Свободный порт: взгляд изнутри

По прошествии трех лет он обрел форму, достаточно далекую от первоначальных задумок. Насколько СПВ эффективен? Для того, чтобы рассмотреть ситуацию с разных сторон, журнал «Дальневосточный капитал» собрал импровизированный круглый стол с руководством Ассоциации резидентов ТОР и СПВ.

На вопросы ДК отвечают: Денис Сарана, председатель Совета Ассоциации резидентов ТОР и СПВ (на верхнем фото), Антон Скорик, один из основателей организации и Денис Гарин, ее исполнительный директор.

Денис Сарана является руководителем нескольких проектов в рамках СПВ, так что начали мы с вопросов, обращенных к нему лично.

- Денис Викторович, вы – один из первых резидентов СПВ. Если «отмотать» назад эти несколько лет, то насколько продуктивным было это время для вас как бизнесмена? Все хотелось сделать быстро, да и сроки инвестиционных соглашений с КРДВ обязывают к энергичным действиям. Как получается?

Денис Сарана: – Да, одно из наших предприятий – это вообще первый резидент СПВ, и тот проект мы рассчитывали сделать быстро, за 2-3 года. Но наши осторожные коллеги, также работающие в реальном мире, убедили тогда, что надо прописывать в бизнес-плане сроки «с запасом». Что и помогает нам сегодня не нарушить инвестиционное соглашение с КРДВ.

В чем продуктивность этого времени? Все знают, что рост экономики в России оставлял желать лучшего, но это «средняя температура». За последние 3-4 года некоторые известные компании и предприниматели совсем ушли из экономики. У нас же были вовсе неплохие показатели, десятки процентов роста, и начались новые проекты. Мы видим такую же ситуацию у многих коллег, это как раз продуктивность, в переменах.

Самый наш известный реализуемый проект – холодильник Владивостокского морского рыбного порта. Также в рамках СПВ возводим деловой и общественный торгово-развлекательный комплекс (примерно на 2 миллиарда рублей инвестиций), реконструируем гостинично-ресторанный комплекс «Влад Мотор Инн», закончили строительство торгового центра за городом Владивостоком на 4,000 квадратных метров. В ТОР «Надеждинская» строим завод по переработке рыбы «Русский минтай».

Не могу оценить, насколько сильно отличалась бы динамика развития наших проектов без режима Свободного порта. Как таковая льгота по налогу на прибыль нас не коснулась, потому что пока только затраты идут. С социальными платежами от зарплат ситуация получше – в режиме СПВ есть льгота по страховым взносам и, к примеру, нашей группе проектировщиков мы можем платить больше – за тот же самый бюджет. В то же время у наших подрядчиков – строителей, не являющиеся резидентами СПВ и, соответственно, работающих в обычном режиме, все затраты облагаются по обычной ставке.

- Вы – прагматичный человек, как собственно и любой, кто играет на рыночном поле. Можем обсудить с вами экономику заявленного в рамках СПВ проекта? Как она менялась, какие риски невозможно просчитать в нынешний условиях?

Денис Сарана: – Смотря что иметь в виду под словом «прагматичный». В определенном плане предприниматель больше романтик, чем многие другие. Например, у нас есть такие чиновники, которые гораздо более «прагматичны», чем предприниматели. Бизнесмен же всегда понимает, что ему деньги люди отдали добровольно – за оказание определенных услуг или производство товаров. Он их заработал, сделав что-то полезное для других. Да и меценаты, в основном, это как раз предприниматели.

А что касается экономики... Если говорить про холодильник Рыбного порта, стройка ведется: котлован мы выкопали и уже засыпали, сейчас подрядчиков выбираем. Проект, смета – все готово. В течение августа выведем его на конкурсную процедуру. Но на самом деле, если бы не было определенных помех, холодильник бы уже работал.

Ожидания от этого проекта оптимистичные. Достаточно вспомнить рост уловов наших рыбаков и нехватку именно современных мест хранения и перегрузки. В текущем году прошла хорошая лососевая путина, уже очереди из судов формируются. То есть, мы видим, что спрос на такой холодильник во Владивостоке – большой. А в целом об экономике проекта – практика – критерий любого бизнес-плана, посмотрим.

- Если посмотреть на общую историю заявленного экономического развития Дальнего Востока, то уже накапливаются сомнения: регион пока не видит отдачи от новых проектов. У вас есть ощущение, что развитие и СПВ как-то затягивается?

