Ипотечная манна

Что же мешает страждущим кредитоваться? Как уверяют аналитики, низкий уровень дохода основной массы населения и бешеный рост цен на жилье. При среднем заработке в 15 тыс. руб. даже на срок в 30 лет и под 12% годовых ипотека для большинства остается мечтой. И все более призрачной, учитывая рост стоимости квадратного метра в дальневосточных городах. Правда, у многих до сих пор в запасе остается такой вариант, как кредитование на покупку жилья под залог уже имеющегося. Хотя, по словам банкиров, активно кредиты под залог приватизированных квартир на Дальнем Востоке пока не берут.

Но обо всем по порядку. Отрадно, что хоть в чем-то Дальний Восток остальную Россию опережает - объемы жилищного кредитования и у нас ежегодно более чем удваиваются. Это подтверждают и представители кредитных организаций. Так, по словам директора управления кредитования частных клиентов Дальневосточного банка Сбербанка России Надежды АРХИПОВОЙ, за 9 месяцев этого года в целом банком выдано жилищных кредитов на сумму свыше 3,2 млрд руб. (рост на 205,64% по сравнению с началом года). Причем в лидерах по темпу прироста Хабаровский край совместно ЕАО (261%) и Приморье (233,5%). На третьем месте - Амурская область (180%) и на четвертом - Сахалин (142%).

Надежде Архиповой вторит заместитель начальника управления корпоративного развития Региобанка Полина ЛОБАНОВА: "Ипотека пользуется наибольшей популярностью в Приморском и Хабаровском краях. Выдача кредитов в нашем банке возросла более чем в 2 раза к концу года по сравнению с началом". Генеральный директор Дальневосточного ипотечного центра Вячеслав ГОРОБЕЦ согласен с коллегами: "По всему Дальнему Востоку ипотечное кредитование растет высокими темпами, значительно опережающими темпы прошлого года".

Особенно впечатляюще жилищное и ипотечное кредитование растет в Хабаровском крае, о чем свидетельствуют данные ЦБ России. За год с 1 октября 2006 г. по 1 октября 2007 г. объем ипотечных кредитов в регионе вырос с 871 млн руб. до 4,22 млрд руб. А объем кредитов на покупку жилья (ипотека - частный случай такого кредитования) увеличился с 1,107 млрд руб. до 4,56 млрд руб. "Неслучайно в Хабаровском крае самый высокий темп роста, - комментирует ситуацию Надежда Архипова. - Нигде, кроме Хабаровского края, региональное правительство так не занимается реализацией краевой программы "Жилище". Оно дотирует и молодые семьи, и социально необеспеченные категории граждан. И только здесь действуют муниципальные жилищные программы для молодежи. Кроме того, доступное жилье, именно доступное, если брать цену за 1 кв. метр, строится только в Хабаровске".

Вообще постановления региональных органов власти о субсидировании стоимости жилья молодым семьям изданы не только в Хабаровском крае, но и в Приморье, Амурской области, ЕАО и на Сахалине. Но, как замечает Надежда Архипова, "в Приморье в рамках этой программы мы пока ничего не выдали. Сейчас они делают ее апгрейд и планируют начать субсидирование со следующего года. В Амурской области мы кредитовали молодые семьи в 2004-2005 гг., больше средств из областного бюджета на эти цели не выделялось. С администрацией Сахалина соглашение только заключено, и к нам сейчас поступают первые заявки. В ЕАО программа действует уже год, за это время выдано 7 кредитов на сумму в 3,86 млн руб. А в Хабаровском крае в 2006-2007 годах по программе "Жилище" оформлено 168 кредитов на 123 млн руб., по соглашению с администрацией Хабаровска - 30 кредитов на 23 млн руб."

В Хабаровском крае, кроме Сбербанка, в "молодежной" ипотеке участвуют Далькомбанк и РЕГИОБАНК. По "социальной" ипотеке кредитовать может любой банк. "Но документы по "социальной" ипотеке все несут в Хабаровское краевое ипотечное агентство, потому что именно на него правительством края возложены обязанности по сбору документов и подготовке их к рассмотрению. Большой процент остается там и на кредитование, но некоторые идут в банки.

