Элитный дом для дальневосточника

Впрочем, элитность жилья, как и человеческого материала, имеет сложные градации и не всегда логична. Как, собственно, различны и те условия, в которых, в сложных муках, и рождается эта недвижимость на дальневосточных просторах. Хотя место "элите" есть везде - и в окружении Садового кольца, и на берегах Нагаевской бухты.

Специалисты насчитывают порядка 30-50 параметров, которые показывают технические, эстетические и пр. характеристики современного жилого дома, на основании которых его относят к тому или иному классу. Сама классификация жилья в отечественной практике еще толком не устоялась. Наиболее примитивная предполагает, что все жилье делится на три большие группы - "эконом", "бизнес" и "элит-классы". Другой подход определяет пять классов жилья - "социальное", "эконом", "бизнес", "премиум" и "де-люкс". В некоторых случаях говорится о выходе на рынок класса "суперлюкс", но его параметры вообще весьма туманны.

Парадокс нашего времени состоит в том, что к элитному жилью на узком местном рынке недвижимости в некоторых случаях может быть отнесен даже дом "эконом-класса". И в этом плане, чтобы не путать понятия, пожалуй, правильнее говорить о наиболее престижном для этого города жилье, то есть о лучшем из того, что имеется.

То "элитное" жилье, которое в основном строится в крупных дальневосточных городах, правильнее классифицировать как относящееся к "бизнес-классу". При этом для части застройщиков характерно немного преувеличить, чтобы "обаять" клиента. В ряде случаев дом "бизнес-класса" действительно может содержать какие-то элементы "элит-класса", но это не дает ему права "прорваться в высшую лигу". В таких случаях нередко "изобретается" особый для этого дома "подкласс" или категория, которые нравятся своим названием и самому застройщику, и его клиентам. Многообразие таких названий велико. Тем не менее, чтобы не путаться, специалисты предлагают различать три основных класса городского жилья по довольно строгим параметрам.

Так, жилье "элит-класса" может строиться исключительно в центре города, его престижных и экологичных районах, а "бизнес" и "эконом" - в любых районах. Многоэтажная "элитка" и "бизнес" возводятся сегодня, как правило, в монолите и кирпиче, имеют огороженную придомовую территорию, в них обязательно есть система безопасности. Но во всем остальном дома этих классов имеют существенные различия. В первом случае подземный паркинг строится из расчета более чем по одному машино-месту на каждую квартиру, в другом - меньше. Соответственно: отделка холлов, мест общего пользования и пр.: высококачественная/улучшенная, лифты - Tisson, Kone, Mitsubishi, Otis, Schindler/ Mitsubishi, LG и др., количество квартир на этаже - 2-3/4, площадь двухкомнатных квартир - 90-140 кв. м, 3-комнатных -130-160 и 4-комнатных - 160-190/и - где-то в 1,5 раза меньше, высота потолков - 3-3,5 м/2,8-3,1 м и остекление - увеличенной площади/стандартное. Характерно для обоих этих классов отсутствие однокомнатных квартир.

Степень "элитности" дома повышают наличие пентхауса, насыщение его новейшими инженерными системами высокого качества, в т.ч. резервными, оригинальная архитектура, наличие фитнеса, бассейна, комплекса бытовых услуг и пр. Утверждается, что "элитнее" малоквартирные дома - до 8 или до 20 квартир. Но это довольно спорно. Элитным может быть и небольшой частный дворец, в котором проживает всего лишь одна семья, и небоскреб на сотни квартир. Дом "эконом-класса" может быть панельным или монолитным, но он не обязательно должен быть огорожен, иметь систему безопасности и придомовую стоянку для автомобилей. В нем - отечественный лифт, внутренняя отделка общих помещений преимущественно российскими материалами, стандартное остекление, высота потолков - 2,7-3 м, площадь однокомнатных квартир - 35-50 кв. м, двухкомн. - 50-70, трехкомн. - 70-100 и четырехкомн. - 100-130. На лестничной площадке в таком доме может быть более пяти квартир.

Упрощенно "эконом" удовлетворяет потребности семьи по "минимуму", "бизнес" дает уровень комфорта, а "элит" обеспечивает престиж.