 

Денис Гарин: – На данный момент в Свободном порту Владивосток около 1500 резидентов. В его рамках реализовано чуть более 150 проектов, более 400 проектов находится в стадии строительства и проектирования. Учитывая, что средний срок реализации инвестиционных проектов – три-четыре года, а многие предприниматели пошли в СПВ за решением конкретных административных проблем, которые быстро не решаются, это вполне нормальная статистика.

Из значимых проектов в СПВ сегодня работают: логистический центр «Янковский», торговый центр «Калина-Молл», сеть детских клиник «Аленка», производство металлоконструкций «Стафф». В сфере строительства компании: «Восточный луч», «Зима-Южная», «Эскадра», DNS с проектом на Де-Фризе и заводом железобетонных конструкций и ряд других. В общем, все, кто умеет быстро работать, у кого нет проблем с финансированием, у кого есть земля и оформлены необходимые документы, свои проекты реализуют.

То есть, мы видим положительную динамику. Реальная отдача от СПВ начнется после того, как начнет эффективно работать процедура предоставления земельных участков и будут упрощены градостроительные регламенты.

- То есть, ситуация с развитием Свободного порта больше располагает к оптимизму?

Денис Сарана: – Какие бы ни были сложные условия в государстве и мире, экономика останется. Просто она будет разной. Важнейший показатель ее эффективности – производительность труда. Я считаю, что российский бизнес, экономика России еще может и должна получать выгоду от мировых технологических изменений – того же 5G, интернета вещей и многих других. Надо вновь становиться передовой экономикой, а не страной третьего мира. А для этого приходится конкурировать. И в этих условиях нормально, если какие-то компании закроются: допустим, из полутора тысяч резидентов СПВ часть достигнут успеха, а, скажем, пятьсот развалятся по пути. Так что дорогу осилит идущий, в этом плане я – оптимист.

 

Антон Скорик: – Я однозначно вижу в проекте СПВ больше плюсов. Например, наш проект гостиниц в режиме СПВ включается в международную сеть, имеющую более 40 отелей в России и несколько тысяч в мире. Рассматривая его окупаемость в сравнении с другими территориями, например, Санкт-Петербургом, мы видим, что Владивосток имеет гораздо более выгодные стартовые позиции. В Питере отель подобного уровня будет окупаться за 11-12 лет, мы же, за счет льготного режима СПВ, рассчитываем окупить свой за 7-8 лет.

Я также вижу, что международный капитал, рассматривая страновые риски, учитывает, что Свободный порт Владивосток находится под федеральным конт- ролем. Правительство РФ декларирует защиту резидентов СПВ от давления бизнеса со стороны местной власти, упрощает возможность получения земли, уменьшает количество фискальных проверок, что тоже является плюсом для иностранных инвесторов.

Сегодня Корея, Япония, Китай, видя здесь рынок, интенсивно проникают в ДФО увеличением частоты полетов, а следующим шагом будет развитие мест проживания. Но инвесторы очень осторожны, потому что в Приморье зарегулирована строительная отрасль, и нет гарантий глобального масштаба. Мы видим на примере «Хайяттов», что даже государство не всегда способно справиться с подобной задачей. Это длинные инвестиции и сложный рынок. Найти площадку для отеля, ее подготовить, построить гостиницу – весь цикл составляет около пяти лет, в то время как в Китае, к примеру, – год.

То есть, и иностранным, и российским инвесторам интересен этот рынок, они вокруг него «вьются», но случаи, когда на него заходят, можно посчитать по пальцам. Капитал, возбужденный этим спросом, практически стоит у входа – дайте нормальные предложения и гарантии. Почему бы под это не выделить десяток участков под гостиницы с номиналом от 50 до 200 номеров. Привлечь инвестагентство, девелоперов, которые могут организовывать, прорабатывать и «заворачивать» эти инвестпроекты.

- Принято считать, что многие резиденты входят в режим СПВ только затем, чтобы в льготном режиме получить земельный участок. На ваш взгляд, существует такая проблема?

Денис Сарана: – Независимо от рода деятельности, любой бизнес неизбежно встречает административные барьеры и несет при этом издержки. Одним из них являлся оборот земельных участков. Нормативная база была так зарегулирована, что этим даже пользовались некоторые чиновники, считавшие, что распределение земельных участков – это их административная рента. Мы можем много примеров привести, когда намеренно затягивалось оформление документов на землю, а потом предприниматель узнавал, что без него уже проведены торги, и их выиграло непонятное ООО «Лютик», с которым теперь ему надо «договариваться».