По данному виду ипотеки часть стоимости жилья субсидирует краевой бюджет, часть - федеральный. Молодой семье, которая попала в списки участников, выдают свидетельство с указанием суммы субсидии и количества квадратных метров, которые она на эти средства может приобрести. Молодые люди открывают специализированный счет в банке, затем вносят туда минимум 25% собственных средств, отдают свидетельство и на покрытие оставшейся части берут кредит. Правительство края перечисляет в банк сумму субсидии. Затем аккумулированная на счете сумма перечисляется либо застройщику, либо продавцу квартиры.

По "молодежной" программе, действующей в Хабаровском крае, один кв. м стоит 31 тыс. руб. Край предоставляет молодой семье субсидию в размере 30% от стоимости квартиры (примерно 460 тыс. руб., если речь идет об однокомнатной квартире в 50 кв. м). По "социальной" ипотеке 15% стоимости жилья краевое правительство сразу перечисляет застройщику. А граждане покупают жилье по цене в 26,3 тыс. руб. за кв. м. за исключением Приморского края, где собираются субсидировать процентную ставку, "молодежная" ипотека везде действует по аналогичным принципам.

Однако одной причиной - развертыванием "молодежных", "социальных" программ - рывок Хабаровского края по объемам ипотечного кредитования не объяснить. Тем более что объемы жилищного кредитования увеличились не только здесь, но в каждом из субъектов ДВФО. Как отмечают эксперты, весомым фактором роста ипотеки стало снижение процентной ставки - в среднем по округу с 15% до 13% годовых (в рублях). И, как это ни странно, пугающие обывателя темпы роста стоимости жилья. "Для того чтобы купить однокомнатную квартиру в Хабаровске, в начале прошлого года требовался кредит в размере 1,08 млн руб., сейчас эта сумма выросла до 2,25 млн руб.", - приводит пример Полина Лобанова.

"Если раньше во Владивостоке средний размер ипотечного кредита составлял 700-800 тыс. руб., то сейчас 1,2 млн руб. То же самое в Хабаровске, - отмечает Вячеслав Горобец. - Но количество сделок также увеличивается: все меньше людей могут купить жилье на свои, и все чаще они идут за ипотекой". Со слов Надежды Архиповой, в Сбербанке средний размер кредита на покупку жилья в Хабаровске по итогам 9 месяцев 2007 года равен 1 млн руб., но это с учетом "социальных" и "молодежных" программ. Без них - примерно 1,2 млн руб. Во Владивостоке -1,5 млн руб., но здесь он всегда был выше. В Биробиджане - 660 тыс. руб., в Благовещенске - 800 тыс. руб., в Южно-Сахалинске - 1,4 млн руб.

При сопоставлении цен на жилье с суммами займов можно сделать вывод о том, что до сих пор на Дальнем Востоке ипотеку берут преимущественно те, кто уже накопил несколько сотен тысяч, а порой и несколько миллионов рублей. Иногда, правда, не сами, а их родители. "В прошлом году кредиты на покупку жилья брали преимущественно люди среднего достатка, среднего возраста, менеджеры среднего звена, - рассказывает Надежда Архипова. - В этом году очень много кредитов оформляют молодые люди, холостые мужчины 25-27 лет. Они, как правило, берут кредит на 30 лет на однокомнатную квартиру. С первоначальным взносом им часто помогают родители. При этом количество обеспеченных людей, которые покупают дорогое жилье, второй год остается неизменным".

Но чаще по-прежнему ипотеку берут семейные пары. "Типичные заемщики - молодые люди от 25 до 40 лет, - говорит Вячеслав Горобец. - В основном женатые, у большинства маленькие дети или ожидается их появление на свет. Средние доходы на одного человека в семье от 20 до 40 тыс. руб. Сфера деятельности - менеджеры среднего звена, хотя в последнее время растет число предпринимателей. Берут кредит в размере от 1 до 2 млн руб. на срок 15-20 лет".