Соответствие дома какому-то основному классу жилья определяется довольно легко, и можно не заблуждаться, наткнувшись в его рекламе на непонятный термин. Но есть еще один важный критерий, по которому предлагается судить об элитности дома, - это цена в нем "квадрата". Вся сумма потребительских качеств дома проявляется через цену, хотя она тоже не всегда бывает объективна. Однако элитное или престижное жилье в любом случае занимает на местном рынке недвижимости самые высокие ценовые позиции. И, понятно, что, казалось бы, близкие по характеристикам квартиры в строящихся домах в г. Москве и в крупном городе ДВФО имеют совсем разные цены. Если в столице элитная квартира в порядке вещей продается по $2-10 млн, то во Владивостоке-Хабаровске еще и по $1 млн - это "потолок". Что и понятно - на окраинах долларовых миллионеров, которые могут покупать элитное жилье, намного меньше, чем в первопрестольной.

Дальневосточный элитный "квадрат" в новострое пока еще не дороже $3-4 тыс., в то время как в г. Санкт-Петербурге он стоит уже около $6,5 тыс., и в Москве - около $20 тыс., а по отдельным объектам и выше. Лидерство, например, держат новостройки Арбата - свыше $ 22 тыс. за 1 кв. м. Кстати, судя по этим ценам, элитное жилье по периферийному или столичному городу дороже среднего уровня в 4-5 раз.

И все же, что мы сегодня относим к многоэтажной "элите" на Дальнем Востоке?

"География" многоэтажного элитного жилья в г. Хабаровске ограничена т.н. "красным квадратом" центральной его части - от железнодорожного вокзала до берега Амура, включая ул. Ленина, Серышева и Карла Маркса с "бульварами" между ними. Хотя в последние годы престижный центр пытается расшириться.

По мнению менеджера компании "Эпицентр девелопмент" Евгения ВАЛЕТОВА, хабаровские застройщики элитным сегодня называют практически любое нетиповое жилье. Однако специалисты делят наиболее престижные дома, исключая "эконом-класс", на три категории: "премиум", "бизнес" и "повышенной комфортности". То есть к элитному жилью на местном рынке относят в малой степени объекты "Элит-класса" и в большей степени - "бизнес-класса".

Жилье класса "премиум" - единичное. Это недавно введенный в эксплуатацию комплекс "Небо" компании "Амурлэкс", а до этого - "НЭО" на ул. Ленина. Сейчас рядом с комплексом "Платинум Арена" "Керинг" начинает строительство такого уровня комплекса "Рич Виль". К категории "бизнес" относятся жилые комплексы "Казачья Гора" и "Орлово Поле", а "Амурские Зори" - частично к "бизнес", частично - к зданиям "повышенной комфортности".

Классификация жилых объектов на этапе строительства затруднена, поскольку сами застройщики, начиная его, зачастую не уверены, что могут выдержать какие-то параметры. Естественно, не каждая поправка проекта идет на повышение классности. Здания категории "бизнес", как правило, имеют на первых этажах торговые и офисные помещения, системы фильтрации воды и общего кондиционирования, пентхаусы, огороженные и охраняемые участки придомовой территории, автостоянки и парковки на 50-80 мест.

Престижные нетиповые дома в г. Хабаровске преимущественно строятся по монолитно-каркасной технологии и из кирпича с использованием в основном местного, а для облицовки - привозного из Красноярска, Новосибирска или Братска. Площадь квартир в них от 60 до 300 кв. м преимущественно свободной планировки. Их внутренняя отделка в основном выполняется вне основной сметы и самими новоселами на заключительных этапах строительства и уже после сдачи объектов в эксплуатацию.

Хабаровские застройщики постоянно пытаются повысить классность нового жилья. Одной из таких попыток достичь уровня европейской "элиты" было строительство жилого комплекса компании "Амурлэкс" на Казачьей горе. В проект были заложены соответствующие критерии - высота до 13 этажей, один подъезд, высота от пола до потолка - не менее трех метров, наличие не более 35-40 квартир, грузовой и пассажирский лифты, система охраны, ТСЖ, ресепшн, подземная парковка с 1,5 машино-местом на квартиру, ограда, благоустройство, рядом - парковая зона, центр города и пр. Использовались: импортный утеплитель, китайский керамогранит, финские радиаторы, немецкие материалы для окон и кровли и пр. Однако на европейский уровень не вышли, хотя домов такого уровня в городе пока что единицы.

