Дальневосточный офис приобретает шарм

Неожиданный Владивосток

Сегодня есть разные оценки насыщенности офисной недвижимостью Владивостока.

С одной стороны, есть мнения, что ее вполне достаточно и даже имеется излишек, поскольку до 20% площадей в некоторых крупных офисных зданиях пустуют. С другой стороны - часть инвесторов считает, что офисное насыщение города еще недостаточное и отмечаемая неполная загруженность зданий - не тот показатель, на который надо бы ориентироваться. Мировая практика такова, что 20-процентная незагруженность офисных зданий не только терпима, но даже желательна - в условиях колебаний спроса избыточное предложение офисов гасит «пики» ажиотажного спроса на приемлемых для клиентов условиях. И особенно убедительный довод - необходима замена устаревшего офисного фонда города на более современный. Эта проблема для городов аналогична замещению новым качественным жильем ветхого и морально устаревшего.

После кризиса 2008 года часть арендаторов в офисных «муравейниках» Владивостока ужалась по площадям, другая - вообще съехала, на какое-то время отказавшись от офисов в пользу кабинетной работы.

С тех пор спрос остается на стабильном, сдержанном уровне и практически не наталкивается на дефицит помещений. Небольшое временное исключение, по данным исследований компании ООО «Индустрия-Р», сегодня представляет район Эгершельда, где в районе проходной Владивостокского морского порта (ВМТП) в офисных зданиях свободных площадей практически нет. Но в ближайшее время это исключение может исчезнуть. Кстати, в целом на район Эгершельда сегодня приходится около 7% офисной недвижимости города, предлагаемой в аренду.

А первенство по этому предложению держит центр города - около 40%. До 16% приходится на долю сопредельной с ним Первой Речки, 7% - на примыкающий к нему же район Авангард-Гайдамак, еще примерно по 10% - на Чуркин и Вторую Речку.

83% предложения офисов приходятся на помещения размером 100-200 кв. метров. Площади большего размера пользуются на рынке аренды пока очень незначительным спросом. Наиболее востребованы небольшие наборы помещений - до 100 кв. метров.

Сами границы делового центра города за последние два-три года несколько расширились. А с вводом моста через бухту Золотой Рог начата экспансия делового центра на примыкающую к нему часть Чуркина.

Предложение офисных объектов во Владивостоке достаточно большое и различно по видам. Среди них - приспособленные под офисы квартиры в жилых зданиях, офисные этажи в новых жилых домах, здания прежних предприятий, проектных институтов, бывших главков и пр. учреждений и организаций, которые либо прекратили деятельность, либо резко сократили свои рабочие площади.

Особенно выделяется офисный новострой, нацеленный на состоятельных арендаторов и покупателей. Хотя таких зданий в городе пока немного, но они играют заметную роль. Это, прежде всего, офисный комплекс «Фреш Плаза» напротив здания городской администрации, отель «Хендэ», небольшой бизнес-центр «Динас» и бизнес-центр «Игнат» в районе «Дальпресса». Плюс несколько других новых заметных зданий «второго эшелона» - в районе ул. Первой-Морской, 9, Стрельникова, Лазо, Запорожской, Авроровской, Западной, Пушкинской и пр. Из трех с половиной десятков наиболее заметных офисных центров города около десятка - это здания, построенные в последние 20 лет. Есть и новые многофункциональные здания с большой долей офисных площадей.

Вероятно, уже с нового года лидирующие позиции на этом рынке от отеля «Хендэ» могут перейти к деловому пятизвездочному 17-этажному гостиничному комплексу «Хаятт Ридженси Владивосток - Золотой Рог» на 250 номеров. Его строительство сейчас завершается на берегу бухты Золотой Рог в центральной части города. В нем будут конференц-центр на 500 мест, спортивно-оздоровительный комплекс, дворец бракосочетания. По своей притягательности и условиям для работы он может стать наиболее предпочтительным среди иностранных клиентов, привыкших к высоким стандартам офисной недвижимости. Ее отсутствие, как и рынка апартаментов, до сих пор является серьезным сдерживающим фактором прихода в город иностранных компаний. Вероятен переток в «Хаятт» и части сегодняшних клиентов других офисных центров города, стремящихся к более высокому уровню комфорта для своей работы.

Этот комплекс может стать первым во Владивостоке соответствующим международным стандартам класса «A». Кстати, по местной методике классность офисной недвижимости города в последние годы заметно улучшилась, и доля классности B, B-, B+ сегодня составляет около 24% от всех офисных помещений, а в офисных зданиях - около 50% или до 40% площадей, предлагаемых к аренде. То есть в целом эта недвижимость в городе становится качественнее.

