Новые акценты дальневосточного "квадрата"

Майское заседание Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности стоит расценивать как тревогу правительства и президента РФ о ситуации со строительством нового жилья в стране и поиск возможностей не только сохранить его ввод на достигнутом в последние два года рекордном уровне - 84-85 млн кв. метров в год, но и выйти на новый рост.

В первом квартале этого года ввод жилья по стране составил лишь 83,7% к соответствующему уровню минувшего, а по индивидуальным застройщикам - 65,6%. В объемах снижение составило 3 млн кв. метров, и принципиально до конца года отставание может быть ликвидировано, если меры по оздоровлению ситуации, на которые обратил внимание Госсовет, дадут положительные результаты.

Характерно, что, снизивший объемы ввода жилья в 2015 году, ДФО в первом квартале 2016-го сохранил его на уровне соответствующего периода прошлого года, в то время как по другим федеральным округам, наоборот, было отмечено значительное снижение.

Неожиданно на волне кризиса лидером по вводу жилья среди дальневосточных регионов стала Республика Саха (Якутия), построив в прошлом году 530,5 тыс. кв. метров жилья и увеличив его ввод за год на 12%. В первом квартале этого года она снова обошла Приморский и Хабаровский края, введя 139,5 тыс. «квадратов» - на 44,8% больше, чем за аналогичный период в прошлом году.

Кризис кризисом, а решать проблемы с жильем все равно необходимо. Особенно необходим экономкласс, который сегодня наиболее востребован и позволяет наращивать объемы нового строительства.

К сожалению, по итогам прироста жилого фонда дальневосточные регионы не входят в лидирующие. А Чукотский АО и Магаданская область остаются в аутсайдерах. Парадокс в том, что их потребности в новом жилье на сегодня стали минимальными, поскольку, из-за оттока населения в другие регионы, по обеспеченности «квадратами» на душу населения они выглядят лучше других.

Глава Минстроя Михаил МЕНЬ недавно подтвердил, что, несмотря на рекордные в последние два года объемы ввода жилья, в стране ежегодно его надо строить в пределах 140 млн кв. метров - по «квадрату» на человека. В этом же году планируется ввести 76 миллионов. И, хотя динамика ввода уже в течение года сохраняется отрицательной, он не исключил, что этот прогноз может измениться в лучшую сторону, поскольку и в прошлом году прироста ввода не ожидалось, но итог оказался лучше, чем планировалось.

 

Цена жилья влечет на запад

Строить жилье на Дальнем Востоке невыгодно. Ни для государства за средства бюджета, ни для людей за свои деньги. Затраты здесь выше, и застройщик, естественно, стремится не только окупить их через устанавливаемые им цены, но и получить прибыль.

Разница в стоимости строительства «квадрата» по стране сегодня достигает более 4 раз, а по ДФО - около трех. Причем ДФО лидирует среди других округов по этому показателю - 50 437 рублей за средний «квадрат» по итогам прошлого года, при 39 531 руб. в целом по РФ.

В ситуации, когда люди при решении своего жилищного вопроса рассматривают варианты и по смене региона, ДФО явно проигрывает не только западным и южным регионам страны, но и сибирским. Так, Курская область, Ставрополье и Крым, где стоимость строительства в два раза дешевле, сегодня могут переманивать покупателей не только с дальневосточного рынка нового жилья, но и с традиционных для оттока населения с востока страны Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края.

По итогам I квартала этого года Росстат отметил, что средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года по РФ выросла на 6,6% и составила 42,52 тыс. рублей. При этом наиболее высокой стоимостью строительства отличались: Камчатский край - 71,97 тыс. рублей, Ямало-Ненецкий АО - 70,07 тыс., Республика Саха (Якутия) - 64,04 тыс. - и Сахалинская область - 63,44 тыс. Зато в 62 субъектах РФ стоимость строительства жилья оказалась ниже среднероссийской, а рекордно низкой она была в Астраханской области - 11,45 тысячи.

В июне первый вице-премьер правительства РФ Игорь ШУВАЛОВ отметил, что именно сейчас рынок жилья в России особенно благоприятен для покупателей квартир. Это подтвердили и в Минстрое РФ. Его руководитель высказал мнение, что «в среднем по стране цены неплохие, прибыль застройщики в большинстве своем минимизировали», поэтому новое жилье лучше приобретать сегодня. К тому же, вероятно, «государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотеке не будет продлена и закончится в 2016 году». Однако есть оптимистичные мнения экспертов, которые считают, что на самом деле доступность российского жилья будет расти с каждым годом и поэтому не надо паниковать, что сегодня тебе не достанутся «дешевые метры».

Повышенную стоимость строительства жилья на Дальнем Востоке необходимо как-то компенсировать. В этой связи в июне полпред президента РФ на Дальнем Востоке Юрий ТРУТНЕВ обратился в Минстрой РФ с просьбой разработать систему преференций для жилищного строительства на Дальнем Востоке, чтобы снизить дороговизну строительства и повысить доступность нового жилья на местном рынке.