Финансирование местной "элиты" идет в основном с привлечением частных инвесторов, иногда с участием банков.

Коммерческий директор Финансово-строительной компании "Мыс" Виктория ЕРЕМЕЕВА считает, что к "элит-классу" сегодня в Хабаровске можно отнести лишь 1% строящегося жилья с ценой за 1 кв. м - 70 тыс. руб., жилье в домах "бизнес-класса" (5%) - от 40 до 70 тыс. руб., и менее этой цены - в "эконом-классе". При этом она полагает, что особой "дискриминации" последнего нет, потому что объекты разной классности, в принципе, строятся из одних и тех же современных материалов и отвечают новым критериям по качеству, звукоизоляции, теплозащите и пр. Разница - в уровне комфорта, инфраструктуре и пр. объектов. Впрочем, квартиры на верхних этажах и с хорошими видами на Амур или бульвары во всех сегментах новостроя продаются дороже.

Элитное жилье в основном покупают наиболее богатые хабаровчане. Замечено, что среди покупателей постепенно падает доля чиновников. Однако основной интерес хабаровчан остается на уровне "эконом-класса". Не только в типовом домостроении, но и в нетиповом, ввод которого составляет около 40-60 тыс. кв. м в год. И повышенный спрос на 1-2-комнатные квартиры, которые по европейским меркам - удел одиноких людей.

Застройщик комплекса "Амурские Зори" считает, что спрос на элитное жилье в городе присутствует, но он стал меньше, чем был три года назад, и стабилизировался на более низком уровне, чем тогда, когда потребность в наиболее престижном жилье была особенно остра. Именно это и заставило переориентироваться в сторону "эконом-класса".

Другим направлением развития "элиты" должно стать строительство в городе первого апарт-отеля. Предполагается, что такой жилой комплекс будет построен на ул. Павленко. Его высотность составит 23-25 этажей. Обслуживание его управляющей компанией должно быть на уровне гостиничного. А дольщиками этого строительства должны стать местные компании, принимающие на работу приглашаемых из других регионов страны и из-за рубежа специалистов высокого уровня. Цена 1 кв. м в апарт-отеле на уровне проектной идеи называется в пределах 72 тыс. руб., но в конечном счете может оказаться намного выше.

По мнению начальника Группы инвестиционных операций хабаровского филиала ОАО "Банк ВТБ" Евгения ЛЫСУНА, в Хабаровске есть очень интересные идеи коттеджного строительства, но элитным такое жилье может быть при двух обязательных условиях: если строители, занимающиеся им, повысят качество и если удастся наладить очень высокий уровень его обслуживания. С другой стороны, именно такое строительство как-то может внести "всплеск" в развитие элитного домостроения, которое сегодня своими масштабами не устраивает ни строителей, ни банки, работающие с ними, ни, наверное, местную элиту.

Еще несколько лет назад элитным новостроем во Владивостоке считались дома уровня "бизнес-класса", строившиеся в основном в границах исторического центра и района Первой Речки. Кстати, они и сегодня довольно активно строятся.

Затем произошел качественный скачок в "элит-класс", к которому сегодня можно причислить буквально несколько построенных и строящихся зданий. Однако сами застройщики оценивают эти объекты либо как хороший "бизнес-класс", "дом повышенной комфортности" или в лучшем случае - "премиум-класс". Заявка на "де-люкс" пока не сделана, да и построить в условиях центра Владивостока такое здание или жилой комплекс - задача технически почти невыполнимая. Хотя и возможная при условии финансирования такого объекта на уровне московского "люкса". Но на подобное жилье, как считает начальник отдела недвижимости инвестиционно-строительной компании "Динас" Евгений ОБОЛОЧКОВ, в городе может пока найтись всего лишь несколько покупателей. Будет их больше - и можно будет попробовать выйти на следующий уровень.

