Соблазнительный «квадрат»

Например, почему в Сахалинской области цена «квадрата» в новострое больше, чем в Магаданской области, в два, а в Еврейской АО чуть ли не в три раза? Можно предположить, что сахалинцы живут богаче других дальневосточников, имеют более высокие доходы, а потому могут позволить себе покупать жилье дороже, чем в любом другом дальневосточном субъекте. Однако и здесь сообщество строителей и власти пытаются найти возможности его удешевления.

Специалисты отмечают, что более удаленная и также сейсмически активная Камчатка тоже позволяет строить жилье дешевле примерно на 20 тысяч рублей за 1 кв. м. Тем не менее камчатские строители говорят, что продавать «квадраты» в новых сейсмоустойчивых многоэтажках дешевле 55-60 тысяч рублей нет ни выгоды, ни желания. Слишком уж велики расходы. Однако, когда на вторичном рынке Петропавловска-Камчатского четырехкомнатную квартиру можно приобрести за 2,5-4,5 млн рублей, дорогой новострой может быть долго невостребованным. Застройщикам приходится серьезно заниматься поиском возможностей снижения себестоимости строительства, чтобы сделать новострой более доступным для покупателей. В этом может помочь http://www.td-vk.ru/.

С другой стороны, стоит отметить, что хотя средняя цена «квадрата» в новострое по ДФО сегодня установилась на отметке около 48-50 тыс. рублей, существенная часть застройщиков работает ниже этой цены даже в Хабаровске и Владивостоке. Как по малоэтажному, так и по высотному жилью. Тем более что на рынок «фильтруются» и квартиры из новостроя, строящегося за бюджетные средства по цене 1 кв. м, установленной Минрегионом РФ. Так, для Приморья она во втором полугодии прошлого года была принята на уровне 34,55 тыс. рублей за «квадрат», для Сахалинской области – 41,25 тыс. рублей и т.д. Кстати, самые дешевые по стране «квадраты» министерство «увидело» в Северной Осетии и Ингушетии, где их цена была определена чуть выше 17 тыс. рублей.

Многоэтажный новострой

Строительство высотных многоэтажных жилых зданий бизнес-класса с попытками выхода на «премиум» ранее определяло стабильный рост потолка цен на новое жилье в наиболее дорогих столицах Дальневосточного региона. До кризиса цена «квадрата» в таких зданиях высокой готовности во Владивостоке и Хабаровске превышала 100 тыс. рублей. А сейчас в самом дорогом владивостокском новострое «Орлиное гнездо», вводящемся в эксплуатацию, предложение держится на уровне 79-90 тыс. рублей за 1 кв. метр. Это при том, что и конкуренция снизилась, поскольку ряд застройщиков отказался от реализации внезапно ставших для них невыгодными проектов.

С другой стороны, заметно поднялось качество финансируемого государством многоквартирного строительства, и новая квартира, построенная на бюджетные средства, например, в новом жилом районе Владивостока «Снеговая падь», не сильно уступает по своим характеристикам квартире в престижном новострое в центре города. При этом комплексная застройка, отвечающая современному уровню градостроения, сопровождается созданием более надежной инженерной инфраструктуры, в числе плюсов – сдача домов «под ключ». Получается, что за те же деньги строится не один, а два «квадрата». При той же, а то и более высокой скорости строительства.

Коммерческому рынку нового жилья приходится не только повышать качество строительства, но и искать удобные схемы продажи для людей среднего достатка и уровня доходов – богатые дальневосточники свои жилищные проблемы в последние два десятка лет в основном решили, и лишь немногие из них подпитывают спрос на «элиту».