"Ипотеку стали брать заемщики с более низким достатком, - считает начальник отдела ипотечного кредитования ОАО "Далькомбанк" Дарья АБДУЛКИНА. - По АИЖК кредитуются семьи с доходом 35-40 тыс. руб. на 2 человек в возрасте до 40 лет. Но если проанализировать тех, кто оформляет кредит по программам банка, то это более состоятельные люди. В основном по внутренним программам идут предприниматели в возрасте от 40 и старше. Среди заемщиков увеличилось и количество лиц пенсионного возраста. Дальневосточники, видимо, стали дольше работать. У нас есть клиенты, которые оформляют ипотеку и в 60, и в 65 лет. При условии, что человек застрахован, мы выдаем им кредиты на 10-15 лет. Среди таких заемщиков есть как предприниматели, так и сотрудники коммерческих структур. ".

Однако в целом, как следует из разговоров с банкирами, потенциальные ипотечные заемщики сегодня - это люди с доходами $1,5-2 тыс. в месяц. Именно они, по словам директора по ипотечному кредитованию филиала "Хабаровский" Альфа-Банка Марины ЛЬВОВОЙ, могут позволить себе взять ипотеку на 16-25 лет, так как ежемесячные платежи при этом не будут превышать 40% их заработной платы. "При кредитовании на меньший срок, например, до 15 лет - ежемесячные затраты на погашение кредита составят около 50-60% от дохода", - уточняет она и добавляет: "Допустим, человек получает 50 тыс. руб. в месяц. Взяв кредит 2 млн руб. на 20 лет, он будет платить в банк ежемесячно около 22 тыс. руб., что вполне сопоставимо с арендной платой за квартиру, расположенную в престижном районе города. Потенциальная возможность кредитования у заемщика с таким доходом составляет около 3 млн руб. Но ежемесячный платеж в этом случае будет около 32 тыс. руб."

Если учесть, что, по статистике, средний ежемесячный заработок в регионах ДВФО не превышает 15 тыс. руб., то большинство дальневосточников потенциальными ипотечными заемщиками до сих пор не являются. Что не очень расстраивает банкиров, потому что пока, и особенно в областных городах, им есть кого кредитовать. "Вклад областных городов в общий объем кредитования - 80%, - признается Вячеслав Горобец. - Только сейчас наметилась тенденция к росту числа сделок по средним городам, особенно приморским: Находка, Уссурийск, Спасск, Дальнереченск".

"На селе не очень берут ипотечные кредиты, - отмечает Надежда Архипова. - У людей либо нет денег, либо они не могут официально подтвердить свой доход - многие живут на выручку со своего участка. Мы пытаемся развивать в селах строительство частных домов, но пока не получается. Поставили себе такую задачу на следующий год. Надеюсь, что нам удастся написать совместную с Минсельхозом и Минэкономразвития программу на стыке программ по поддержке АПК и "Доступное жилье". И мы сможем выдавать кредиты на строительство, покупку жилья владельцам личных подсобных хозяйств. Пока мы можем их кредитовать только на постройку коровников, свинарников и т. п.".

Преобладающее количество кредитов выдается в ДВФО на покупку жилья на вторичном рынке. Хотя в некоторых региональных столицах банки больше кредитуют на строящееся жилье. "Если, например, в Хабаровске строятся жилые дома, то и число кредитов для финансирования сделок на первичном и вторичном рынке у нас здесь примерно одинаково, - рассуждает Надежда Архипова. - А вот в Южно-Сахалинске жилья строится очень мало, поэтому там львиная доля ипотечных кредитов выдается на приобретение квартир на вторичном рынке". "По итогам за 9 месяцев 2007 года у нас в Хабаровске, Якутске и Биробиджане до 2/3 кредитов выдано на строительство жилья, - рассказывает Дарья Абдулкина. - Но в целом по регионам преобладают кредиты на покупку квартир на вторичном рынке".