Среди новостроев Владивостока, позиционируемых как "премиум", лидирует один из домов компании "Динас". Комплекс "Орлиное гнездо", который строит кондоминиум "Рес-Омниум" на одноименной сопке, выдерживает этот же уровень, но по "человеческому фактору" его элитность должна оказаться выше - здесь в числе будущих жильцов числится несколько вице-губернаторов и вице-мэров, депутаты Законодательного собрания края, финансово-предпринимательская элита города и пр.

Ряд современных технологий и материалов будут применены на этом объекте впервые во Владивостоке. Проектом предусмотрены внутренний трехуровневый паркинг с автомойкой, spa-центр и салон красоты, клубная видовая площадка, артезианская скважина, системы охраны и контроля доступа, автоматика по принципу "умный дом" и т.д.

Отмечается высокий уровень недавно сданного дома "ПромАКФЕСА" на ул. Бестужева, расположенного недалеко от железнодорожного вокзала.

Стоит отметить, что "отмашку" новому по уровню престижному жилью во Владивостоке, пожалуй, дали два довольно интересных объекта. Это строительство 15-этажного дома на пр-те Острякова торговым домом "Эвита" и "клубного" типа элитного 7-этажного дома на ул. Вс. Сибирцева компании "Мой дом".

Так, в 30-квартирном доме на Острякова - квартиры площадью от 125 до 194 кв. м, высота потолков - 3,10 м, площадь кухни - 21-23 кв. м, гостиных комнат - 45-54. Свободная планировка. В квартире - два санузла, две телефонные линии, выход в Интернет), увеличенные оконные проемы. Внешняя и внутренняя отделка современными материалами. Резервные системы обеспечения. Первые два этажа - офисные. Двухуровневый пентхаус с двумя квартирами площадью по 210 кв. м. Террасы, спорткомплекс на 300 кв. м, сауна, бассейн, подземная и придомовая стоянки - на 60 машин, охрана, благоустройство.

Что касается малоэтажного дома компании "Мой дом", построенного рядом с фуникулером, то он сегодня смотрится как небольшой замок и органично вписался в историческую застройку города. Кстати, рядом строится еще один подобный дом. Вероятно, до уровня "премиум" сможет подняться комплекс "Сердце океана", строящийся компанией "Далта-Восток-1".

Стоит отметить, что все это дома с использованием монолитно-каркасной и монолитной технологий. Они облицованы системами теплых вентилируемых фасадов. Кровли - с применением новых импортных материалов. Работы выполняли и продолжают выполнять наиболее профессиональные коллективы строителей города.

К кирпичной элите "бизнес-класса" можно отнести дома в центре города и на Первой Речке, которые строит ЗАО "Компания "Востокинвестстрой", и монолитно-каркасные дома с кирпичной облицовкой компаний "Новый дом" и "Эскадра".

Всего к наиболее "престижным" новым домам, по мнению самих застройщиков, во Владивостоке стоит отнести не более 10% новостроя.

Особое место в городе занимает коттеджное и малоэтажное элитное домостроение. Но и оно требует того же, что и хабаровское, - более высокого качества и уровня обслуживания.

Можно предположить, что в ближайшие годы элитные дома могут быть построены в южной части Эгершельда и, если появится мост через бухту Золотой Рог, то и на Чуркине. Компания "Аркада" предприняла такую попытку в северном направлении, заканчивая сегодня строительство трех монолитных башен в районе Моргородка. Предполагается, что в будущем ряд элитных новостроев должен вырасти вдоль проспекта Красоты. Хотя можно предположить, что массовое строительство "перекует" их в дома "эконом-класса" с довольно приличными потребительскими характеристиками.

В преддверии возможного проведения саммита стран АТЭС 2012 г. могут появиться элитные здания класса "де-люкс".

Первичный рынок жилья в этом областном центре сильно уступает вторичному. Потребности в элитном жилье в последние годы удовлетворялись в основном через индивидуальную застройку. Однако постепенно удалось оживить и массовое строительство, в т.ч. и престижных многоквартирных 4-10-этажных домов. При этом панель уступила место монолитной технологии.