В июле средняя ставка аренды по офисным зданиям Владивостока составляла 942 рубля за 1 кв. метр площади, а по всем офисным помещениям - 826 рублей. За третий квартал она подросла до 858 рублей. Директор компании ООО «Индустрия-Р» Сергей ДЫМЧЕНКО считает, что для арендатора офисных помещений сегодня психологическим барьером является ставка аренды выше 1 000 рублей в месяц. При этом наивысшая средняя ставка отмечалась в отеле «Хендэ» - около 2 000 рублей, а на втором месте был бизнес-центр «Фреш Плаза» - 1 700 рублей за «квадрат». При том, что наименьшая ставка аренды в одном из офисных зданий городе была зафиксирована на уровне 420 рублей за 1 кв. метр. Лояльно арендатор сегодня относится к ставкам от 850 до 1 000 рублей за 1 кв. метр в месяц.

Характерен для рынка офисной недвижимости Владивостока и довольно большой объем предложений по продаже. При этом средняя цена по итогам второго квартала этого года была в пределах 60-65 тысяч рублей за «квадрат». Но в центре она превышала 80 тысяч рублей, а в районе Гайдамака неожиданно была больше 100 тысяч. Наименее качественные офисные объекты предлагались практически по всему городу от 40 тысяч рублей за «квадрат» и достигали наибольших значений в центре города - до 170 тысяч за 1 кв. метр. При том, что в третьем квартале спрос и предложение не претерпели существенных изменений, средняя цена предложения офисного квадрата, по данным ООО «Индустрия-Р», неожиданно выросла в среднем на 12,8%

Новое офисное строительство не оказывает на рынок существенного влияния, поскольку выходит на него по «потолочным расценкам». Да и его объемы можно оценивать пока как сдержанные. Сегодня в основном строятся небольшие и средние по размерам офисные здания.

В копилке инвесторов, желающих строить во Владивостоке, сегодня ряд крупных проектных предложений развития офисной недвижимости на Чуркине, в районе ф. «Заря», «Дальпресса», превращения в большую офисно-деловую зону северного побережья бухты Золотой Рог на месте «Дальзавода» и пр.

Резервы такого развития города оцениваются очень высоко. Но темпы их реализации сильно зависят от того, каким станет в городе и Приморье инвестиционный климат после проведения саммита АТЭС. Уже в преддверии его возобновилось строительство нескольких офисных зданий, замороженных в течение нескольких последних лет. Претензии города на развитие его в качестве нового делового центра АТР невозможны без серьезного увеличения качественного офисного предложения. А оно напрямую зависит от желаний российских и зарубежных компаний выбрать Владивосток для своего присутствия в ДФО. Кроме того, на офисный рынок в ближайшее время могут быть выставлены здания ДВФУ в центре Владивостока, что на какое-то время может существенно снизить актуальность строительства новых офисных зданий на этой территории города.

Стабильный Хабаровск

За последние пять лет в Хабаровске - преимущественно в центре и близко к нему - появилось очень много новых административно-офисных зданий. Однако спрос все это время увеличивался довольно медленными темпами. В то же время после кризиса в городе стало значительно больше крупных федеральных компаний, имеющих потребности в больших офисных площадях, причем более высокого класса.

Начальник отдела аренды ООО «ВМК Капитал» Александр АМЕЖЕНКА отмечает, что наибольшим спросом у хабаровских арендаторов пользуются небольшие офисы класса «С» в центре города. Как правило, это бывшие административно-бытовые комплексы предприятий, складские помещения и т.д., переделанные под офисы. Ставки аренды в них варьируются от 600 до 1 500 рублей за 1 кв. метр в месяц, в зависимости от места, этажа и площади. Чем офис меньше, тем «квадрат» дороже. Если очень постараться, то можно найти помещение и за 500 рублей за квадрат, но его качество будет оставлять желать лучшего. Самые востребованные среди начинающих компаний - это помещения класса «С» площадью 10-18 квадратных метров (опять же, в центре).

Для хабаровского рынка недвижимости около 20% пустующих офисов - вполне нормально. Но для отдельно взятой компании, сдающей помещения в аренду, это сегодня неприемлемо. Количество простаивающих помещений далеко не всегда свидетельствует о популярности или непопулярности определенного района города. Очень часто уровень заполняемости здания является показателем профессионализма арендодателя, грамотности его маркетинговой стратегии и т.д. В Хабаровске есть компании, которые сдают похожие по качеству и ценам помещения в одних и тех же районах города, но у одних может пустовать всего 5% офисов, а у других - до 50%.

Офисы, отдаленные от центра, востребованы значительно меньше, несмотря на то, что дешевле. Расположение офиса в Северном или Южном районах города неудобно с точки зрения географии - город вытянут, и все потоки людей проходят через центр.