По словам банкиров, активно строятся Хабаровск, Владивосток, Якутск, Биробиджан и Благовещенск. "За год количество аккредитованных в нашем банке застройщиков заметно возросло, - отмечает Дарья Абдулкина. - В Биробиджане застройщики стали активно аккредитовываться. Развернулось многоэтажное строительство в пригороде Хабаровска. Предлагают много объектов "Фонд жилищного строительства", "Дальспецстрой". Однако не все банки выдают кредиты на строительство жилья. "Филиалы московских банков относятся к таким программам очень осторожно, - продолжает Дарья Абдулкина. - Головные банки в Москве не рискуют аккредитовывать местных застройщиков, так как детально их не знают, а мы знаем, поэтому активно работаем по программам кредитования на первичном рынке жилья. И кредитуем именно под залог прав на строящийся объект". Некоторые из кредитных организаций отказываются работать на первичном рынке жилья из-за невозможности перепродать такие кредиты АИЖК. "Плотнее работать с застройщиками мы не планируем, - признаются в одном из ипотечных агентств. - АИЖК такие кредиты не выкупает. Оно рефинансирует только те займы, по которым есть закладная".

Интересную тенденцию этого года отмечает Надежда Архипова - на Дальнем Востоке разворачивается малоэтажное домостроение, и, соответственно, Сбербанк все активнее кредитует на строительство таких домов. До 2007 года коттеджные поселки возводились преимущественно в Приморье.

"То, что строительство началось в Хабаровске, можно заметить по рекламным щитам, - говорит собеседница "ДК". - Лукашево, Дубровка, Марьино. С некоторыми из застройщиков мы уже заключили соглашение, с другими - заключаем сейчас. В рамках соглашения с "Академресурсом" уже кредитуем на строительство коттеджей в Лукашево. Они молодцы, оформили земельный участок в долгосрочную аренду на себя, а с теми, кто строит коттеджи, заключают обыкновенные договора на долевое строительство. Затем, когда строительство завершится, будут передавать дольщикам объекты в собственность с выделением земли. Мы уже выдали около 10 кредитов на строительство там домов. Во Владивостоке тоже кредитуем по программам малоэтажного строительства. С одной из компаний у нас заключено соглашение на кредитование малоэтажной застройки в Лесозаводске. В Биробиджане планируем также участвовать в кредитовании на покупку коттеджей".

Однако доступным загородное жилье никак не назовешь. Примерная стоимость коттеджа в том же Лукашево - 8-10 млн руб. Во Владивостоке цена ниже, но там при строительстве используют пеноблоки.

По мнению аналитиков, доступными загородные дома станут только тогда, когда государство возьмет на себя финансирование инженерных коммуникаций. "До 30% направляемых на строительство средств идет на подготовку площадки, прокладку коммуникаций, - сообщает Дарья Абдулкина. - Следовательно, застройщикам требуется очень большой объем финансирования. При этом получается, что тот, кто начинает подготовку площадки, берет на себя все риски. И ему банк должен дать кредит как юрлицу, чтобы он начал процесс и смог потом, когда будет готова документация, привлечь дольщиков. Но застройщики рисковать не хотят - они предпочитают и площадку осваивать за счет ипотечных кредитов".

Есть и другие риски, которые пока не позволяют большинству банков активно финансировать малоэтажное строительство. "Очень часто проекты малоэтажного строительства, которые нам предлагают застройщики, не проработаны, и их общая стоимость варьируется в широких пределах, - продолжает Дарья Абдулкина. - Если при строительстве многоэтажных домов существующую стоимость некого типового проекта индексируют, чтобы учесть рост цен, и предоставляют в банк, то по малоэтажному строительству типовых проектов нет. Предполагается, что каждый из дольщиков будет строить коттедж по одному из нескольких предложенных вариантов. В этом случае нам очень сложно оценить стоимость квадратного метра. И, следовательно, сложно профинансировать застройщика и дольщика".

Другой вопрос, который настораживает сотрудников банков, - кто будет строить коттедж. "Часто физическому лицу предлагают самостоятельно организовать постройку коттеджа. Такой вариант нас не устраивает, - заявляют банкиры.- Мы должны знать застройщика. Если это многоэтажка, то мы оценили юридическое лицо и с ним контактируем. А на строительство коттеджа один дядю Васю позовет, другой сам кирпичи будет класть, третий - известную строительную фирму пригласит. Для банка это дополнительные риски". "Пока никто нам цельные проекты по строительству коттеджных поселков - от идеи до сдачи "под ключ" - не предлагал, - резюмирует Дарья Абдулкина. - Застройщики делят проект на куски и стараются ограничить свое участие подготовкой участка, то есть кидают на произвол судьбы дольщиков".