Впрочем, даже при довольно высоком уровне цен эксперты Дальневосточной гильдии риэлторов отмечают, что во втором квартале этого года спрос на новое жилье в ДФО начал расти, при том что платежеспособность населения остается довольно низкой.

Рынок позволяет дешеветь

По данным Амурстата, в конце I квартала этого года средняя цена 1 кв. метра жилья на первичном рынке недвижимости Амурской области составила 54,6 тыс. рублей и оказалась меньше прошлогодней на 19,3%.

В какой-то степени так рынок отреагировал на снижение спроса в регионе. С другой стороны, жилищная проблема успешно решается. В недавнем отчете министерства транспорта и строительства региона губернатору Александру КОЗЛОВУ было отмечено, что за пять месяцев свои жилищные условия в Амурской области улучшили 7033 семьи.

Безусловно, на рыночную цену нового жилья в этом регионе воздействует выполнение региональных и федеральных целевых программ строительства жилья. В этом году к действующим здесь добавилась новая ФЦП - «Развитие космодромов на период 2016-2025 гг. в обеспечение космической деятельности РФ». Ею, в частности, предусматривается и строительство нового города - Циолковского.

На очередной Дальневосточной конференции по малоэтажному строительству во Владивостоке в апреле этого года было констатировано, что снижение цен на новое жилье в регионе возможно, но для этого строительному комплексу надо как минимум удвоить ввод нового жилья.

В принципе, на это регионы и нацелены. Так, в Приморье еще несколько лет назад было заявлено, что стоит задача преодолеть планку ввода в 1 млн кв. метров жилья в год, как это уже бывало в конце 1980-х гг. Разработчики новой стратегии жилищного строительства в Хабаровском крае, которая была недавно презентована общественности и сегодня находится на утверждении у губернатора, считают, что реальный спрос и его стимулирование в этом регионе тоже должны позволить в ближайшие годы достичь ввода до 1 млн «квадратов» в год.

Выход с начала этого года строительства жилья в ДФО в положительную динамику не обещает взрывного роста. Основная тому причина - не может быть соответствующего резкого повышения покупательной способности населения, которое устремилось бы на рынок жилья, а строительство за счет бюджета ограничено в средствах. Тем не менее определенные успехи стоит отметить.

Так, мэр Хабаровска Александр Соколов сказал, что за пять месяцев этого года в городе было введено в эксплуатацию 39 тыс. кв. метров жилья. Этим, по его мнению, довольствоваться нельзя, потому что в целом на год запланировано ввести 295 тыс. кв. метров, что на 10 тыс. больше прошлогоднего, а стоит попытаться ввести еще и «сверх плана» 30 тысяч «квадратов». Особые надежды по выполнению этой задачи он выразил в отношении муниципальных застройщиков, доля которых в строительстве нового жилья в городе достигла 25%.

Минстрой Якутии сообщил, что за первые четыре месяца этого года в республике жилья введено на 25% больше аналогичного периода 2015 года - 167 533 кв. метров - 475 индивидуальных и 29 многоквартирных домов. Если строительный комплекс выполнит поставленную главой Якутии задачу ввести в этом году 600 тыс. «квадратов» жилья, то регион еще больше упрочит свое лидерство в ДФО по объемам жилищного строительства.

Удачно складывается начало года и в Сахалинской области: за январь - май было введено 136,4 тыс. кв. метров жилья - на 13,3% больше, чем за это же время в прошлом году. В регионе в этом году планируется ввести первые 12,7 тыс. кв. м жилья по новой целевой программе «Социально-экономическое развитие Курильских островов (Сахалинская область) на 2016-2025 гг.». Одна из задач этой программы - обеспечение жильем прироста на островах постоянного населения, который за десять предстоящих лет должен составить 25%.

«Жилье для российской семьи»

Федеральные и региональные целевые программы строительства жилья сегодня открывают новые возможности для его активизации на Дальнем Востоке.

Приморье первым из дальневосточных регионов вступило в федеральную программу «Жилье для российской семьи» (ЖРС), которая нацеливала застройщиков строить по фиксированной цене жилья за 1 кв. метр. Сначала по 30 000 рублей, затем - по 35 000.

В начале июля первые 10 тысяч кв. метров в 8 трехэтажных домах, построенных по этой программе в новом микрорайоне Радужном Уссурийска, уже переданы 120 семьям-новоселам, в т. ч. 103 участникам программы со всего края. Всего здесь со временем предполагается ввести до 197 тысяч кв. метров жилья, из которых минимум 25 тысяч будут реализованы по фиксированной низкой цене. Вместе с жильем здесь, исходя из норм, планируется построить полный комплект социальных объектов, благоустроить обширную рекреационную зону. Особенно ценно то, что для трудоустройства будущих жителей микрорайона в проект включено строительство современного агропромышленного предприятия.

Особенно привлекательной программа оказалась для жителей Владивостока, где средняя цена жилья сегодня составляет около 70 тысяч рублей за 1 кв. метр. Среди малообеспеченных категорий граждан возможность приобретения жилья вдвое дешевле вызвала настоящий ажиотаж. Количество желающих принять участие в программе уже в марте прошлого года перевалило за 4000 и росло бы дальше, если бы их регистрация в реестре не была приостановлена. Она пока так и не возобновлена, потому что застройщики еще не вошли в ряд проектов, связанных с ней.

