Офисы меняют имидж

Стоит отметить, что строительство новых офисных зданий на Дальнем Востоке, за исключением Чукотки, где новая деловая инфраструктура возникла несколько ранее в бытность губернатором Романа АБРАМОВИЧА в комплексе с остальной новодельной недвижимостью, приобрело серьезный масштаб буквально в последние несколько лет. Оно затронуло Якутск, Южно-Сахалинск, Петропавловск-Камчатский, Благовещенск, Находку, но наиболее активно стало развиваться во Владивостоке и Хабаровске, соперничающих между собой во всем.

Несколько лет тому назад начинавшие строительство офисных зданий во Владивостоке девелоперы опасались, что их затраты могут оказаться напрасны. Прошлое оставило городу довольно много нежилой недвижимости: зданий управлений предприятий, бывших строительных трестов, главков, проектных институтов и т.д. Сконцентрированные в основном в центральной части города, они стали отправной точкой для формирования в пределах исторической части города его современного делового центра. Сегодня он простирается от Эгершельда с юга до района цирка на востоке, пр-та Острякова и ост. "Гоголя" на севере. С запада деловой центр Владивостока выходит к Амурскому заливу.

Стоит отметить, что в этих границах около двух десятков лет особенно активно жилая недвижимость выводилась в статус нежилой. Это создавало дополнительный эффект "офисной насыщенности" города. При том, что всегда существовал относительно повышенный спрос на офисные помещения от 15 до 60-100 кв. метров, и это давало надежду, что офисный новострой обязательно получит своего клиента. По этой причине офисное строительство сначала осторожно захватило первые этажи престижных жилых новостроек, а затем вырвалось в отдельные разностилевые проекты, многие из которых начали спорить с исторической застройкой, что даже являлось причиной приостановок строительства ряда объектов.

Сегодняшнему деловому центру Владивостока становится уже тесно в прежних границах. Однако перспективы его развития блестящи, поскольку проекты строительства объектов к саммиту АТЭС в 2012 г. на о. Русском и мостов через б. Золотой Рог и пролив Босфор Восточный позволяют создать "деловое кольцо", на котором окажутся новые бизнес-центры на Чуркине, в северной части острова и южной части Эгершельда.

Считается, что Владивосток сейчас особенно преуспевает по вводу новых офисных зданий и помещений в сравнении с прочими городами ДВФО. Ежегодно их здесь сдается по несколько десятков тысяч кв. метров. Однако и для Владивостока открытие в этом году такого "гиганта", как бизнес-центр FRESH PLAZA , событие неординарное. Можно спорить о том, вписывается это здание в городской пейзаж или нет. Но нельзя не согласиться с тем, что его функциональные особенности, бесспорно, позволяют претендовать на первенство среди бизнес-центров ДВФО класса "А". FRESH PLAZA поднимается над центром Владивостока на 14 этажей, еще два находятся в цоколе. Общая площадь помещений - около 24 тыс. кв. м. Хорошая транспортная доступность - через дорогу мэрия, в 7-8 минутах ходьбы краевая администрация - дополняется подземной и наземной автопарковками. Каждый этаж бизнес-центра разделен на несколько автономных блоков. В них можно организовывать рабочие пространства любого размера: от компактных кабинетов до конференц-залов и общих офисов площадью до 300 кв.м. Вход на этажи - только по электронным пропускам, круглосуточное видеонаблюдение. Пожарная безопасность и климат внутри здания контролируются автоматическими системами. Связь организована на основе магистральных оптоволоконных линий. Два первых этажа бизнес-центра отданы под торговую зону товаров и услуг класса "Премиум", ресторан и ресторан быстрого обслуживания.

Панорамное остекление FRESH PLAZA открывает чудные виды на бухту Золотой Рог и Амурский залив. Особенно с верхних этажей. Неслучайно именно там обосновались федеральные структуры, координирующие подготовку к саммиту АТЭС-2012 - Дальневосточная дирекция Росстроя и ФГУ ДСД "Владивосток" Росавтодора.

Из недавно введенных в городе офисных зданий поспорить о преимуществах и достоинствах с этим зданием, наверное, мог бы бизнес-центр "Игнат" в районе "Дальпресса". Он, безусловно, выделяется своим уровнем. Но его местоположение сегодня не столь выигрышно, хотя в будущем он "садится" на важную транспортную городскую артерию - дорогу вдоль Амурского залива.

Предновогодней премьерой этого года стал ввод офисного 11-этажного здания "Трансинвестстроя" по ул. Стрельникова вблизи управления ВМТП.

В числе других относительно новых офисных зданий можно назвать здания по ул. Уборевича, 5а, 1-й Морской, 9, Черемуховой, 7, Мордовцева, 6, Посьетской, 45, Пограничной, 15.

Также в городе в разной степени строительной готовности находится еще по крайней мере около двух десятков офисных зданий общей площадью 4-15 тыс. кв. м каждое. Кроме того, значительные площади под офисы отводятся в строящихся многофункциональных центрах.

Цена 1 кв. метра в офисном новострое во Владивостоке сегодня находится в основном в пределах $ 2,5-5 тыс., а аренда в центральных районах города доходит до 1500-2150 руб. за 1 кв. м в месяц, при том что в старых офисных центрах и особенно на периферии делового пространства города "квадрат" предлагается и по щадящим мелкий бизнес ценам - 400-600 руб. в месяц.

