На Дальнем Востоке ожидается рост продаж жилой недвижимости на фоне оттока населения

Стагнация в секторе продаж жилой недвижимости Дальнего Востока, которую эксперты отмечали в 2015-2016 годах, уступила место общей стабилизации рынка, связанной с относительным укреплением национальной валюты.

Мнения экспертов о ближайшем будущем сектора жилой недвижимости региона разделились: по прогнозам представителей Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке (АРЧК ДВ), в 2017-м и далее сектор недвижимости макрорегиона ждет рост. Однако, по мнению самих игроков рынка, важнейших предпосылок для этого нет: население продолжает покидать Дальний Восток, а значит, сектору не для кого развиваться и расти.

Амбиции и реальность

По прогнозам представителей АРЧК ДВ, к 2025 году в рамках запусков новых бизнес-проектов на Дальнем Востоке будет создано более 103 тысяч новых рабочих мест. Эксперты напоминают об изначальной социальной направленности принятых в регионе режимов территорий опережающего развития (ТОР), а также свободных портов. По мнению специалистов, рост количества рабочих мест повлечет за собой приток населения за счет семей переезжающих в регион сотрудников новых компаний, спрос на жилье будет расти. Как следствие, появятся корпоративные банковские программы, а также программы лояльности, которые будут компенсировать сотрудникам расходы по найму жилья, а также по ипотечным платежам.

- Задача государства по привлечению в регион высококвалифицированных сотрудников из других частей страны, а также мобильных групп населения - это серьезный вызов, - отмечает руководитель Центра методологии жилищных программ АРЧК ДВ Мария ПОЛЯКОВА. - Чтобы ответить на него, необходимо создать достойные условия проживания в регионе. Механизмы под эту цель самые разные, но в первую очередь необходимо развивать современный арендный жилищный фонд. Крупные предприятия уже сегодня направляют в наш адрес запросы такого содержания.

Однако, вопреки прогнозам Агентства, отток населения с Дальнего Востока, а в особенности - из Приморского края, продолжается. Об этом высказался представитель Дальневосточной гильдии риэлторов Владимир КАПЛИНСКИЙ. Кроме того, судя по статистике АРЧК ДВ, развитие жилищного сектора Дальнего Востока до сих пор характеризуется отставанием от средних показателей по России. Так, обеспеченность жильем в регионе ниже, чем в среднем по стране, и составляет 23,2 кв. м на человека против среднероссийских 24,5 кв. м. При этом темпы строительства жилья на Дальнем Востоке в полтора раза ниже среднероссийских темпов. Кроме того, 80% строительства Дальнего Востока сосредоточено только в четырех крупных городах.

- Слабо верится в то, что создание рабочих мест привлечет в регион рабочую силу, а уж тем более высококвалифицированную, - отметил Владимир КАПЛИНСКИЙ. - Пока что все показатели свидетельствуют об обратной ситуации: что бы ни делалось на сегодняшний день в регионе, его демография показывает отрицательную динамику. Почему? Думаю, потому, что начинать надо не с создания рабочих мест, а именно с улучшения социальной инфраструктуры. Пока средняя зарплата в крупных городах Дальнего Востока ниже западной, а жилье, наоборот, стоит дороже или наравне с западным, нет никакого резона ехать работать сюда. Именно поэтому люди покидают регион. Важно, что при этом мы теряем как раз-таки квалифицированные кадры. Теряем благополучных людей, которые могли бы работать на пользу региона, но не видят здесь перспектив для личного развития и роста.

Как отметила управляющий директор ВТБ24 по ипотеке в Приморье Людмила УЛАНОВА, жители региона заключают большое количество ипотечных сделок на приобретение квартир за пределами Дальнего Востока.

- Эти города - Москва, Санкт-Петербург, Краснодар и даже Новосибирск и Красноярск, - добавила Людмила Уланова. - Это говорит о том, что отток населения продолжается вопреки заявлениям чиновников.

По статистике, численность населения Дальнего Востока росла в последний раз в 1991 году. С тех пор и по сегодняшний день люди стремятся уезжать с Дальнего Востока. Тем не менее, по словам президента России Владимира ПУТИНА, каждый год макрорегион покидает все меньше жителей. Так, с первой половины 2016-го отток населения с Дальнего Востока сократился в 3,5 раза.

Цены не падают

В 2016 году жилая недвижимость на Дальнем Востоке подешевела в среднем на 9% по отношению к кризисным 2014-2015 годам, однако и при таком раскладе «квадратные метры» региона по-прежнему остаются одними из самых дорогих в России. Так, столица Приморья Владивосток до сих пор занимает 4-е место в списке городов страны с самым дорогим жильем. Дороже квартиры только в Москве, Санкт-Петербурге и в Сочи.