Главная проблема каждого офиса в центре - дефицит парковочных мест. Его испытывают как старые, так и новые офисные здания всех классов.

Стоит отметить, что офисные помещения класса «С» сегодня в городе практически не строятся, и их число не растет, в отличие от спроса на них. Класс «В» почти вдвое дороже, и поэтому желающих арендовать такие объекты значительно меньше. Поэтому есть пустующие помещения. И наименее востребован самый дорогой класс - «А». Александр Амеженка считает, что офисный класс «А» как таковой в Хабаровске еще не развит. Помещения, которые соответствуют этому классу по стоимости, к сожалению, не «дотягивают» до него по уровню сервиса.

Менеджер по недвижимости компании «Лунный свет» Яна КОРШУНОВА говорит, что очень многие клиенты этой компании хотели бы арендовать офис в бизнес-центре центральной части города, но не могут себе это позволить - дорого. Здесь довольно много пустующих дорогих офисов - по 1 200-1 300 рублей и более за «квадрат». Потенциальные арендаторы постоянно звонят и интересуются офисными помещениями в центре города. Особенно востребованы недорогие и маленькие - по 15-30 «квадратов». Но в центре Хабаровска таких не хватает, и спрос выше предложения. А к большим по площади помещениям - редкий интерес.

Стоимость квадрата в офисах класса «С» близко к центру достигает 600-800 рублей - без отдельного входа и не на первом этаже. Если первый этаж и отдельный вход, то месячная ставка аренды за «квадрат» держится около 1 000 рублей. Но из-за отдаленности от центра (соответственно, невысокой проходимости людей) такие офисы тоже не очень востребованы - даже невысокими ценами в «неудобные» районы арендатора привлечь трудно. Особенно, если речь идет о средних и крупных помещениях. А небольшие и здесь обычно не простаивают.

Минимальные предложения по аренде офисов в удаленных от центра районах города за более-менее приличное помещение держатся на уровне около 500 рублей за «квадрат». Например, в Северном и Южном районах города аренда офисов развита слабо, спрос небольшой, и поэтому довольно много пустующих помещений.

По мнению начальника отдела продаж, кредитного эксперта ООО «Квартира Дом Хабаровск.РУ» Константина БАЖЕНОВА, приличные помещения с отдельным входом в центре города найти очень сложно. И цена особенно качественного офисного «квадрата» иногда доходит до 400 тыс. рублей, а ставки аренды за наиболее спросовые помещения площадью 15-20 «квадратов» - до 2 000-4 000 рублей в месяц за 1 кв. метр - это в центре или близко к нему, где высокая проходимость и есть качественные объекты.

Совсем недавно в районе Восточного шоссе был сдан в эксплуатацию новый бизнес-центр класса «А» «Золотые башни». Общая площадь помещений в нем составляет около 18 тысяч кв. метров. Это здание предлагает арендаторам большое количество рабочих мест. Помещения в нем разные по площади, а цены - от 2 000 рублей за «квадрат». Несмотря на то, что это здание находится вне центра города, офисы в нем сегодня пользуются хорошим спросом, потому что добраться до центра отсюда все-таки относительно легко: арендаторам это удобно.

В следующем году в Хабаровске будет сдан новый многоэтажный комплекс в районе остановки «Дальэнергомаш», в котором будут и офисные помещения, и магазины. Собственник уже сегодня принимает заявки от ряда крупных компаний. С его вводом это будет самое большое офисное здание в городе.

Известно, что в ближайшее время Министерство по развитию ДВ займет значительную часть востребованных и качественных офисных помещений в бизнес-центре «Дальний Восток» - на «красной линии» города. Соответственно, его нынешние арендаторы подыскивают для себя новые варианты…

Благовещенск «без скачков»

Выгодное положение на самой границе с Китаем, в устье двух крупнейших дальневосточных рек - Амура и Зеи - исторически определило развитие Благовещенска как торгового города. Торговля до сих пор является одним из наиболее динамично развивающихся видов экономической деятельности в столице Приамурья. Что же касается офисной недвижимости, то спрос на нее по разным оценкам составляет около 10-15% от общего спроса на городскую коммерческую недвижимость. В отраслевой структуре к офисным помещениям наибольший интерес проявляют банки, страховые компании, турфирмы и агентства недвижимости.