К марту этого года была завершена подготовка и началось строительство микрорайона «Д» в Снеговой Пади более чем на 5000 жителей, где 70 тысяч кв. метров жилья экономкласса из 142 тысяч, которые будут построены, смогут выкупить участники программы «ЖРС». Здесь в комплексе предусмотрено строительство двух детсадов, школы, нескольких общественно-деловых центров, парковки и пр. Сейчас в микрорайоне ведутся работы по большинству из 12 жилых домов, которые предусмотрены проектом. К июлю уже два двадцатипятиэтажных дома были наполовину готовы в каркасе, началось строительство первого 10-этажного дома 83-й панельной теплой серии. Ряд факторов выбил строителей подрядной организации КППК «Приморкрайстрой» из принятого графика, тем не менее темпы работ здесь сегодня достаточно высоки, и при высокой организации строительства к концу следующего года микрорайон может быть построен полностью.

Сейчас ведется подготовка и начато строительство жилья во Владивостоке по программе «ЖРС» еще на Змеинке и в новых жилых районах «Солнечная долина» и «Зеленый угол». Ведется подготовка строительства около 10 тысяч кв. метров такого жилья в Находке. В ближайшие месяцы возможно подключение к программе и иных муниципальных образований края.

Надо отметить, что Приморье по программе взяло на себя обязательства построить к концу следующего года более 530 тыс. кв. метров жилья. Однако вряд ли эта задача в условиях кризиса сможет быть решена. Сказывается недостаточно высокий платежеспособный спрос населения края за пределами Владивостока. Даже по относительно невысокой фиксированной цене реальных покупателей недостаточно. Сдерживает и отсутствие подрядчиков, которые готовы строить на условиях программы. Их настораживает, что уже имеющемуся застройщику из бюджета, как предусмотрено, не компенсируются затраты на создание инженерной инфраструктуры из расчета 4 тыс. рублей на 1 кв. метр построенного жилья. Кроме того, расходы растут, и удержаться на фиксированной цене очень сложно. Особенно отмечаются резкий, более чем в 3,5 раза, рост в этом году страховых платежей по долевому строительству и сильно подорожавший металл.

Тем не менее предполагается, что действие программы «ЖРС» может быть продлено до 2020 года, и в таком случае свои обязательства по программе край обязательно выполнит. Стоит отметить, что изначально по ее реализации и числу участников, около 4700, Приморье являлось лидером среди регионов страны. Но это лидерство затем ушло в Самарскую область, в реестре участников программы которой на 1 июня был зарегистрирован уже 6491 человек, а ее объем был определен в 970 тыс. кв. метров.

К реализации программы «ЖРС» на Дальнем Востоке также подключились Хабаровский край и Республика Саха (Якутия), запланировав построить в этом и следующем годах не менее чем по 10 тыс. кв. метров жилья по 35 тыс. рублей за «квадрат».

По данным Фонда содействия жилищному строительству, сегодня в программе «Жилье для российской семьи» участвуют практически все российские регионы и до конца следующего года может быть построено 14 млн кв. метров жилья, хотя ранее планировалось 25 миллионов. Весной выполнение программы было рассмотрено в правительстве РФ и было признано неудовлетворительным. Во многих регионах строительство по программе не развернуто под предлогом, что жилье по ней не пользуется спросом. Это породило мнения, что она будет прикрыта. Но до этого пока не дошло.

Для ДФО особая актуальность этой программы состоит в том, что фиксированная цена «квадрата» вынуждает застройщиков оптимизировать затраты и заниматься поиском более эффективных решений строительства жилья.

Из аварийного в новое

Выполнение жилищных программ идет в ДФО очень напряженно, на пределе возможностей.

Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в ДФО составляет около 6%, или до 8,3 млн кв. метров. Это в 2 раза больше среднего уровня по РФ. Если строителям работать исключительно на его замену, то для этого им потребуется четыре года. Поэтому приоритетно в первую очередь решается проблема именно по аварийному жилью.

Планами переселения из аварийного жилья с начала осуществления программы в Саха (Якутии) предусмотрено переселение людей из 490,2 тысячи кв. метров выбывающего жилфонда.

В начале июня заместитель председателя правительства Республики Саха (Якутия) Игорь НИКИФОРОВ провел совещание с муниципальными образованиями о ходе выполнения этой программы. При этом им были отмечены отставания по ее реализации по этапам 2014-2016 гг. в Горном, Верхневилюйском, Вилюйском, Нюрбинском, Момском, Оленекском районах, в поселках Усть-Мая, Чернышевский и Чульман. Были намечены пути устранения этого отставания, ускорения строительства.

Губернатор Камчатки Владимир ИЛЮХИН, осматривая строящееся для переселенцев жилье в Усть-Камчатске, выразил подрядчикам свое недовольство медленными темпами строительства.