Огромный плюс СПВ состоит в том, что он убрал этот, один из главных барьеров, для старта и развития бизнеса. Но остальные-то никуда не делись. Резиденту все равно необходимо получать разрешение на строительство, на зонирование, техусловия на подведение коммуникаций, проходить экспертизы проектов, сдавать объекты в эксплуатацию и все остальное. Тем не менее, многие почувствовали, что с оформлением именно земельного участка все стало проще.

Это не значит, что большинство из резидентов СВП не планируют развивать на этих участках представленные проекты. Были скорее отдельные истории, когда кто-то рисовал «липовые» проекты, получал земельные участки с целью их перепродажи. Но такая практика не прижилась, землю же не в собственность оформляют, и у КРДВ есть механизмы такие злоупотребления пресекать.

Антон Скорик: – Смотрите, иностранные инвесторы, к примеру, ничего не понимают в нашем законодательстве: генплане, ПЗЗ, КУРТах и так далее. И если перед ними стоит задача найти участок под гостиницу, а мы видим, что трафик иностранных туристов из Кореи, Китая, Японии растет, зачем им этим заниматься, если на это у них уйдет, возможно, не один год. Им легче обратиться к посредникам, которые проведут данную работу за определенную комиссию. Это часть рынка, которая во всем мире так работает. Другой вопрос, что если продажа земли носит системный характер, или возникает вопрос рейдерства, надо подключать прокуратуру и рассматривать вопрос точечно.

И существует иллюзия, что резидентам СПВ земля очень легко достается. Из 700 компаний, обозначивших эту потребность, земельный участок получили только около 250. Плюс, 20-25% из этих проектов нуждаются в серьезной юридической проработке. Я сам, как девелопер, готов заплатить несколько десятков миллионов рублей квалифицированному юристу, способному зарегистрировать для моей компании статус резидента СПВ, получить земельный участок, очистить его от правовых коллизий и принести готовый проект с разрешением на строительство.

С другой стороны, землю в СПВ дают только под конкретные проекты. Ее не продают, а выделяют под инвестпроект, следят за тем, как он реализовывается, и в случае несоблюдения соглашений с КРДВ, договор будет расторгнут. При этом, в любом случае, все участники СПВ платят аренду на землю на общих основаниях.

- На что необходимо обратить внимание компаниям, которые рассматривают вопрос вступления в СПВ?

Денис Гарин: – Заходя с проектом в Свободный порт Владивосток, необходимо закладывать в него все риски. Любое бизнес-планирование подразумевает оптимистичный сценарий развития и пессимистичный. Я бы рекомендовал предоставлять вариант развития для КРДВ по второму варианту.

Тщательная проработка рисков, внимание к вопросу выбора земельных участков, а также изучение существующих ограничений на них – это первое. Второй важный момент – обязательное, на мой взгляд, обращение к консультациям специалистов, реальному опыту инвесторов. И, конечно, принимая решение об участии в этом режиме, рекомендую обращаться в Ассоциацию резидентов ТОР и СПВ. Только войдя в СПВ, многим становится ясно, как работает процедура свободной таможенной зоны, как быстро возвращается НДС, и на каких условиях привлекается иностранная рабочая сила. Например, многие находятся в иллюзии, что СПВ подразумевает беспошлинный ввоз любой техники из-за границы, не понимая, что для этого резидентам нужно строить зоны таможенного контроля.

Антон Скорик: – Ассоциация позволяет понять, какие заявленные преференции в СПВ реально работают, а какие – нет. Некоторые из них нужно трактовать не впрямую. Бывает, резиденты Свободного порта, лишь по нескольку раз испробовав разные варианты, выходили на правильный вариант действий. У нас обобщенного опыта положительных кейсов достаточно много, и конечно, к нему надо обращаться.

- Подобные зоны опережающего развития, порто-франко развивают наши соседи: Китай, Корея. Насколько режим СПВ конкурентоспособен по отношению к предложениям, которые они делают?

Денис Сарана: – На самом деле, это больше вопрос национальных государств: зачем они вообще существуют? Каждая страна накладывает какие-то ограничения на своих и чужих граждан, предпринимателей, компании, в том числе, путем выдачи паспортов, виз, пошлин таможенных и так далее. Поэтому режим СПВ нужно сравнивать не столько с иностранными юрисдикциями: Японий, Кореей, Китаем, Сингапуром, сколько с бизнес-климатом в России.

