Отказ от долевого строительства дальневосточниками воспринимается как недоразумение

В конце прошлого года сначала правительство, а затем и президент РФ Владимир ПУТИН признали, что от долевого строительства жилья нужно уходить. Его должно сменить проектное финансирование кредитными организациями, исключающее прямое участие граждан в строительстве многоквартирных домов (МКД). Банки, получившие разрешение на финансирование такого строительства, смогут аккумулировать деньги будущих покупателей на эскроу-счетах. Переходный период от прежней системы к новой должен занять несколько лет. При этом до конца нынешнего года застройщикам оставили право привлекать деньги дольщиков, как на строящиеся объекты, так и на начинающиеся.

Губят долгострои

Система долевого строительства изначально оказалась несовершенной, и долгое время улучшалась методом проб и ошибок. Нередко деньги дольщиков сгорали в отдельных проектах, замораживались на долгие годы в недострое, разворовывались под видом банкротств и т. д. Постепенно правила игры упорядочивались. На смену анархии и повальному обману пришла система, которую отладил постоянно актуализировавшийся Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Накануне этого года закон в очередной раз дополнился рядом новаций. Например, страхование дольщиков застройщиком было доведено до 1,2% от объемов компаний по долевому строительству, были резко повышены требования к компаниям, ведущим объекты с участием денег граждан и пр.

Кстати, строительство жилья без договоров долевого участия (ДДУ), бюджетное, кооперативное и пр. тоже нельзя считать беспроблемным. Поэтому понятен парадокс, почему, казалось бы, «скомпрометированное» долгостроями долевое строительство до конца прошлого года не теряло популярности, и где-то даже росло, несмотря на кризис и снижение покупательной способности населения.

Досье «Дальневосточного капитала»: В 2017 году Росреестром в целом по РФ было зарегистрировано 699,5 тыс. ДДУ. По сравнению с 2016 годом, когда их было около 701,8 тыс., снижение составило 0,33%. В то же время многие регионы показали рост регистраций. На Сахалине он составил 66%, в Приморье - 6,3%, в Москве по сравнению с «докризисным уровнем» составил 48%.

По данным управления Генеральной прокуратуры РФ в ДФО, к октябрю 2016 года в его 9 субъектах долевым строительством жилья активно занимались 205 застройщиков, которые на деньги граждан вели 374 объекта. А к 1 июля 2017 года в ДФО было уже 229 застройщиков, работавших с 401 объектом долевого строительства.

К сожалению, те же 9 месяцев дали и рост числа проблемных домов (с 42 до 50 объектов). Это замороженные объекты, либо строящиеся с большим отставанием от заявленных застройщиками сроков ввода в эксплуатацию. То есть, каждый восьмой из строящихся по долевому строительству МКД в ДФО официально признавался долгостроем, а проходящие по ним дольщики - обманутыми.

К середине прошлого года прокуратура держала на контроле 19 проблемных строящихся МКД в Амурской области, 18 - в Республике Саха (Якутия), 10 - в Приморье, 2 - на Камчатке и 1 - в Хабаровском крае. По данным же Минстроя, проблемных объектов в Приморье, на Камчатке и в Амурской области было меньше, но в Хабаровском крае - 8. При этом министерство признавало пострадавшими по ДДУ в Амурской области 461 человека, в Якутии (Саха) - 280, в Приморье - 118, на Камчатке - 8 и в Хабаровском крае - 49 человек. В целом по округу проблемность долевого строительства была выше, чем в среднем по стране.

Впрочем, к этим данным стоит относиться скептически, поскольку они отражают лишь вершину «айсберга». Так, если по данным Минстроя РФ на середину прошлого года в стране насчитывалось свыше 46 тыс. обманутых дольщиков, то по более «трезвым» данным генсовета партии «Единая Россия» - 122 тысячи, а Общероссийское движение обманутых дольщиков в своих списках насчитывает более 158 тыс. граждан. Сколько же их на самом деле - это загадка.

В Приморье по домам только двух компаний - КППК «Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края» и ООО «Верно Пасифик Групп», строительство которых в декларативные сроки было сорвано, Росреестром на конец прошлого года было зафиксировано 1096 сделок ДДУ.

Есть в Приморье проблемные объекты, строящиеся с участием граждан в обход закона о долевом строительстве. Вероятно, аналогичная картина характерна и для других регионов ДФО. Назвать сегодня реальные, даже приблизительные, масштабы нарушений обязательств застройщиков перед гражданами по строительству жилья за их деньги - невозможно.