Проблемно идет выполнение программы переселения из аварийного жилья в Приморье. Хотя по краю по ней сдаются один дом за другим, по строительству жилых домов в Находке, пос. Посьет, Хасан и Новый возникло серьезное отставание. В семи из 17 муниципалитетов завершен третий этап программы, по которому в крае намечено расселить более 1,5 тыс. человек из 718 аварийных жилых помещений. А в Артеме это строительство идет с опережением графика, как отметил руководитель департамента градостроительства Приморья Евгений ДОБРЫНИН. К 1 сентября будущего года все запланированные программой объекты намечено ввести.

 

Ипотека с нулевой и отрицательной ставкой

О том, что ипотека в ДФО вместо драйвера роста жилищного строительства стала тормозом, можно судить по тому же примеру Еврейской АО, где в прошлом году объем вновь выданных ипотечных кредитов с учетом перекредитования составил около 595,7 млн рублей при средней процентной ставке в течение года в рублях (без учета субсидий) 18,7%. Ввод в прошлом году к 2014-му в области просел до 57,3%.

В конце мая член Совета Федерации от Еврейской АО Ростислав ГОЛЬДШТЕЙН заявил: «С учетом масштаба задач, поставленных президентом в рамках реализации стратегии опережающего развития Дальнего Востока, мы должны говорить о нулевой или даже отрицательной процентной ставке дальневосточной льготной ипотеки». Он пояснил, что лишь такое стимулирование жилищного строительства, в т. ч. индивидуального, включая «на своем гектаре», способно стать действенным инструментом территориального развития и социальной поддержки населения, а не средством наживы коммерческих банков.

Трудно с этим не согласиться. Для людей, которые сегодня сравнивают ставки ипотечных кредитов в стране и за рубежом, непонятно, почему у нас они в несколько раз больше, почему высокую кредитную ставку для льготных категорий граждан государство должно компенсировать из средств бюджета, которые могут найти лучшее применение.

Такие компенсации стали привычной практикой и лишь отсрочили решение по «ипотечному кризису». При том, что, как отметил президент РФ на заседании Госсовета, именно ипотека в последние пять лет позволила обеспечить в стране рост объемов ввода жилья на 60%, а по экономклассу - 90%, отмечено, что надо искать возможности снижения ставки по ипотеке, не нагружая бюджет новыми расходами. При этом Владимир ПУТИН «зондировал» собравшихся: насколько реален для российской ипотеки ввод «европроцента» - 1,5% годовых?

Впрочем, для конкретных людей важно не завтрашнее решение, а сегодняшняя поддержка.

Так, в Приморье, где социальная поддержка граждан в сфере ипотечного кредитования действует с 2012 года, в первом полугодии этого года за компенсациями по выплате процентов по ипотечным кредитам обратилось около 900 семей и из краевого бюджета на эти цели было направлено около 28 млн рублей, которыми погашалось 50% этих платежей. В целом до конца года бюджетом края предусмотрено на это потратить почти 52 миллиона рубоей. При этом отмечен серьезный рост нуждающихся в такой поддержке за счет появления участников программы «ЖРС».

На аналогичную поддержку, которая на Камчатке осуществляется с 2014 года, в этом году в бюджете Камчатского края выделено 130 млн рублей.

В мае полпред президента в ДФО Юрий Трутнев заявил, что государство намерено поддержать программу по предоставлению дальневосточного гектара льготной ипотечной ставкой - 4% годовых - и по этому поводу есть договоренность с АИЖК. Построив в течение пяти лет на выделенном гектаре свой дом, человек затем по закону сможет получить эту землю в собственность или аренду. Можно отметить, что такая кредитная ставка могла бы придать импульс и другим сегментам дальневосточного рынка нового жилья.

Кстати, в Южно-Сахалинске сегодня строится первый многоквартирный дом, в котором по программе льготного ипотечного кредитования для участников программы «Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем» ставка определена в 7% годовых, для молодых семей с двумя детьми - 3,5% и для многодетных семей и семей с детьми-инвалидами - 0%.

 

Проблемы роста

Для серьезного роста строительства нового жилья в ДФО, помимо удешевления ипотеки, на сегодня требуется решить ряд других серьезных проблем.

Актуальные - банкротство застройщиков и достройка ряда многоквартирных домов, которые на Дальнем Востоке строятся по 10 и более лет. В ряде случаев это должно быть увязано и с решением проблемы обманутых дольщиков. Их, например, официально насчитывается примерно по 100 в Амурской области и Приморском крае. Но по оценкам самих «обманутых» их в несколько раз больше.

Очень серьезен вопрос нехватки и дороговизны земли под жилье. Особенно сильный дефицит территорий под новое жилье сегодня ощущают Владивосток и Южно-Сахалинск. Во Владивостоке из-за постановки военными на кадастровый учет «своих земель», на которых планировалось городское строительство, потенциальные инвесторы сократили заказы проектировщикам, поскольку застройщики не собираются рисковать. Тем более что часть уже готовых проектов теперь не могут быть развернуты.

Не завершено выделение земли под ИЖС для многодетных семей. А в Приморье, в силу второй очереди после выполнения федерального закона, только в отдельных муниципальных образованиях идет выделение участков под ИЖС для молодых семей и семей с двумя детьми по краевому закону.