Конечно, в каждом отдельном случае застройщик пытается определить для себя разумную цену, чтобы и с прибылью сработать, и не испугать реальных покупателей. Например, ОАО «Сахалин-Инжиниринг» в микрорайоне «Эдем», который строится в Южно-Сахалинске со своей собственной инфраструктурой, предлагает «квадрат» за 60-70 тыс. рублей. Компания ООО «Мой дом», комплексно застраивающая микрорайон во Владивостоке в районе ул. Кирова с видами на Амурский залив, предлагает сегодня «квадрат» по 55-60 тысяч рублей. В Хабаровске ФГУ «ГУСС «Дальспецстрой» продает «квадрат» в 24-этажках микрорайона «Строитель» рядом с крытым ледовым стадионом по 42-47 тыс. рублей, в уже сданном жилом комплексе в районе Донского переулка – по 52 тыс. рублей, а в комплексе по ул. Гамарника – по 60-62 тысячи.

Стоит отметить, что ФГУ «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России, являясь с начала 1990-х гг. крупнейшим игроком на хабаровском рынке новостроя, в какой-то степени «жонглировал» ценами на местном рынке, привлекая дольщиков более выгодными условиями, чем у других. Сегодня заметна экспансия этой компании в иные субъекты Дальнего Востока, где она начала работать по государственным целевым программам строительства нового жилья. Так, по программе сейсмоукрепления она строит микрорайон из 13 домов на 390 квартир в Петропавловске-Камчатском, в конце прошлого года ввела в эксплуатацию 132,4 тыс. кв. метров жилья в 11 домах жилого района Владивостока «Снеговая падь» и начинает застройку другой территории – в районе бухты Патрокл.

По мнению экспертов, в ближайшие несколько лет «Дальспецстрой» может стать законодателем рыночных цен на многоквартирный новострой по Дальнему Востоку, поскольку трудно представить, что эта компания ограничится на «чужих полях» объектами с бюджетным финансированием, ее коммерческие проекты для потребителей по-прежнему довольно привлекательны.

– Действительно, сегодня, на «выходе из кризиса», количество активных объектов коммерческого жилищного строительства значительно сократилось, – отмечает аналитик рынка недвижимости из владивостокской строительной компании ООО «Далта-Восток-1» Алексей ФОМЕНКО. – К примеру, во Владивостоке два года назад насчитывалось порядка 50 многоквартирных домов на различных стадиях строительства и ещё примерно 40 заявленных проектов и приостановленных строек. А в настоящий момент насчитывается только 20 более-менее активных стройплощадок и 25-26 приостановленных. Из них три четверти с домами на стадии сдачи либо заявленными к ней в 2011 году. Тем не менее стоит отметить, что местные инвестиционно-строительные компании начинают возобновлять деятельность в сфере жилищного строительства, и постепенно на рынке появляются новые предложения, хотя и не в тех объёмах, какие необходимы для скорейшего достижения цифр по вводу, на которые ориентирует известный нацпроект.

Привлекательная малоэтажка

Можно решить свою жилищную проблему более дешевым способом, построив индивидуальный дом. Зачастую своими силами. Сегодняшняя цена строительства индивидуального эконом-дома площадью около 120 кв. метров по минимуму находится на уровне 900 тыс. – 1 млн рублей, и примерно 1,1-1,3 млн необходимо на его инженерное обустройство. Принципиально это действительно доступно.

Например, в Амурской области, где предпринимаются усилия по стимулированию строительства малоэтажного индивидуального жилья, строительными компаниями предлагаются технологии, дающие возможность возведения «квадрата» в довольно большом ценовом диапазоне: от 10 тыс. до 30 тыс. рублей. При том что 1 кв. метр жилья в новом кирпичном доме в г. Благовещенске сегодня предлагается в среднем по 45-50 тысяч рублей.

Малоэтажка становится еще более привлекательной по цене, когда часть расходов берет на себя государство. Так, в с. Ивановка Амурской области в минувшем году в новом малоэтажном микрорайоне справили новоселье два десятка молодых семей, которые оплачивали лишь по 23% от проектной стоимости строительства, которая включала расходы на инженерное обеспечение и создание будущей социальной инфраструктуры.