Верхний уровень цен по новострою в конце прошлого года составлял здесь около $2,5 тыс. за 1 кв. м.

Недавно был сдан в эксплуатацию престижный 10-этажный дом по пр-ту Победы, построенный ООО "Сфера". Квартиры в нем частично были распроданы, а частично сдаются как апартаменты иностранным компаниям, работающим на Сахалине.

Сейчас ООО "КапСтрой-2003" осуществляет проект жилищно-общественного комплекса на 200 квартир на том же пр-те Победы, недалеко от горнолыжной базы. Судя по характеристикам, это будут дома, близкие к "бизнес-классу". С лифтами, витражами, вентилируемыми фасадами системы "Краспан". Одно-трехкомнатные квартиры площадью от 48,5 кв. м до 115 кв.м. Кухни - 10-18 кв. м, спальни - 18-24 кв. м.

Для финансирования строительства дома частными инвесторами застройщик с помощью ООО "Объединенная лизинговая компания" привлек средства через векселя, гарантирующие 6%-ную доходность вне зависимости от того, будет ли занявший эти средства в конечном счете выкупать квартиру в свою собственность или нет. Сам застройщик определяет уровень комплекса как "жилье повышенной комфортности" и предлагает его по цене, близкой к верхней границе на местном рынке.

Недавно о начале строительства комплекса повышенной комфортности "Серебряный родник" в районе п.Зима заявила холдинговая компания "Консоль". За два года она предполагает построить шесть четырехэтажных домов общей площадью около 15 тыс. кв. м, в которых большей частью будут 1-2-комнатные квартиры площадью по 60 и104 кв. м. Дома будут монолитными, с повышенной сейсмоустойчивостью, всеми инженерными системами и возможностью использовать в случае необходимости автономные. Кроме того, около 3 тыс. кв. м помещений будет построено под специальные объекты, обслуживающие комплекс. Будет фитнес-центр, сауна, мини-маркет и пр., подземные гаражи, автопаркинг и гостевая стоянка, небольшой парк для отдыха "с водопадами и ручьями". Судя по характеристикам, этот проект - попытка выйти на уровень "элит-класса".

Однако, судя по слабой активности рынка, для южно-сахалинцев при очень высоких для ДВФО ценах более актуальным остается строительство домов "эконом-класса". Прослойка состоятельных людей невелика, и для нее достаточно строить всего по 4-6 тыс. кв. м жилья в год уровня "бизнес" и "элит-классов" - это один хороший дом в один-два года.

Строящийся торговым портом в г. Петропавловске-Камчатском новый жилой микрорайон "Северо-Восток", запроектированный компанией "ДВ-проект", безусловно, становится по местным меркам элитным, хотя уровень этого жилья частично - "бизнес", частично - "эконом".

Строительство идет по монолитной технологии, с учетом повышенной сейсмики района. При отделке фасадов используются вентилируемые системы "Краспан". Другая их особенность - индивидуальная колеровка, наличие эркеров и просторных лоджий, что вообще для дальневосточных "северов" - в новинку. В конечном счете здесь должно появиться 18 домов с просторными и комфортными квартирами, в двух уровнях - на верхнем этаже и мансарде. В цокольных этажах будут помещения для предприятий бытового обслуживания, торговли, спортивных кружков и мастерских, библиотек и пр. На придомовой территории - паркинги, детские и хозяйственные площадки, зеленые зоны.

Квартиры в этих домах по ценам на местном рынке жилья, конечно, выходят на лидирующие позиции.

Постройка жилых зданий "элит-класса" на Камчатке возможна в более далекой перспективе.

В столице Республики Саха (Якутия) в последнее время постоянно одномоментно строится около полусотни сдаточных по году многоэтажных жилых домов. В качестве местной "элиты" предлагаются квартиры площадью до 200 кв. м в монолитно-каркасных домах с теплыми фасадными системами, с пентхаусами, террасами, большими лоджиями и пр. Уровень "бизнес" зачастую предлагается по цене чуть выше "квадрата" "эконом-класса". Дорогостоящий "ремонт" в смету дома не закладывается, и каждый новосел сам определяет дизайн и оборудование своей квартиры.

