Квадратные метры Дальнего Востока в ожидании перемен

Подмеченное в марте снижение цен на 1% вполне укладывалось в допустимую погрешность и могло быть навеяно другими обстоятельствами, не только подогревающими рынок, но и заставляющими его быть сдержаннее в своих ценах.

Можно предположить, что на рынок жилья Дальнего Востока в какой-то степени сегодня влияют цены в соседних странах АТР, куда в последние годы наметились миграционные потоки дальневосточников. В США рынок коттеджного жилья только недавно вернулся к ценам 2003 года. Но дальше с ростом появились проблемы. Предпраздничная активность покупателей накануне 2012 года повысила количество продаж, но не цены, и для первого квартала 2012 г. независимые оценщики дали отрицательный прогноз. То есть «ипотечный кризис» в Штатах, спровоцировавший глобальный кризис 2008 г., по-прежнему «тлеет».

В соседнем с нами Китае рынок жилья сейчас переживает инициированную сверху коррекцию цен в связи с резким падением продаж квартир в новострое. Специалисты национального банка полагают, что девелоперы и строители вполне могут выдержать 20-30-процентное снижение цен за квадрат и удержать свои компании на плаву. Так, в Пекине, где средняя цена квадрата в ноябре установилась на минимальном за последние 15 месяцев уровне – около $3,5 тыс., количество продаж по сравнению с этим же месяцем предыдущего года сократилось почти на 56%. Предполагается, что в столице КНР только за декабрь-январь коррекция цен вниз составит еще 8-10%.

Кстати, по данным исследования компании Knight Frank «Глобальный индекс цен на жилую недвижимость» рынков 51 страны по падению цен за год с третьего квартала 2010 г. по 2011 г., Россия оказалась на втором месте с результатом 10,7%. Но в четвертом квартале минувшего года на российском рынке с большим преобладанием пошел рост цен. В ноябре, как отметил российский портал по недвижимости «Мир квартир», уже в 35 из 40 наиболее крупных городов России был отмечен рост цен на вторичном рынке жилья. По осторожным прогнозам, по итогам 2011 года в среднем в российских городах он должен составить около 7%. Это значит, что в отличие от зарубежного роста цен на недвижимость, уступающего среднемировому росту инфляции в 3,5-4% почти в три раза, наша недвижимость несколько опередила официальную российскую инфляцию, которая по итогам года оценивается примерно в 6%.

В этом отношении для нас особый интерес представляет оценка ситуации, складывающейся в крупных дальневосточных городах, оказывающих наиболее серьезное влияние на региональные рынки жилья Дальнего Востока – во Владивостоке и в Хабаровске. По оценкам потребителей, жилье здесь стремительно дорожает, хотя делались попытки этого не замечать.

Данные исследования «Мира квартир» подтверждают, что дальневосточное жилье почему-то аномально дорого и быстро дорожает. Владивосток после довольно длительного перерыва 2000-х гг. восстановил свое третье место в списке наиболее дорогих российских городов. Притом что в Москве в ноябре квадрат на вторичном рынке жилья предлагался по 180,6 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 87,3 тыс., во Владивостоке его продавали от 72,5 тыс. до 75 тыс. и выше (по разным данным). Но ему в «затылок дышит» Московская область, где цена квадратного метра вторички составила около 71,9 тыс. И на шестом месте, уступив Екатеринбургу, оказался другой дальневосточный город – Хабаровск со средней ценой предложения 57,7 тыс. рублей за квадрат.

Как считает зам. генерального директора по контролю и производству ООО «Торговый Дом «АСКОМ» Роман КАРПОВ, уровень цен на жилье в городе явно завышен как на вторичном рынке, так и на первичном. Но к этому стоит относиться философски, поскольку по правилам экономики спрос и предложение должны выравнивать друг друга. А пока они не выровнялись, ожидать резкого снижения цен не приходится.