Малоэтажное строительство, а в дальнейшем и «дальневосточный гектар» требуют строительства дорог, подвода инженерных сетей или создания локальных и автономных систем. Из-за отсутствия всего этого сегодня к индивидуальному строительству не могут приступить тысячи дальневосточников. К сожалению, планируемые объемы бюджетного финансирования строительства дорог и инженерки к участкам новой жилой застройки на сегодня очень скромны.

Безумно сложный вопрос - кадры строителей. То, что их у нас в ДФО катастрофически мало, - одна проблема. Другой момент - их невысокая квалификация, которую надо повышать, чтобы выходить и на новое качество, и на более высокую производительность труда. Третий момент - повышение мобильности дальневосточных строителей в рамках ДФО, за счет чего можно было бы снизить зависимость нашего строительного комплекса от привлечения специалистов из других регионов и иностранной рабочей силы.

Серьезные претензии строителей вызывают конкурсы на подряды по жилищным программам. Зачастую они стали формальными, поскольку победители известны заранее. Зато теряется дорогое время, и компании, не имея твердого заказа, не могут нормально планировать работу. Кроме того, нередко победителями конкурсов становятся компании, которые затем не справляются со своими обязательствами, не имея для этого ни кадрового состава, ни достаточных организаторских способностей для привлечения субподрядчиков.

Сложная головоломка - жилищно-строительная кооперация. Прежняя ее форма на сегодня полностью себя дискредитировала: долгое и некачественное строительство, воровство, дороговизна, отсутствие гарантий и прочее.

ЖСК, работающие в паре с инвестиционно-строительными компаниями, оказываются недостаточно добросовестными по отношению к пайщикам.

ЖСК нового типа, даже такой, как выбранный в качестве пилотного для страны ЖСК «Остров», который уже 3,5 года пытается начать строительство поселка примерно на 400 семей, оказываются не в состоянии решать ворох проблем строительства даже с господдержкой и личным вмешательством в решение их проблем руководителей АИЖК и Фонда РЖС.

Как выяснилось на майском Госсовете, есть перспективные схемы организации желающих строить для себя жилье с помощью жилищно-накопительных кооперативов и стройсберкасс. Но они, еще особо не дойдя до Дальнего Востока, оказались под угрозой уничтожения: условия их деятельности сегодня ограничиваются.

Застройщики отмечают, что их затраты в прошлом году стали заметно выше в связи с вводом обязательного страхования долевого строительства. Дальневосточный «квадрат» стал еще дороже, потому что право его страховать получили компании, находящиеся далеко за пределами ДФО. А в этом году они необоснованно резко повысили страховые платежи.

Надо отметить, что в какой-то степени сдвинулись проблемы получения техусловий, длительных согласований, прохождения экспертизы проектов и получения разрешений на строительство, сдачи объектов в эксплуатацию, что связано с реализацией в отрасли «дорожной карты». Но и в этом еще есть большой запас для рационализации.

Проблем много, и их положительное решение может придать хороший импульс жилищному строительству Дальнего Востока на многие годы вперед.

По крайней мере, есть надежда, что в каких-то новых аспектах строительство нового жилья в ДФО окажется успешнее тех дел, которые осуществляются сегодня.

 

Арендное жилье

Для отдельных территорий ДФО, надеющихся привлечь необходимых им специалистов, строительство арендного жилья может стать хорошим выходом из кадрового дефицита. Для людей, которые еще не нацелены навсегда осесть в каком-то городе, селе или на предприятии, нужно временное комфортное жилье, плата за пользование которым не превышает рыночной аренды квартир.

В Хабаровском крае по строительству арендного жилья пилотными территориями стали Бикинский, Ванинский и Тугуро-Чумиканский районы, где для наемных работников будут построены несколько домов такого типа. На это строительство из краевого бюджета было выделено 44 млн рублей с условием, что муниципалитеты направят из своих бюджетов на эти же цели еще 10% требующихся средств. В целом пилотным проектом запланировано построить жилье для 21 семьи. Квартиры в аренду от муниципалитетов смогут получать те, кто не имеет возможности купить или снимать жилье у частников, и работники бюджетной сферы.

В самом Хабаровске также на средства муниципалитета сегодня ведется строительство первого в городе арендного дома на ул. Алексеевской.

Представляется, что в ДФО возведение арендного жилья в больших объемах возможно при строительстве города Циолковского в Амурской области, при реализации проекта расширения порта Ванино, осуществлении проектов ТОР и пр.

В июне министр строительства и ЖКХ Михаил Мень на ПМЭФ-2016 отметил, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию прорабатывает с рядом застройщиков и с руководством судостроительного завода «Звезда» вопрос о строительстве арендного жилья для его сотрудников. Он же отметил, что за последнее время в России уже построено около 1 млн кв. метров арендного жилья. Вероятно, как сегмент, в Приморье такое жилье может быть построено при реализации и других крупных проектов - «ВНХК» в Находке, «Авиаполиса «Янковский» и пр.