К элитному жилью здесь относятся и новые блокированные малоэтажные дома с квартирами площадью 300-400 кв. м. Они предлагаются с чистовой отделкой. Однако по-настоящему элитными якутяне считают особняки, выстроенные вдоль вилюйского тракта и в зеленой зоне городского лесхоза.

Местные риелторы считают, что какого-то особенно элитного жилья в г. Благовещенске нет. Они причисляют к таковому всего около пяти зданий повышенной комфортности, которые, скорее всего, соответствуют бизнес-классу. Это новые дома, расположенные в исторической части города, имеющие огороженную территорию, малоэтажные и малоквартирные. Спрос на такое жилье есть, но небольшой.

В большей степени на рынке присутствует довольно престижное жилье, возведением которого местные и китайские строители занимаются с середины 1990-х гг. Эта "элита" - отдельные дома и комплексы - имеет квартиры большой площади, современной или свободной планировки, в наиболее популярных районах города - историческом центре и на берегу Амура.

Среди этих домов есть отличающиеся архитектурными изысками и своеобразной отделкой, с такими элементами, как арочные конструкции, парапеты, декоративные решетки и прочие изыски. Как правило, они также имеют пластиковые окна, остекленные лоджии, алюминиевые импортные радиаторы и т.д. Нижние этажи отведены под магазины и офисы, есть гостевые стоянки, хорошее благоустройство придомовой территории. По своим характеристикам это частично "бизнес-класс", частично по сегодняшним меркам - "эконом". Пентхаус пока имеется на одном из новых жилых зданий.

Снизившийся рост спроса на такое жилье заставляет застройщиков увеличивать долю скромного "эконом-класса" и даже "социального" с 1-2-комнатными квартирами, на которое имеется повышенный спрос. А строительство жилых объектов "элит-класса" в ближайшие годы не планируется.

Наиболее дорогое жилье в благовещенском новострое сегодня предлагается по 36 тыс. руб. за 1 кв. метр.

Статус "элитности" дома - вещь преходящая. Еще в середине прошлого десятилетия даже в Москве на него могли спокойно претендовать объекты уровня "бизнес-класса", а сегодня они даже в Хабаровске и Владивостоке с трудом пытаются удержать свои престиж и известность. Новые жилые комплексы быстро оттесняют их с первых мест в местных рейтингах.

Но настоящая дальневосточная элита в жилищном строительстве еще впереди. Местным застройщикам придется приложить немало усилий, чтобы выйти на те параметры, по которым строят Москва и Питер, не говоря о лучших образцах мирового домостроения. Считается, что самым главным критерием элитности дома останется его месторасположение и престижность района. Конечно, в дальневосточных городах не открываются виды "на Кремль", но у них есть и свои преимущества. Здесь из окон можно наблюдать не только чисто городские пейзажи, но и не менее ценные - природные: море, сопки, лес. Архитектор имеет возможность "поиграть" со сложным рельефом, сотворить уникальное здание, используя необычность ландшафта.

Особенно важно освоить новые технологии строительства с использованием лучших материалов, оборудования и систем, что сегодня является вторым важным критерием элитности жилья. При этом будущему жильцу надо понимать, что статус элитности дома должен подкрепляться соответствующим статусом и его личной квартиры - ее планировкой, дизайном, оборудованием, интерьером, которые должны быть на уровне - иначе его просто не поймут соседи и родня.

На третьем месте - "элитность" самого состава будущих жильцов. Пожалуй, именно ротация элитных слоев общества дает повод выйти на новый уровень жилья - каждая новая "власть" или же новая волна предпринимателей, утверждая себя, дает повод для строительства новых элитных зданий. В какой-то степени жилье "элит-класса" в дальневосточных городах может отстроить исключительно для себя и приезжая бизнес-элита - российская и иностранная.

Конечно, доля элитного жилья среди новостроя сегодня очень незначительна в процентном отношении. Но именно эти проекты дают возможность, как через эксперимент, выйти на новый уровень массовому домостроению и через него насытить рынок квартирами с более высокими потребительскими свойствами.