В преддверии нового года объем предложения квартир вторичного жилья во Владивостоке заметно снизился – большинство клиентов агентств недвижимости предпочитали не заниматься лишними хлопотами. В не меньшей степени просел и спрос – покупатели в праздники тоже предпочли отдохнуть и потратиться на что-либо другое.

При этом солидная часть вторичного фонда жилья сегодня остро востребована на рынке аренды, что связано с большим числом приезжих.

Из покупателей вторички сегодня особенно заметны растущие семьи, которые расширяют жилье в связи с появлением детей. Причем, по мнению специалистов ТД «Аском», долгосрочный тренд, вызванный переездом таких семей из двухкомнатных в трехкомнатные квартиры, уже практически завершился. В компании отмечают растущий интерес к недвижимости во Владивостоке у жителей центральных регионов России и особенно Москвы и Санкт-Петербурга.

Возможности покупателей растут за счет заемных средств. Так, доля ипотечных кредитов в сделках, проводившихся компанией, за последние три месяца возросла более чем на 55% и составила свыше 25% от их общего числа. При этом банки разными путями стремятся подстроиться под кредитоспособность заемщиков, снижая допустимый возраст, ставки, амнистируя «серые» доходы и пр.

В дальнейшем, по мнению Романа Карпова, движение на рынке жилья в городе во многом будет определять политика государства в этой сфере. Прежде всего изменение цен, возможно, будет связано со строительством больших объемов жилья благодаря бюджетной поддержке. Прежде всего в новых жилых районах Снеговая Падь, Патрокл. От выхода его на рынок будет зависеть общая динамика цен и на первичном рынке жилья, и на вторичном. С вводом нового жилья вероятно небольшое снижением цен на квартиры и в новостроях, и на вторичном рынке жилья, потому что новострои, где заказчиком выступает государство, значительно отличаются от существующих коммерческих объектов в лучшую сторону.

Досье "ДК"

На рынке жилья Владивостока работает около 130-150 риелторских компаний. Наиболее заметными среди них являются старейшая компания рынка ТД «Аском», АН «Титул ДВ», «Росконтракт», «Владивостокский риелторский портал», «Даната», «Мой поверенный». Примерно на 7 компаний приходится 30-35% от общего объема рынка.

Специалист по недвижимости ООО «Городское бюро обменов» Сергей КОСИКОВ отмечает, что на самом деле с марта серьезных изменений цен на вторичку во Владивостоке не было. Просто за счет того, что в каждом сегменте активно раскупались наиболее дешевые объекты, создавалось впечатление роста цен. Одновременно заметно сократился разрыв цен между традиционно дорогими центральными и спальными районами города. Но проявляет себя и снижающийся интерес к морально устаревшему жилью – разница цен между квартирами старых планировок с маленькими кухнями и коридорами и квартирами новой планировки с кухнями более 8,5 кв. м заметно выросла. И есть предпосылки увеличения этого разрыва в дальнейшем.

Повышенным спросом пользуются дешевые квартиры, требующие ремонта, находящиеся в срочной продаже и т. д., и квартиры верхнего ценового сегмента с хорошим ремонтом. Объекты «промежуточных состояний» продаются хуже и в зависимости от цены могут стоять 2-6 месяцев и дольше. Всего одновременно рынок города предлагает около 2700-2900 квартир повторной продажи.

Притом что спрос был достаточно высоким в течение всего года, с середины осени было отмечено его постепенное повышение. Но количество продавцов превышало число покупателей. В основном покупателями были люди от 30 до 42 лет. Кстати, риелторы отмечают, что среди них очень мало было клиентов с «чистыми деньгами». Подавляющее большинство покупателей продает свое жилье, прежде чем купить другое. И даже этого оказывается мало, потому что приходится брать кредиты, занимать. И уже с начала декабря в крупных банках Владивостока все сделки были расписаны до каникул, а кредитные менеджеры работали до позднего вечера. Каждая третья сделка стала ипотечной.

Среди клиентов риелторских агентств появились покупатели, использующие для улучшения своих жилищных условий материнский (семейный) капитал, сертификаты военных, программу «военной ипотеки» и т. д.

