорошо в последнее время покупали жилье железнодорожники. Об активности местного рынка можно судить по тому, что ежемесячно в Южно-Сахалинске фиксируется около 500 сделок по купле-продаже и обмену жилья.

Популярными пока что у покупателей остаются хрущевки 1960-70-х гг. постройки. Их сравнительная дешевизна по сравнению с более современным жильем определила повышенный спрос. В конце минувшего года на 1-2-комнатные квартиры этого типа в какой-то степени даже сложился дефицит. Сейчас 1-комнатная "хрущебка" продается по цене $24-30 тыс., 2-комнатная - по $32-45 тыс. А вот к 3-4-комнатным хрущевкам интерес заметно ослаб, их предложение на рынке выросло, и они покупаются с большим трудом.

Цены на т.н. "брежневки" по тем же районам и по тому же количеству комнат, как правило, на $3-10 тыс. больше, а квартиры в 10-12-этажных монолитных домах и домах 97-й и 138-й серий сопоставимы по ценам с гг. Владивостоком и Хабаровском. Так, 1-комнатные квартиры новой планировки в престижных районах города стоят около $40 тыс., 2-комнатные - около $45-65 тыс. и до $80-90 тыс. - 3-4-комнатные квартиры.

Разница между наиболее престижными городскими районами и менее престижными составляет около трети цены. При этом выкупаемые под торговлю и офисы первые этажи домов в центре города предлагаются, как правило, на 50% дороже, чем остальные квартиры в этом же доме.

Наиболее дорогим сегодня в Южно-Сахалинске является жилье в престижных многоквартирных домах, построенных в 1990-х и начале 2000-х гг. - это здания 97-й серии и возведенные по индивидуальным проектам со свободной планировкой квартир. И - в коттеджах. Цена 1 кв. метра доходит до $2000 и более.