Поскольку бегство людей с Дальнего Востока не прекращается, то в банках люди интересуются, как можно приобрести жилье в ипотеку на западе страны. "Клиенты часто задают вопросы, касающиеся приобретения недвижимости в других регионах страны, - отмечает Марина Львова. - В Хабаровске, несмотря на небольшой период работы нашего Ипотечного центра (с августа 2007 г.), уже имеются две заявки на приобретение квартир в Москве. Есть интерес и к другим городам". Однако в большинстве кредитных организаций спрос на такую услугу незначительный. Четче прослеживается другая тенденция, а именно интерес со стороны жителей Сахалина, Амурской области к покупке квартир в кредит на юге Дальнего Востока - в Хабаровске, Владивостоке.

"Мы наблюдаем приток в Хабаровск заемщиков из Амурской области, из Тынды.Также сюда едут жители Сахалина, - рассказывает Дарья Абдулкина. - В нашем филиале по месту проживания им обычно считают возможную сумму и срок кредитования. А мы здесь выдаем кредит и помогаем провести сделку". "Внутри Дальневосточного Банка Сбербанка России мы даже специальный регламент кредитования таких заемщиков разработали, - признается Надежда Архипова. - Жители Курил, например, оформляют кредит там, а получают его здесь, после того как находят квартиру".

О готовности перекредитовать заемщиков говорят практически все банки. Однако в реальности число таких сделок остается небольшим. Только в Дальневосточном ипотечном центре перекредитование, со слов Вячеслава Горобца, составляет до 10% общего количества сделок. "Сделки по перекредитованию мы проводили с заемщиками практически всех банков и ипотечных агентств, - говорит он. - Траты, которые несет клиент при перекредитовании, незначительны, при этом он получает возможность существенно сэкономить на процентах, если не планирует гасить ипотечный кредит досрочно. К нам идут в основном те, кто брали кредит два-три года назад под 13-14% годовых. Сейчас, когда их квартиры подорожали, они могут перекредитоваться под 12,25%. А 1-1,5% - это очень существенная экономия при сумме долга больше 1 млн руб."

"Если клиент решил сменить банк, то он должен понимать, что его ждут дополнительные расходы: как минимум, разовая комиссия за кредит, возможно, андеррайтинг документов, перерегистрация ипотеки в органах юстиции, замена выгодоприобретателя по страховке жилья, - отмечает Надежда Архипова. - Кроме того, нужно досконально выяснить, а есть ли смысл в перекредитовании? Действительно ли у нового банка условия выгоднее?"

"Технически перекредитовать клиента не сложно, но не всегда это ему выгодно, - согласна с ней Дарья Абдулкина. - Год или два назад ставка была 14%, сейчас -12,5%. 1,5% годовых в абсолютном выражении - это снижение месячного платежа на 500-800 руб. А денег, сил и времени на переоформление договора, перерегистрацию сделки в юстиции придется потратить гораздо больше". В одном из банков по просьбе "ДК" посчитали примерные затраты на перекредитование: андеррайтинг заемщика - 1 тыс. руб., квартиры - 3 тыс. руб., дома - 6 тыс. руб., комиссия за выдачу кредита - 2 тыс. руб., оценка квартиры - 3,5 тыс. руб., регистрация сделки в юстиции - 500 руб. Итого - 10 или 13 тыс. руб.

Ипотечные агентства, работающие на территории округа, свои закладные, как правило, перепродают: либо АИЖК, либо другим банкам. "В прошлом году мы рефинансировали в АИЖК 52% всех закладных по Дальнему Востоку на сумму чуть больше 500 млн руб., - говорит Вячеслав Горобец. - В этом году уже продали закладных на примерно 1 млрд руб. Для нас такая схема работы выгодна, как и для многих. За исключением Сбербанка и ВТБ24 длинных денег нет ни у кого, а федеральное агентство принимает на себя эти риски. Перепродав закладные, мы продолжаем работать с заемщиками. На них перепродажа никак не отражается".