Последние несколько лет рынок жилья Владивостока поддерживался на высоком уровне цен не столько активным строительством объектов к саммиту АТЭС 2012 г., сколько ожиданиями экономического развития города в дальнейшем. Если проведение встречи глав государств АТЭС окажет содействие этому развитию, то рынок жилья сможет устоять на достигнутых позициях. Тем не менее значительного роста цен не предвидится, потому что, как уже упоминалось, на продажу выйдет большое количество нового качественного жилья, а это должно снизить напряженность. Само строительство объектов саммита стало поводом для перераспределения ценовых зон и появления новых, потому что меняющаяся инфраструктура поднимает привлекательность некоторых районов города, находившихся в ценовом аутсайде, и понижает рейтинг популярности традиционно престижных районов.

По мнению Сергея Косикова, на владивостокский рынок жилья могут сильно повлиять новые программы поддержки многодетных семей, бюджетников и прочих категорий граждан. При успешном осуществлении этих программ также неизбежны повышение активности рынка и новый рост цен. Уже в этом году на него может выйти не менее 500 квартир, построенных для военных, которые, получив от государства квартиры, желают быстрее их продать и купить жилье в других регионах.

Генеральный директор Агентства недвижимости «Титул-ДВ» Александр БОРДЮГ считает, что вряд ли анонсированный новый налог на недвижимость приведет к появлению на рынке множества объектов, потому что часто собственник не любит расставаться с тем, что досталось с большим трудом. Но стоимость аренды должна пойти вверх и стимулировать покупку своего жилья.

По его мнению, за минувший год в городе серьезно подорожали квартиры гостиничного типа и однокомнатные, незначительно – двухкомнатные, а трехкомнатные и более остались на уровне прошлогодних цен. При этом большинство экспонируемых объектов не соответствует их реальной стоимости. Продавцы завышают цены, делая свои объекты неликвидными или неконкурентоспособными. Но если выставляется объект с привлекательной ценой, то по нему в среднем бывает шесть-восемь звонков в день. А это показатель того, что реальные покупатели есть, и остается только удовлетворить их потребности. По неликвидным же объектам звонков может не быть целыми неделями…» - говорит А. Бордюг.

Среди клиентов начали выделяться молодые люди до 30 лет и покупатели с высоким уровнем достатка, желающие приобрести квартиры в элитных домах. Причем как для себя, так и на будущее для своих детей. Их активность подогревается тем, что среди владивостокских банков практически уже не осталось таких, которые бы не предлагали ипотечные продукты. Причем есть уже предложения по ставкам до 8% годовых и ниже, что приводит на рынок новых покупателей.

По мнению Александра Бордюга, на рынок жилья Владивостока в следующем году помимо иных факторов будут влиять два главных: выборы президента РФ в марте и саммит АТЭС в сентябре. Ни тот ни другой не способствуют стабилизации на макрорынке. Следовательно, в отсутствие стабильности ожидается продолжение капитализации в секторе недвижимости путем вложения средств в самые стабильные активы. И это приведет к неоправданному повышению цен на них. То есть как бы ни хотелось, но стабилизации рынка и снижения цен жилья во Владивостоке пока не ожидается…

P.S. Оценочно рост цен предложения во Владивостоке по первому полугодию составил около 7% и до 15-17% по итогам года.

Коммерческий директор хабаровского ООО Агентство недвижимости «Сделка» Дмитрий ФИЛИТОВИЧ считает, что на самом деле ситуация на вторичном рынке Хабаровска несколько иная, чем ее рисуют аналитики со стороны на столичных сайтах. Например, не было снижения цен в октябре…

А в целом по году отмечалась следующая картина: к лету цены на наиболее востребованную хабаровскую вторичку в зависимости от категории жилья и места расположения выросли на 9-11%, летом проявило себя небольшое снижение на 2-3%, а затем снова пошел рост, который за год составил около 17-18%.