Рынок качественной офисной недвижимости в Благовещенске пока что можно оценивать как находящийся в начальной стадии формирования. Основную его часть представляют так называемые «автономные офисы», то есть помещения, пристроенные и встроенные в жилой фонд, традиционно располагающиеся на первых этажах. Зданий, которые позиционируют себя как бизнес-центры, в городе всего восемь. 75% из них находятся в центре Благовещенска и расположены они достаточно компактно. Например, БЦ «Премиум», «Триумф» и «Торис» находятся в пределах одного квартала, ограниченного улицами Шимановского - Зейская - Трудовая - Ленина. Еще через два квартала на пересечении улиц Зейская - 50 лет Октября находится БЦ «Бонус», чуть дальше на углу Красноармейской - 50 лет Октября, возле Автовокзала, расположился бизнес-центр «Лемон». Практически рядом друг с другом, разделенные двумя жилыми домами, на оживленной улице Калинина стоят еще два бизнес-центра - «Союз» и «Норд».

В центральной части города бизнес-центры расположены рядом с крупными торговыми комплексами, такими как «Амурская ярмарка» и «Мега». Эта одна из особенностей Благовещенска - офисная недвижимость востребована и больше ценится именно в этом наиболее оживленном районе города, который исторически сложился как торговый. Здесь - места с большой проходимостью, что также важно для предпринимателей, не занятых в торговле. Даже находящийся в спальном микрорайоне единственный бизнес-центр «Лидер» находится недалеко от торговой базы «Дружба», на которой всегда много покупателей, как местных, так и из центра города.

Заполняемость благовещенских офисных центров сегодня достаточно высока и составляет в среднем 90-95%. Но состав арендаторов довольно «разношерстный». Помимо офисов страховых компаний, финансовых учреждений, турфирм, агентств недвижимости, адвокатов, консалтинговых фирм, рекламных агентств в этих зданиях расположены также салоны красоты, медицинские центры, кафе, магазины, ателье, а в одном из бизнес-центров есть даже стриптиз-клуб.

Сегодня по-прежнему самыми востребованными являются офисные площади в центральной, деловой части города. Соответственно, арендные ставки на них здесь самые высокие - порядка 700-800 рублей за квадратный метр в месяц. А офисы, расположенные в других районах привлекают невысокой арендной платой, компенсирующей не самое удобное расположение. Например, в «периферийном» БЦ «Лидер» аренда одного «квадрата» обойдется всего в 500 рублей. В среднем ставка аренды по районам, удаленным от центра, не превышает 600 рублей в месяц за «квадрат». В целом, на рынке аренды в этом году не наблюдалось какого-либо серьезного влияния на изменение цен предложения офисной аренды.

Наиболее востребованными являются офисы небольших размеров - от 20 до 30 «квадратов», максимум 50. Около половины предложения - это площади до 20 кв. метров, а четверть - от 20 до 50 «квадратов». Это заметная тенденция на офисном рынке города: ориентируясь на спрос, собственник старается разбить свою площадь на небольшие помещения, которые оперативно реализуются на рынке. Если говорить о структуре спроса и предложения на рынке офисной аренды, то специалисты риэлторских агентств сходятся во мнениях, что оба эти параметра в целом соответствуют друг другу, поэтому и резких ценовых скачков в этом сегменте не происходит.

Количество сделок купли-продажи офисных объектов остается достаточно низким. Средняя цена предложения за 1 кв. метр составляет порядка 75-80 тысяч рублей. Но сам по себе ценовой диапазон цен достаточно широк. Есть объекты и значительно дешевле - около 35 тысяч рублей за «квадрат». Причем даже в центре города. Но есть и такие, в которых он предлагается за 160 тысяч.

Значительно скидывают цену те собственники, кому нужно срочно продать недвижимость, например, в связи с отъездом. В некоторых случаях вместе с помещением продается и действующий бизнес. Зачастую собственники готовы идти на уступки, предлагают рассрочку платежа.

В общем объеме предложений по продаже офисной недвижимости на долю помещений до 100 кв. метров приходится порядка 50% объектов, около 30% - на офисы свыше 200 «квадратов», остальные - от 100 до 200. По словам риэлторов, большинство компаний, которые рассматривают предложения офисного рынка, предпочитает снимать офисы в аренду, чем покупать их в собственность.

По прогнозам специалистов, в целом по рынку в ближайшие годы не ожидается значительных темпов прироста общего объема качественных офисных площадей, свежие проекты практически не анонсируются.

Новые офисные помещения в городе в основном появляются в результате строительства жилых домов, в которых первые этажи специально отводятся под это назначение либо впоследствии переделываются. Единственный крупный проект, который сегодня реализуется в городе - это строительство 7-этажного офисного здания общей площадью около 2500 кв. метров на пересечении улиц Октябрьская - Островского. Впрочем, острой потребности в новых офисных помещениях со стороны представителей бизнеса пока не отмечается. Тот объем предложений, который сегодня имеется на рынке недвижимости, вполне удовлетворяет существующий спрос.  

Виктор КУДИНОВ, Анна ВОЛЬНИЦКАЯ, Глеб АЛЕНИШКО. "Дальневосточный капитал".