На поверхности - только самые вопиющие нарушения, когда компания бросает строительство, или когда дольщики ждут свои квартиры по 10 и более лет. Контрольные органы к проблемным относят такие объекты, где застройщик хронически срывает все сроки, не имеет или не актуализирует имеющуюся разрешительную документацию на строительство, проходит процедуру банкротства, не по назначению использует средства, привлеченные от дольщиков. Кстати, они косвенно используются и на покрытие затрат на штрафы компаний-застройщиков и должностных лиц, нарушающих законодательство о долевом строительстве. То есть, дольщик, жалуясь в контрольные органы и добиваясь наказаний, фактически бьет себя по карману. Но все равно жалуется.

Досье «Дальневосточного капитала»: Только прокуратурой в ДФО с 2015 по 2017 годы было выявлено и пресечено более 1000 нарушений в части долевого строительства, было вынесено 142 представления и 98 протестов, 209 лиц привлечены к дисциплинарной и административной ответственности, а по пяти были возбуждены уголовные дела.

На межведомственном оперативном совещании в конце августа прошлого года начальник управления Генеральной прокуратуры РФ в ДФО Любовь ДЕМИНА отмечала, что на уровне наших регионов низки профессионализм и личная ответственность должностных лиц органов власти при решении проблем долевого строительства. Местное законодательство и системная поддержка пострадавших дольщиков зачастую отлаживались лишь после вмешательства прокуроров.

Тогда же прокуратурой был предложен ряд мероприятий, способных повысить эффективность воздействия на недобросовестных застройщиков. И они, пожалуй, уже начали себя проявлять в том, что руководителей компаний-застройщиков начали чаще и серьезнее, чем прежде, наказывать реальными сроками.

За обман дольщиков - реальные сроки

В конце января Благовещенский городской суд приговорил к 3,5 годам колонии общего режима бывшего директора строительной фирмы «Березка» Александра ЛИХУНОВА, который похитил и растратил 5,7 млн рублей, выделенных в 2013 году Амурским ипотечным агентством на долевое строительство под госпрограммы 31 квартиры в с. Чигири. Помимо срока на виновного и его близких родственников было возложено обязательство компенсировать ипотечному агентству ущерб, оцененный в 5 782 550 рублей. Было возбуждено дело в отношении генерального директора и одного из соучредителей компании ООО «СК «Городок», которая не выполнила перед дольщиками обязательства по строительству двух девятиэтажных домов. На имущество этих лиц, оцененное в 31 млн рублей, был наложен арест.

Стоит отметить, что строительство жилья в Амурской области ведется хорошими темпами. Губернатор Александр КОЗЛОВ отметил, что в минувшем году в Приамурье право на новоселье получила 22 801 семья. Из них 339 семей получили квартиры в ранее проблемных домах.

Еще 5 проблемных МКД в целом на 144 квартиры в этом регионе предполагается достроить в 2018 году. Дольщикам, по достройке домов которых вопросы решить невозможно, регион оказывает господдержку, выплачивая компенсации. Губернатор отметил, что на эти выплаты до конца февраля было решено выделить 105 млн рублей для 103 дольщиков.

Серьезные претензии у руководства региона на начало года имелись к 8 компаниям, ведущим долевое строительство. В октябре прошлого года в региональном реестре обманутых дольщиков насчитывалось 325 человек. Первые 17 из них получили компенсационные 20,5 млн рублей в минувшем декабре. Прием заявлений от обманутых дольщиков, вложивших свои средства в объекты таких обанкротившихся строительных компаний, как «СК «Городок», «НЭП» и «Горизонт», продолжается.

Якутия готова сама разобраться с дольщиками

В Якутии долевое строительство жилья ведется на территории 12 районов. Им занимаются 67 застройщиков, возводящих 138 жилых зданий. На начало года ими было заключено свыше 8,5 тыс. ДДУ на сумму около 31 млрд руб. По удельному весу долевого строительства в общем строительстве жилья этот регион ДФО, пожалуй, лидирует, и отказ от долевого строительства на уровне государства здесь вызвал определенное недоумение.

Так, председатель общественного совета при министерстве архитектуры и строительного комплекса республики Гульнара БУРАЕВА из компании ООО «Строймонтаж-2002» считает, что новации в законе о долевом строительстве и полный отказ от него могут привести к уходу с рынка этого региона около 80% всех застройщиков, работающих на объектах нового жилья.

Министр архитектуры и строительства Pеспублики Cаха (Якутия) Вера КУЗАКОВА высказалась, что нововведения при сохранении спроса на жилье уменьшат его предложение, а это должно привести к удорожанию жилья, падению объемов его строительства. Во всей республике новым правилам долевого строительства жилья соответствуют лишь шесть относительно крупных компаний, в числе которых АО ДСК, ООО СК «Сэттэ», ООО «Стройкон». По ее мнению, законодателям надо сохранить долевое строительство и смягчить часть новых требований к застройщикам.