К сожалению, застройщики дальневосточных малоэтажных поселков ориентированы на более высокую цену. Нельзя же строить без выгоды. В какой-то степени они объясняют высокие затраты дороговизной земли под новое строительство, когда участок в городе или пригороде зачастую стоит дороже, чем строительство самого малоэтажного дома. Что же касается декларированных в Стратегии социально-экономического развития Дальнего Востока и Байкальского региона на период до 2025 г. 30 соток под ИЖС для дальневосточников, то каких-то реальных подвижек по их выделению пока не наблюдается. Дорого обходятся и инженерные коммуникации, расходы на которые лишь в исключительных случаях берут на себя региональные бюджеты.

По этим причинам рост строительства малоэтажного жилья, особенно для не самых обеспеченных слоев населения, в значительной степени сдерживается.

Тренд на доступность

Надо полагать, что и правительство, и региональные власти в складывающейся сложной ситуации на рынке жилья будут вынуждены принимать серьезные меры, чтобы выйти на хорошую динамику его ввода уже в 2011 г. Многие компании под влиянием кризиса либо приостановили свою деятельность, либо сократили ее и в предыдущие два года не создали задела. Потери в какой-то степени восполнялись ростом ввода индивидуального малоэтажного жилья. Теперь роль этой «компенсации» резко возрастает.

Если на федеральном и местном уровне в 2011 г. удастся хорошо простимулировать малоэтажное строительство – выделением земельных участков, льготных кредитов, финансированием создания инженерной и социальной инфраструктуры и пр., то, по мнению некоторых участников рынка, можно ожидать, что цены на средний «квадрат» новостроя, к радости покупателей, могут какое-то время даже снижаться. Хотя в такой расклад верится с трудом.

Сомнение в снижение цен на квадратный метр нового дальневосточного жилья вызывает и резкий рост цен на объекты недвижимости в сопредельном с Дальним Востоком зарубежье. Так, со второго квартала 2009 г. по второй квартал 2010 г. по странам АТР рост цен на жилье составил 14,1%, а в соседнем с нами Китае – 36,8%. В дальневосточных регионах, по данным Росстата, цены «квадрата» в прошлом еще очень трудном для отрасли году либо стояли на месте, либо медленно ползли вверх. Поэтому сложно представить, что в условиях намечающегося выхода из кризиса рынок жилья Дальнего Востока будет снижать цены.

Растущие расходы на строительство, падение доходности бизнеса, неуверенность в завтрашнем дне не позволяют застройщикам идти на «революцию цен». Но и сильно повышать их уже некуда – элитный клиент в основном обеспечил себя домами и квартирами, а возможности среднего класса строить и покупать жилье сильно подкосил кризис. Он все чаще присматривается к жилью в других, более благодатных для своей жизни регионах.

Компании-застройщики коммерческого жилья в крупных дальневосточных городах сейчас стараются ориентироваться в основном на «средний класс», предлагая квартиры площадью до 100 квадратных метров по цене от 40-50 тысяч рублей за квадратный метр на стадии строительства, до 50-60 тысяч при сдаче. Однако минувший кризис сильно сократил «прослойку» между богатыми и бедными, в результате спрос на такое жилье оказался подорван.

Большого разнообразия по типам жилья в самое ближайшее время также ожидать не стоит. Для повышения доступности строительные компании по-прежнему будут оптимизировать проектные решения. Чтобы удержаться на рынке, некоторые из них вынуждены переориентироваться со строительства элитного жилья на эконом-класс. Малогабаритное жилье позволяет застройщикам удерживаться на более высокой цене за «квадрат», и работать по «потолку» финансовых возможностей населения, привлекая при этом ипотечные кредиты. Именно на этот сегмент рынка работают и новые схемы кредитования бюджетников, которые позволяют компенсировать часть их расходов на приобретение жилья.