- При том, что в этих городах-миллионниках строится много нового жилья, - отметила управляющий директор ВТБ24 по ипотеке в Приморье Людмила Уланова. - В нашем же регионе аналогичные цены держатся и на квартиры старого фонда. Их большинство приморцев предпочитает приобретать до сих пор. В то же время нового жилья в регионе строится не так уж много, как того хотелось бы. А ведь именно за таким жильем - будущее: россияне хотят покупать не «гостинки» и не «хрущевки», а все больше внимания обращают на новые квартиры с большей площадью, в современных жилых комплексах, с подземным паркингом и другими удобствами.

На сегодняшний день квадратный метр на рынке вторичного жилья в ДФО в среднем стоит более 60 тыс. рублей, по данным «Аналитического центра SRG». В Северо-Западном федеральном округе квадратный метр на вторичном рынке обойдется дешевле - в 52 тыс. рублей. В Центральном федеральном округе - 49,2 тыс. рублей.

Эксперты Центра заметили значительный разрыв между средней ценой на один квадратный метр жилья и средней зарплатой в регионах ДФО. Так, сложнее всего купить квартиру на вторичном рынке жителям Приморья. Здесь квадрат стоит 69 тыс. рублей в среднем. В то же время средняя зарплата в регионе составляет всего 37 тыс. рублей. Дешевле всего квартиру на вторичном рынке ДФО можно купить в Магаданской области и на Камчатке. Квадрат на Колыме стоит 57 тыс. рублей при средней зарплате в 71 тыс. рублей, а на Камчатке - 61 тыс. рублей при средней зарплате в 66 тыс. рублей.

По словам экспертов, в 2016 году только около 20% ипотечных сделок на Дальнем Востоке заключалось на покупку жилой недвижимости на первичном рынке. Остальные 80% жилья в ипотеку приобреталось на вторичном рынке.

Ипотека пошла в рост

Ситуация на рынке ипотечного кредитования Дальнего Востока в 2016 году пошла на лад: процентные ставки по ипотеке планомерно снизились до 11-12% годовых. По статистике банков, в минувшем году потребители набрали кредитов по объему в полтора раза больше, чем в 2015-м. Кроме того, если в 2015 году в ипотеку приобреталось 25% недвижимости России, то в 2016-м - уже 35%.

Игроки рынка ипотечного кредитования прогнозируют позитивную динамику по сегменту ипотеки и в 2017 году, однако, по их словам, ситуация станет лучше за счет отложенного спроса населения на квартиры и его низкой платежеспособности, а не за счет снижения уровня бедности либо появления на рынке жилой недвижимости достойных предложений по доступным ценам.

- В 2017 году процентные ставки по ипотеке продолжат снижаться, - отметил представитель Дальневосточного банка Вячеслав ТОГОБИЦКИЙ. - Этот фактор повлияет на увеличение спроса населения в пользу ипотечного кредитования.

По сведениям экспертов, растет на Дальнем Востоке и средняя сумма займов по ипотеке.

- В 2015 году ипотечный кредит в нашем банке составлял в среднем 2,1 млн рублей, а в 2016-м - уже 2,7 млн рублей, - отметила представитель Примсоцбанка Евгения СВЕРКУНОВА.

Рост средней суммы ипотечного займа означает, что население региона располагает меньшим объемом собственных средств на покупку квартиры, чем раньше. Так, объем собственных средств граждан Приморья при покупке квартиры составляет теперь в среднем 15% от общей стоимости квартиры против прежних 25-30%.

Надежда на новострой

Строительство нового жилья - неотъемлемая часть стратегии по привлечению населения в ДФО. Однако в этом плане на Дальнем Востоке пока что не все гладко: во-первых, спрос на квартиры в новострое по-прежнему ниже, чем на вторичное жилье; во-вторых, потенциальные покупатели все еще с недоверием относятся к покупке квартир в строящемся жилье по договорам долевого участия; в-третьих, план на застройку федерального округа успешно осуществляется далеко не во всех регионах Дальнего Востока. Так, в Приморском крае к 2016-2017 годам по планам целевых программ должно было возводиться до 1 млн квадратных метров жилой недвижимости в год. В 2016 году, согласно официальной статистике, было возведено чуть больше 450 тыс. квадратных метров.

Тем не менее, по словам экспертов, в ближайшие годы строительный сектор Дальнего Востока будет развиваться, при этом застройщик сможет предложить покупателю конкурентоспособную цену за квадратный метр. Во многом строителям помогут преференции территорий опережающего развития и Свободного порта Владивосток. Как отметили в Корпорации развития Дальнего Востока, сектор недвижимости в СПВ востребован среди предпринимателей-резидентов.

- Сегодня в отрасли жилого строительства статус резидента получили 15 дальневосточных компаний и приступили к реализации проектов на общую сумму инвестиций более 25 млрд рублей, - рассказал генеральный директор Корпорации Денис ТИХОНОВ.

По словам экспертов, преференции позволят снизить среднюю стоимость квадратного метра жилья в новострое по ДФО до 40-45 тыс. рублей против нынешних 55-60 тыс. рублей. Остается только дождаться исполнения этих прогнозов. 

Любовь ХМЕЛЕВСКАЯ.

Журнал "Дальневосточный капитал", май, 2017 год.