Основная причина того, что жилье в Хабаровске продолжало дорожать, – как и в целом по России, его по-прежнему сильно не хватает. Притом что город достаточно мощно застраивается, участвует во всех федеральных жилищных программах, это практически никак не влияет на снижение цен на вторичном рынке.

Уровень цен поддерживается и банками, которые, конкурируя за заемщиков, снижают проценты. При этом продолжается ажиотажный рост интереса к наиболее востребованной недвижимости. Это открывает новые возможности. Дмитрий Филитович полагает, что как бы отдельные банки ни утверждали, что ввиду мирового кризиса ставки кредитов будут расти, на самом деле никакого роста по ипотечным ставкам однозначно не ожидается: «У них жесткая конкуренция, и сегодня малоизвестные банки пытаются переплюнуть ставки даже ипотечного кита России, которым сегодня можно назвать Сбербанк РФ».

Что же касается дальнейшего роста цен на жилье в Хабаровске, то «снижения не видно ни по каким прогнозам, если только на это не повлияют внутриполитические факторы», считает Дмитрий Филитович.

Досье «ДК»

В целом в Хабаровске сегодня около 250 риелторских компаний. Высокой репутацией на рынке пользуются компании «Центр оценки», «Союз ДВ». Выделяется «Новый Атлант». В своей работе на рынке компании делятся на те, которые уже перешли в своей работе с клиентами на стандарты Российской гильдии Риелторов, и те, кто работает по иным правилам, выработанным в течение двух десятков лет существования этой отрасли.

Директор хабаровского агентства недвижимости «Союз ДВ» Елена РИХТЕР считает, что за десять лет, которые она работает на этом рынке, такого аномального роста спроса, как в 2011 г., не было. А если повышается покупательский спрос, то и предложение однозначно должно расти.

Покупали неликвид, который не продавался годами, – старые «деревяшки», комнаты с подселением, малосемейки, коммуналки и пр. При этом активность проявляли практически все категории населения – и средний класс, и состоятельные люди, и приезжие, которые стараются обосноваться в Хабаровске, из Комсомольска-на-Амуре, Советской Гавани, Ванино и пр. Если ранее для студентов, которые здесь учатся со всего края и даже из-за его пределов, родители квартиры снимали, то теперь чаще покупают. И сколько есть денег – все вкладывают в покупку…

Объем предложения в городе – около 2000 квартир, а выбирать нечего – ликвидных, хороших квартир почти нет, говорят риелторы. Причем как только к выставленным объектам проявляется интерес, продавцы махом поднимают цены. И если до начала августа шел обычный их рост, в августе-сентябре – вполне оправданный сезонный, то в октябре-декабре цены по просьбам продавцов приходилось корректировать буквально каждую неделю – на 50-100 тысяч рублей по выставленной на продажу квартире…

– Приведу пример 1-го микрорайона, который в Хабаровске всегда востребован, как разменная монета, – говорит Елена Викторовна. – Он находится в четырех остановках от центра. Есть транспортные развязки, торговый центр, три гимназии, детские сады и пр. Осенью прошлого года однокомнатную квартиру в панельном доме с большим износом, с кухней в 6 кв. м здесь можно было купить за 1,6-1,8 млн рублей в зависимости от этажа и состояния квартиры. Теперь и за 2 млн рублей не можем найти. Это просто бешеная цена для такого объекта, учитывая, что дом не новостройка!

Основные причины роста цен хабаровской вторички, по ее мнению, кроются в том, что этому сегменту рынка приходится принимать на себя практически весь ажиотажный вал спроса на жилье. Новострой в этом особо не участвует, поскольку в последние годы ориентирован скорее не на рынок, а на строительство жилья эконом-класса по федеральным и региональным программам – на это в основном работают «Дальспецстрой» и совсем немного – Фонд жилищного строительства.

Другими факторами, которые стимулировали рост цен на рынке, были военные сертификаты, которые обязательно должны были быть реализованы к концу года, подешевевшие кредиты и разнообразные акции банков, материнский капитал.