А генеральный директор АИЖК Александр ПЛУТНИК на этом же форуме заявил, что (АИЖК) планирует вложить в строительство арендного жилья по всей стране 30 млрд рублей. Решение об их выделении - за наблюдательным советом агентства. Он пояснил, что эти средства будут вкладываться в строительство комплексов арендного жилья площадью по 20-100 тысяч кв. метров, что считается наиболее подходящим форматом для реализации проектов строительства и дальнейшей эксплуатации. При этом предполагается использовать механизм ЗПИФов с поддержкой Банка России в управлении паями.

Вероятно, роль АИЖК в организации нового массового строительства не ограничится инвестированием в комплексные проекты застройки и совершенствованием механизма ипотеки. Его региональные операторы уже накопили определенный опыт заказчика-генподрядчика. Видимо, это получает новое развитие. Так, на базе Приморского ипотечного агентства в ближайшее время предполагается создать строительную корпорацию. А на Сахалине этот механизм уже вовсю опробуется.

Недавно реализация строительства арендного жилья была рассмотрена на заседании правительства Сахалинской области с участием губернатора Олега Кожемяко. Здесь муниципальные заказы на него были переданы в созданное год назад Сахалинское ипотечное агентство. По ним в целом должно быть построено более 1300 квартир.

К июню, как сообщил генеральный директор агентства Геннадий ОСИПОВ, объекты на 407 квартир общей площадью свыше 20 тыс. кв. метров уже строились в Аниве, Корсакове, Невельске, Поронайске, Смирных, Холмске и Южно-Сахалинске. И пообещал, что в ближайшее время строители приступят к новым объектам еще на 255 квартир в ряде муниципальных центров. Уже в этом году 300 таких квартир должны быть сданы в эксплуатацию.

Предполагается, что арендное жилье в области будет предлагаться не только специалистам, но и на определенное время тем, кто ждет переселения в новое жилье из ветхого и аварийного фонда.

Помимо муниципальных заказов на арендные квартиры ипотечное агентство в ближайшие три года будет заниматься строительством 500 арендных квартир для пограничников и 1000 - для военнослужащих. Не только на Сахалине, но и на Курильских островах. В этом году такое жилье начнет строиться на Шикотане, Кунашире и Итурупе. Определено, что цена для ипотечного и арендного «квадрата» нового жилья на Курилах не должна превышать 60-65 тыс. рублей, найм помещений в новом жилье должен быть на 50% дешевле рыночного.

Сахалинское ипотечное агентство плотно работает с тремя ЖСК и предполагает развернуть в области активную организационную деятельность индивидуально-жилищного строительства. При этом оно, во-первых, выступая в качестве генподрядчика, намерено принимать участие во всех этапах комплексной застройки ИЖС отдельных территорий: готовить план застройки, вести проектирование и строительство инженерных сетей и дорог, предоставлять гражданам проекты типовых домов, предоставлять им льготные ипотечные кредиты и пр. Во-вторых, в случаях точечной застройки гражданам, которые выполняют определенные условия, также намерено предлагать типовые проекты и льготный ипотечный продукт.

Генеральный директор Фонда развития Дальнего Востока Алексей ЧЕКУНКОВ считает, что потребность в арендном жилье экономкласса ДФО на сегодня можно оценивать приблизительно в 2 млн кв. метров жилья. Это примерно годовая программа всего дальневосточного строительного комплекса. Причем уже в ближайшие несколько лет необходимо ввести 700 тыс. кв. метров такого жилья, чтобы улучшить условия привлечения специалистов в зоны ТОСЭР и Свободного порта. По его мнению, главный вопрос - это выработка определенной формы государственно-частного партнерства, которая позволит привлечь к такому строительству средства частных инвесторов. Поодиночке ни государству, ни бизнесу эту задачу не решить. И эффективным инструментом для такого решения в ДФО могут стать концессии, которые должны снизить риски и повысить сбалансированность и эффективность рентных проектов.

Виктор КУДИНОВ.  Журнал "Дальневосточный капитал", июль, 2016 год. 

МНЕНИЕ

Александр БОРДЮГ, вице-президент Российской гильдии риэлторов, руководитель компании «Титул-ДВ»: Покупатель сегодня нацелен на доступное жилье

- Конечно, мы должны ориентироваться на потребителей, но если задавать им вопрос, что для них сегодня надо строить, то 99% из них скажет, что «лично для него» жилье обязательно должно быть доступно в плане финансов. К сожалению, действительность нам доказывает, что дешево строить не получается. В основном из-за дороговизны материалов и роста оплаты труда работников строящих компаний.

Затем, уже после цены, человек обращает внимание на качество предлагаемого.

С точки зрения «беспроигрышности» для застройщика, если говорить о городском жилье, я бы рекомендовал строить квартиры площадью не 30 кв. метров, а около 40. Тогда молодые семьи при определенной доступности жилья готовы выбирать квартиры в нашем понимании двухкомнатные, а в мировой классификации - «квартиры с одной спальней», включающие одну комнату, спальню и кухню. Этот вариант многих устраивает уже на первом этапе решения квартирного вопроса.

Застройщик, учитывающий привлекательность такого жилья, выигрывает тем, что выгодно вкладывается финансово и такие квартиры быстро распродаются.