"В этом году мы стали выкупать кредиты других операторов, - сообщает Дарья Абдулкина. - В основном Хабаровского краевого ипотечного агентства. На сегодня объем выкупленных нами ипотечных кредитов составляет 230 млн руб., или примерно 230 штук. У нас были выкупы как в Хабаровске, так и в Приморье". Покупать ипотечные кредиты, по словам Дарьи Абдулкиной, Далькомбанку выгодно: "Мы не можем привлечь всех заемщиков, они идут к другим операторам, а выкупив закладные, мы переводим их к себе на обслуживание плюс получаем дополнительный доход".

Как признаются в Далькомбанке, они не против выкупать закладные и других региональных операторов, но пока предложения идут из Москвы, Петербурга, Сибири. "Мы от таких выкупов отказываемся. Берем только то, что можем контролировать, то есть покупаем только пулы закладных, сформированные на территории, где работают наши филиалы. Неоцененные риски на себя не берем. Это и людям удобнее - они могут вносить очередные платежи на счета в нашем банке, и это для них бесплатная услуга.".

Дальневосточные банки рассматривают возможность перепродажи пулов закладных. Дополнительные ресурсы и им не помешают. "Мы рассматриваем такую возможность, как и возможность выпуска облигационного займа, - признаются в Далькомбанке. - Но для этого надо выдать кредитов, по меньшей мере, на 1 млрд руб. А у нас сейчас остаток ссудной задолженности по жилищным программам составляет 640 млн руб., плюс 230 млн руб. выкупленных. Причем не все кредиты оформлены на построенное жилье, поэтому пока будем наращивать портфель". На самом деле как в этом, так и в 2006 г., местные банки по чуть-чуть, но ипотечные кредиты продавали.

Прогнозы по развитию рынка ипотеки банкиры дают умеренно-оптимистичные. Взгляд сильно зависит от того, кого банк кредитует и какую процентную ставку может предложить. "Рост продолжится, - считает Вячеслав Горобец. - Объем сделок будет расти, появятся дополнительные программы кредитования и новые игроки, конкуренция усилится". "Темпы кредитования сохранятся, - уверена Надежда Архипова. - И Хабаровск, и Владивосток строятся. Кроме того, начинает развиваться малоэтажное строительство и растет стоимость жилья, следовательно, суммы кредитов и объемы кредитования будут увеличиваться". Помимо всего прочего, также заявляют эксперты, накануне очередных выборов власть продолжит демонстрировать заботу о людях.

В снижение ставок по ипотеке верят немногие. Банкиры оценивают их сегодняшний уровень как адекватный состоянию экономики. "У коммерческих банков ставки в принципе одинаковы, - говорит Вячеслав Горобец. - Федеральное агентство заявило, что к 2010 году снизит ставку до 8%, но я не уверен, что это произойдет. Банки, скорее всего, пока ставки уменьшать не будут. Некоторые даже поднимут, так как стоимость привлеченных ресурсов растет. Сейчас ставка адекватная, и население на нее нормально реагирует".

Из-за того, что конкуренция на рынке ипотеки возросла, а ставки сравнялись, то бороться за клиентов кредитные организации собираются неценовыми методами - качеством и сервисом. "Для клиента сегодня критичны скорость и уровень обслуживания, - уверен Горобец. - Предложение на рынке жилья ниже, чем спрос, и на одну квартиру, как правило, претендует несколько покупателей. В этой ситуации, чем быстрее пройдет сделка, тем больше вероятность, что покупатель купит выбранную квартиру по оптимальной цене. Именно поэтому для заемщика помимо процентной ставки важны скорость принятия решения, проведения сделки, расчета. И сервис важен, потому что до сих пор немногие разбираются во всех тонкостях ипотечного кредитования. Игроков на рынке много, клиенту тяжело определить, с кем работать, и именно уровень сервиса может на это его решение повлиять".