Учитывая, что впереди еще одни выборы – президентские и непредсказуемость ближайшего будущего как мировой, так и отечественной экономики, трудно представить, что ожидает хабаровский рынок вторичного жилья в 2012 году. Если вспомнить наихудшую за последние годы ситуацию, то с осени 2008 г. по осень 2009 г. кв. м в Хабаровске подешевел на 20-25%. Это не исключено и в будущем. Тревожно и то, что ряд банков заявляет об ужесточении требований по ипотеке.

Но при худшем варианте, если грянет новый кризис, есть вероятность, что снова активнее станут иногородние покупатели, как это уже было. Кроме того, в рамах Российской гильдии риелторов хабаровчанам теперь стало проще работать с другими регионами страны по «обменным» сделкам, проходящим по разным городам. В частности, с Краснодаром, Москвой, Санкт-Петербургом.

В октябре-ноябре прошлого года цены предложения квартир на вторичном рынке жилья в Благовещенске подросли на 200-400 тысяч рублей, что свидетельствовало об ажиотажном спросе и в этом крупном дальневосточном городе.

Отмечается, что помимо предвыборных страхов на покупателей сильно давил ценник новостроя, который здесь поднялся до 55-60 тысяч рублей за квадрат, несмотря на то что ввод нового жилья за год почти удвоился. При этом строители ссылаются на засилье привозных строительных материалов, что делает строительство слишком дорогим. В жилищном фонде около 30% – доля старого деревянного жилья, от которого пора избавляться, и люди пытаются это делать через покупку более качественного. По этим и иным причинам цена на хороший квадрат вторички в конце прошлого года начала переваливать за 75 тыс. рублей. По оценкам, средний квадрат в городе сегодня может стоить около 50 тыс. рублей.

По данным сахалинского АН «Южный город», однокомнатная хрущевка или брежневка площадью 30-33 кв. метра предлагается по 2,4-2,9 млн рублей, 1-комнатная квартира новой планировки около 40 кв. метров – 2,6-3,1 млн рублей. Это сопоставимо с владивостокскими ценами.

В Якутске однокомнатная хрущевка предлагается по 1,1-2,3 млн рублей, квартира новой планировки – по 2,2-3,5 миллиона.

В Петропавловске-Камчатском однокомнатную квартиру улучшенной или новой планировки в панельном доме можно купить за 1-1,8 млн рублей, а если поторговаться, то и дешевле.

В Биробиджане 1-комнатные квартиры в домах старой планировки предлагаются по 1-1,1 млн рублей, новой планировки в хорошем состоянии – за 1,2-1,6 млн рублей. Но за те же 1,2 млн можно купить и двухкомнатную квартиру площадью около 48 кв. м «в обычном состоянии».

В Комсомольске-на-Амуре 1-комнатные хрущевки выходят на рынок по 300 тыс.-1 млн рублей, улучшенной и новой планировки – по 800 тыс.-1,7 млн рублей, а в элитном жилье – до 3 млн. Около двух третей 1-комнатных квартир по цене было менее 1 млн рублей.

В Магадане 1-комнатная новой планировки площадью 36 кв. метров с хорошим ремонтом в престижном доме продавалась за 1,5-1,8 млн рублей. Квартиры скромнее – с ремонтом, мебелью, бытовыми приборами вплоть до утюгов – 800 тыс.-1,5 млн рублей. Средняя цена предлагаемого квадрата, по данным портала РосРиэлт, в Магадане к концу года составила 32 683 руб. за 1 кв. метр.

В Анадыре хорошая 2-3-комнатная квартира площадью 60-90 кв. метров в новом доме выставляется за 2,5-3,5 млн рублей. Однако рыночное предложение очень мало.

В целом рынок вторички Дальнего Востока по ценам и перспективам своего развития сегодня составляет неплохую конкуренцию многим другим регионам страны и иным странам, где квадрат жилья далеко отстал от дальневосточного... Наверное, этим можно не только печалиться, но гордиться.

Виктор Кудинов, «Дальневосточный капитал».