Жилые помещения большей площади в городе для покупателей на сегодняшний день остаются менее привлекательными.

Понятно, что для застройщика продать большую квартиру и сразу же получить прибыль - очень хорошо. Но такое жилье, например таунхаусы, продается сложнее. Хотя бы потому, что даже если по 50 тысяч рублей за «квадрат», то 260 «квадратов» - это уже около 13 млн - для многих неподъемная сумма.

Кроме того, понимая, что престиж - понятие относительное, покупатель все больше обращается в сторону разумной достаточности. В большой квартире с этой точки зрения всегда имеются лишние площади, за которые заплачено, но ими не пользуются.

В последнее время я столкнулся с тем, что люди, которые ранее покупали мансардные этажи, эти помещения сегодня не эксплуатируют, а живут только в «основной» квартире. При этом мансардный этаж используется как чердак или вообще стоит пустой. Если на нем планировали делать спальню, то этому помешала слабая звукоизоляция.

Большая квартира - это еще и повышенные эксплуатационные расходы. А в последнее время люди начали думать и о размере налога. Если объект недвижимости дорогой, а налог на него - 2% от кадастровой стоимости, то это уже серьезная сумма. Для многих такие расходы накладны, особенно с учетом кризиса.

Эти особенности, кстати, очень наглядно проявляются в жилье, которое приобретается как пригородное.

Дальний Восток большой, и что выгодно или нет строить на отдельной территории - вопрос очень индивидуальный. Но надо помнить, что в строительстве жилья всегда были «вечные темы», на что спрос есть всегда, и построенные под их диктовку объекты рано или поздно уходят, какие бы колебания цен на рынке ни происходили.

Владимир СМОТРИКОВСКИЙ, директор ДальНИИС РААСН: Нужно вооружиться новой градостроительной политикой

- В том, что у нас существенны задержки в организации любого нового строительства, можно полностью согласиться со сказанным на майском заседании Госсовета по строительству жилья президентом РФ Владимиром ПУТИНЫМ. Это, прежде всего, связано с сохранением существенных бюрократических барьеров. Особенно в процессе разработки и согласования строительной документации. Кроме этого, как показывают экспертные оценки, получение участков земли под строительство остается достаточно сложным и длительным процессом, который влечет за собой увеличение сроков проектирования и строительства.

Сложность получения участка приводит к тому, что необоснованно повышается интенсивность его использования. То есть подрядчики на участке с предельно допустимыми разрешенными параметрами, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и Правилами землепользования и застройки, могли бы строить, предположим, 12-этажные здания, но они всеми правдами и неправдами повышают этажность застройки, усложняют конструктивные решения, создают более сложные технологические решения. А это ведет к увеличению сроков и стоимости строительства.

Более того, в процессе строительства к уже практически готовым объектам нередко предъявляются новые требования, и сроки сдачи затягиваются. А застройщик, построивший такой объект, вынужден, в силу несовершенства нормативной базы, еще долгое время обеспечивать его сдачу. Это приводит к тому, что стоимость квадратного метра нового жилья возрастает за счет дополнительных расходов.

Если мы хотим строить быстрее и дешевле, то, во-первых, дома должны быть технологически простыми, земля должна быть более доступной и сроки согласования строительной документации должны быть значительно уменьшены. Во-вторых, надо увеличивать объемы строительства по проектам повторного применения и типовым проектам. Особенно жилья экономкласса.

Сейчас мы часто сталкиваемся с проблемами точечной застройки, когда на уже сложившихся городских территориях появляются строящиеся объекты, беспокоящие жителей этих жилых районов и микрорайонов. Здесь новые дома обычно не могут быть типовыми из-за ограниченности территории. В результате строящиеся здания уменьшают комфорт проживания существующих жильцов, создают конфликт между новым строением и старыми. И при таком строительстве невозможно использовать простые технологические решения.

Один из важнейших аспектов улучшения комфортности городской среды, помимо снижения высотности строительства, - это повышение комплексности новой жилой застройки. Места для нее в городах еще достаточно много. Однако не все сегодня одинаково понимают эту комплексность. Мне кажется, что сегодня ее методика и методология должны быть объяснены на уровне государства.

Традиционно комплексность застройки объясняется нормативными соотношениями «квадратов» жилой площади зданий и площади объектов культурно-бытового назначения - школ, детских садов, магазинов и т. д. Соответственно нормам к ним создается и инженерная инфраструктура.

По такому принципу сегодня застроена Снеговая Падь во Владивостоке, и мы видим, насколько она несовершенна. Эта застройка не учла проблем, связанных с повышением уровня автомобилизации, с последними изменениями в образе жизни людей. Говорят, что в этом районе не хватает мест парковок. Но можно заметить, что имеющиеся парковки полупусты и в то же время автомобили наползают на придомовую территорию, детские площадки. Значит, здесь дело не в нехватке автомест, а в том, что мы неправильно строим.

И это говорит о том, что подход к комплексности жилой застройки должен быть несколько другим. Надо переходить на новые ее принципы, а не держаться за принципы микрорайонирования, сформулированные еще в 1960-х гг.!