Прогнозировалось, что к сентябрю средняя по городу арендная ставка в офисных центрах достигнет 1200 руб. в месяц. Однако на сегодня отмечается стабилизация ставок на несколько меньшем уровне, хотя по отдельным зданиям собственники пытаются их увеличить. В условиях спада деловой активности и нового вала сдаточного новостроя это довольно рискованная политика, тем более что замечен пока еще небольшой по городу рост "вакансий" на офисные площади - ранее они не превышали 1% от всех сдаваемых в аренду помещений крупных офисных центров. Специалисты отмечают, что при достижении ими 10% от общей площади зданий необходимо решать вопрос о снижении ставок. Иначе бизнес, основанный на аренде, может сильно пострадать.

С другой стороны, есть все основания считать, что кризис в меньшей степени скажется во Владивостоке на арендных ставках в офисах класса "А", поскольку их пока не так много. К тому же, в их долгосрочной аренде сегодня заинтересованы структуры, занимающиеся подготовкой форума АТЭС, финансируемые из бюджета.

Ситуация на рынке подсказывает, что для офисной недвижимости Владивостока ближайший год может стать периодом стагнации, и собственникам офисных центров, чтобы не потерять арендаторов, придется приложить немало усилий. Рост цен на "квадрат" в офисном новострое пока тоже относительно невысок - около 10 % с начала года.

Деловой центр Хабаровска пока развивается исключительно в центральной части города, и ему там довольно комфортно - в определенной перспективе его экспансии на сопредельные районы не ожидается. Он довольно успешно вписывается в пределы "красного квадрата" трех улиц и двух бульваров: ул. Серышева, Муравьева-Амурского и Ленина и Амурского и Уссурийского бульваров.

Офисная недвижимость Хабаровска, по мнениям специалистов городских риелторских компаний, на 50% сосредоточена в старых административно-офисных зданиях, таких как по ул. Серышева, 22 и 60, Муравьева-Амурского, 18 (бизнес-центр "Дальний Восток"), Муравьева-Амурского, 4, Ленина, 57, Ленинградской, 28 и 44, К. Маркса, 65. Примерно около 30% офисных помещений находится в жилых домах, большей частью это квартиры, выведенные в нежилую недвижимость.

И около 20% всех офисных площадей сосредоточено в относительно новых офисных зданиях, количество которых постепенно растет. Аренда "квадрата" в наиболее престижных бизнес-центрах доходит до 2000 руб. за кв. метр и более. По причине дороговизны аренды многие компании предпочитают строить для себя офисы через долевое участие, в которое на начальных этапах можно войти за $1,5-2,5 тыс. за 1 кв. м. Цена реализации "квадрата" в новострое - до $4,5-5 тыс. При том что среди офисной "вторички" в чуть более отдаленных районах города встречаются предложения и по $1,2-2 тыс. за "квадрат".

Специалисты отмечают, что новое офисное строительство в Хабаровске так же, как и во Владивостоке, идет зачастую спонтанно и с архитектурным разнобоем, который привносят своими идеями разномастные застройщики. Здесь тоже довольно большая часть новых жилых комплексов в центре города строится на так называемой "бизнес-подушке", когда первые два этажа, а то и больше отводятся под офисные помещения. Яркий пример "синтеза" жилья и офисов - жилой комплекс "Небо", построенный компанией "АмурЛекс". В этом здании первый этаж было решено отвести под торговлю и сервис, еще три этажа - под офисные помещения, все остальное - под квартиры.

Но основная часть офисного новостроя в Хабаровске - это все-таки новые центры, в том числе и многофункциональные. Это недавно достроенное здание по ул. Тургенева, 46 с отдельными офисами класса "А", офисный центр "На прудах", открытый в прошлом году, ряд новых строящихся и уже введенных зданий - "Орлово поле" на ул. Тургенева, "Новый квартал" на ул. Павленко, "На Павла Морозова", "Хабаровск-Сити" на ул. Фрунзе, "Доходное место" и др. Среди новых деловых центров особенно выделяется FELIX CITY на ул. Дзержинского, который сегодня достраивается ОАО "Управление инвестиционных программ г. Хабаровска" на основе проработанной городом инвестиционно-строительной программы, учитывающей необходимость строительства бизнес-центров класса "B". Это здание возводится недалеко от ул. К. Маркса, за ЦУМом. Общая площадь FELIX CITY составляет более 20,3 тыс. кв. м. На первых двух этажах центра разместятся торговые точки, кафе, салон красоты, а с 3-го по 14-й этажи - офисные помещения от 33 кв. м. Предусмотрены подземная и гостевая парковки.

Предполагается, что проблем с заполнением новых офисных центров не будет, поскольку спрос на них пока что остается повышенным.

И хотя, пройдя по центральным районам Хабаровска, ощущаешь, что офисного строительства здесь несколько меньше, чем во Владивостоке, заметно, что в ближайшие годы с учетом программ развития других сегментов городской недвижимости здесь есть шансы создать эффективную бизнес-среду, которая не "застревает в пробках", а может, легко перемещаясь, решать свои задачи в пределах "красного квадрата" и города в целом.