Мы однозначно считаем, что режим Свободного порта Владивосток дает определенные преференции, хотя они не уникальные, ведь в нашей стране много подобных зон: ТОРов, ОЭЗ и прочих. СПВ – это упрощенный режим, в рамках которого государство не подводит инфраструктуру резидентам, но предоставляет ряд льгот, удешевляющих реализацию проектов.

Государство как бы говорит предпринимателю: «крути» здесь свой бизнес, выводи зарплаты из тени. Плати пока не 30%, а хотя бы 7% страховых взносов. Получай землю в упрощенном режиме. Пять лет не плати налог на прибыль. Сокращай срок окупаемости проектов.

Экономика в целом развивается, когда для предпринимательской деятельности создается меньше препон. СПВ – один из шагов в данном направлении.

- Что еще нужно сделать, чтобы режим СПВ эффективно заработал?

Антон Скорик: – Нужно помочь резидентам СПВ решить проблему разработки документов терпланирования, возможно, выделив на эти цели деньги Министерства развития Дальнего Востока или Корпорации развития Дальнего Востока. Для этого достаточно одного инвестсовета с участием бизнеса, администрации края и муниципалитетов. И здесь вопрос даже не в ресурсах. Пока компания не получит разрешение на строительство, она не сможет инвестировать в проект.

Большинство новых участников СПВ проходят процедуру получения разрешений на строительство, и мы знаем на примере успешных или неуспешных прохождений резидентами этой процедуры, какие здесь необходимо снять административные барьеры.

И, что касается КУРТов (регламентов Комплексного устойчивого развития территорий). Безусловно, нужно уходить от точечной застройки города, проводить реновацию, чтобы на месте аварийного жилья возникали микрорайоны, которые не нагрузят инфраструктуру. Но если такие проекты будет разрабатывать каждый застройщик, это увеличит сроки застройки, ее стоимость и ухудшит качество жизни людей. Лишь муниципалитету известно, где и когда будут строиться дороги, школы, поликлиники, и как можно в комплексный план развития города гармонично вписать комплексную застройку.

Мы, как ассоциация резидентов СПВ и ТОР, везде поднимаем этот вопрос, но нас пока не слышат. Возможно, услышат, когда увидят реальный спад объемов строительства. А он уже есть, это видно по увеличению стоимости жилья – за полтора года на 60%. Стремительный рост цен пошел ровно с середины 2017 года, с момента изменения правил землепользования застройки. В сравнении, в пересчете на плотность населения, на Сахалине в три раза больше строят. А кроме объемов строительства никакой другой рыночный инструмент не сдержит рост цен.

Денис Гарин: – Я бы еще поднял зарплату чиновников и вернул престиж этой профессии, чтобы избежать непрофессионализма и личной заинтересованности. Как это было сделано в Сингапуре в свое время. Мы не Сингапур, конечно, но и там когда-то мечты казались фантазией.

Ну, и конечно, таможенное регулирование. Еще во время прошлого ВЭФ режимом свободной таможенной зоны пользовалось всего 4 резидента, и за год ситуация не поменялась. Мы инициировали создание пилотного проекта по переходу на электронный документооборот обмена данными между таможенными органами и резидентами, это позволит оптимизировать затраты инвесторов и упростит всю процедуру, за год рабочая группа собиралась всего один раз. Пока мы не видим заинтересованности со стороны органов власти к упрощению правил в таможенной сфере.

К тому же, Россия входит в таможенный союз стран ЕАЭС, согласие которых необходимо, чтобы внести изменения в общий Таможенный Кодекс. На практике это очень сложно.

Поэтому земля и таможня – это две основные зоны развития Свободного порта Владивосток. Когда по этим двум направлениям произойдет снижение зарегулированности, тогда наши оптимистические прогнозы относительно его развития полностью сбудутся.

Досье «Дальневосточный капитал": Ассоциация резидентов территорий опережающего социально – экономического развития и Свободного порта Владивосток является некоммерческой организацией, созданной с целью защиты профессиональных интересов членов Ассоциации – резидентов территорий опережающего социально – экономического развития и Свободного порта Владивосток, создания условий для эффективного взаимодействия членов Ассоциации с органами государственной и муниципальной власти, институтами развития, экспертным сообществом в рамках реализации Федерального закона от 29 декабря 2014 г №ФЗ- 473 «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» и от 13 июля 2015 г №ФЗ-212 «О свободном порте Владивосток»

Журнал "Дальневосточный капитал", август, 2019 год.