Города надо застраивать кварталами. Они очень комфортны и обязательно должны быть с ограниченным въездом вовнутрь. По периметру квартала - расположить автомобили. Комплексность не должна ассоциироваться с некомфортностью. А сегодня, к сожалению, это так.

Говорится, что около 80% жилья в минувшем году в стране было построено за счет внебюджетных средств. Понятно, что внебюджетные средства - это, прежде всего, малоэтажное и частное домостроение.

Если мы будем давать заказчикам - простым людям - возможность строить как прежде, то ни на какие новые, «очень высокие» показатели мы не выйдем. Когда им дается возможность строить где-то в чистом поле, где непонятно, как будут подведены электричество и вода, как будет сделано водоотведение, как организована дорожная сеть, неизвестно, как далеко будут находиться детские сады, школы, больницы, поликлиники и прочие объекты социального назначения, грош цена такой застройке.

Другое дело, что сейчас поставлена четкая задача: выделяемые для малоэтажной застройки участки нужно готовить. Они также должны представлять собой элементы комплексности застройки.

А градостроительная политика - это государственная политика. Не случайно ранее градостроительные документы разрабатывались в институтах, которые имели на это право и сотрудников соответствующей квалификации.

Сегодня же, согласно Федеральному закону от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», у нас целыми агломерациями, градостроительными комплексами может заниматься кто угодно! Выиграл конкурс подешевле - и сделал.

Это уже не политика, а непонятно что, потому что неквалифицированные люди, лишь выигравшие конкурс, получают право разрабатывать документы, в соответствии с которыми потом должны функционировать крупные градостроительные образования, в которых крутятся многие миллиарды денег. И, замечу, что крутятся они в таком случае плохо, замедляя процесс инвестирования в строительство. А причина в том, что градостроительные документы сделаны непрофессионально.

Правильно, что в ближайшее время главных архитекторов муниципалитетов решено подчинить непосредственно главам субъектов РФ. Это абсолютно необходимый шаг для наведения порядка в градостроительстве.

И Приморью, и другим регионам Дальнего Востока сегодня крайне необходим нормативный политический документ, который бы отражал их градостроительную политику. Кстати, некоторые продвинутые регионы нашей страны этим нормированием уже заняты.

Валентин ТИМАКОВ, генеральный директор АНО «Агентство по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке»: Для персонала нужно строить арендное жилье

- Создание новых и развитие существующих производств на территории ДФО характеризуются дополнительной потребностью в высококвалифицированной рабочей силе, что требует обеспечения качественных привлекательных условий проживания.

Одним из возможных вариантов решения данной проблемы может стать создание жилищного арендного фонда предприятия на условиях софинансирования. Данный механизм направлен на формирование жилищного фонда, предназначенного для сдачи внаем, в целях стимулирования трудовой миграции населения и возможности ее регулирования.

Предприятие или инвестор вкладывает 20% собственных средств, остальные 80% - привлеченные средства (кредит). Механизм реализации заключается в создании специализированной проектной компании (SPV), которая должна быть создана с целью приобретения (строительства) жилья и сдачи его внаем (в аренду) и не должна осуществлять иную деятельность.

В качестве инвестора могут выступать институты развития, в том числе и региональные (местные ипотечные агентства, созданные субъектами).

Создание арендного жилищного фонда сокращает предприятию издержки на кадровую политику: жилье не переходит в собственность сотрудника и при увольнении остается для привлечения нового сотрудника. Кроме того, развитие арендного жилищного строительства поддерживается государством, в том числе в части предоставления налоговых преференций для собственников арендного жилья.

Необходимо отметить, что Агентство не является финансовым институтом и, соответственно, не может участвовать напрямую в создании арендного фонда. Наша роль заключается в организационно-методологическом содействии: мы предоставляем консультации представителям субъектов и предприятий Дальнего Востока при разработке и сопровождении программ развития жилищного фонда, предназначенного для передачи внаем (в аренду). Кроме того, при необходимости Агентство готово представлять интересы предприятий в органах власти и институтах развития в рамках реализации проектов строительства арендного жилищного фонда.

В настоящий момент Агентство сотрудничает с несколькими крупными предприятиями Дальнего Востока с целью обеспечения их сотрудников арендным жильем.

Однако строительство доступного арендного фонда жилья сдерживается недостаточной доходностью таких инвестиций и высоким сроком их возврата, поэтому очень многое зависит от поддержки данного направления со стороны субъектов и региональных институтов развития. Так, например, со стороны региональных органов власти для поддержки строительства арендного жилья могут быть обеспечены условия льготного предоставления земельных участков, обеспечение их инженерной и социальной инфраструктурой, а со стороны предприятий - субсидирование ставки найма своим сотрудникам. Кроме того, субъекты должны провести анализ и актуализировать существующие региональные программы жилищного строительства в части перераспределения бюджетных средств на строительство арендного жилья для сотрудников резидентов ТОР и инвестиционных проектов, реализуемых на территории Дальнего Востока.

Журнал "Дальневосточный капитал", июль, 2016 год.