Недобросовестные застройщики, которые неправильно использовали средства, привлеченные по ДДУ, срывали сроки ввода объектов и строили их с отступлением от проектной документации, в регионе привлекаются к ответственности. К лишению свободы был приговорен руководитель ООО «Макрос», возбуждены уголовные дела в отношении руководителей ООО «ССК», ООО «Черов и К», ООО «Товары Саха Якутместпрома».

Проблема обманутых дольщиков в регионе есть, но она решается. Из 16 проблемных объектов жилищного строительства в Якутске в минувшем году 7 удалось завершить, 5 запланировано ввести в этом году, и до 2021 года - полностью от них избавиться. В целом по региону в начале года к «проблемным» были отнесены 18 объектов долевого строительства.

В течение последних пяти лет в республике поэтапно включались механизмы оказания помощи пострадавшим участникам долевого строительства МКД. В отношении проблемных объектов были разработаны «дорожные карты» по завершению их строительства. На решение проблем обманутых дольщиков в прошлом году из бюджета региона было направлено 45 млн рублей. Средства шли не только на компенсации дольщикам, но и на достройку объектов организуемыми для этого ЖСК. Законодательством региона предусмотрены такие меры, как предоставление без торгов участков под новое строительство юрлицам, которые берут на себя обязательства в части предоставления жилья обманутым дольщикам, определены конкретные меры для пострадавших.

В Приморье деньги дольщиков - главные

В строительстве жилья в Приморье сегодня работают все возможные источники финансирования - бюджетное, паевые взносы членов ЖСК, средства самих застройщиков и банков. Однако деньги дольщиков играют ключевую роль. Отмечается, что на них в регионе в настоящее время приходится около 70% общего финансирования строительства жилья.

Управлением Росреестра по Приморскому краю зарегистрировано 130 юрлиц, по которым действуют актуальные ДДУ. Ими строятся 216 многоквартирных домов. На конец прошлого года финансирование строительства в Приморье жилья на средства дольщиков составляло более 32,25 млрд рублей, из которых около 10,23 млрд было привлечено застройщиками в прошлом году.

Свыше двух третей всего объема финансирования долевого строительства жилья в крае приходится на Владивосток. Здесь же сосредоточено и более половины застройщиков края, ведущих долевку. Из 8 071 приморских дольщиков на город приходится 6 314. Причем 3 336 человек в крае вступили в долевое строительство жилья в 2017 году.

Наиболее вопиющим примером долевого строительства, помимо уже названных, во Владивостоке недавно признан жилой комплекс на ул. Кипарисовая, 26, который в течение 10 лет строился компанией ООО «Дальстройконтракт» без разрешения на строительство, без согласования проектной документации и госрегистрации ДДУ. Застройщик практически вдвое превысил первоначально разрешенную высотность здания, производились двойные продажи и пр. В целом были обмануты ожидания 240 семей. В итоге суд приговорил руководителя компании Андрея АНТОНОВА к 4 годам и 5 месяцам строгого режима.

В конце января прокуратура Владивостока утвердила обвинительное заключение по уголовному делу в отношении генерального директора компании ООО «Пасифик- ИнвестСтрой», неоправданно затянувшему завершение строительства ЖК «Олимп».

Но особенно обидно сегодня сотням дольщиков КППК «Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края», которые надеялись, что этой компанией им будет построено недорогое, обещанное всего по 35 тыс. рублей за 1 кв. метр, жилье в районе Снеговая падь по программе «Жилье для российской семьи». Сегодня эта компания является региональным лидером в строительстве жилья с участием дольщиков. О том, что возможности выполнить обязательства у этой компании были, можно судить по тому, что ООО «Восточный ЛУЧ», начав строительство на условиях программы существенно позже, успешно выполнило свои обязательства по 192-квартирному дому, и в конце декабря начало выдавать ключи от квартир. Впрочем, у этой компании были определенные преимущества как у резидента Свободного порта Владивосток.

Приморские застройщики, как и якутские, не высказывают оптимизма по поводу изменений в регламентации долевого строительства, которые приняты с 1 января, ожидаются с вводом серьезных ограничений с 1 июля и в конце 2018 года, а затем - с общим переходом на проектное финансирование банками.

Хабаровский край: застарелых проблем много

Непростая ситуация с долевым строительством сложилась в Хабаровском крае. В основном в самом Хабаровске. В начале этого года правоохранители особое внимание обратили на ООО «Диалог», которое не выполняет свои обязательства по почти 500 договорам долевого участия по вводу ЖК «Амурские зори» в районе ул. Салтыкова-Щедрина. Застройщик обязался передать дольщикам квартиры до 1 июня прошлого года, но обещание не выполнил.

Серьезно нарушены обязательства перед дольщиками бывшего «Дальспецстроя» - ныне «ГВСУ №6». Мероприятия, связанные с упразднением прежней компании, трудное финансовое и хозяйственное положение строительного коллектива привели к срыву всех прежних сроков в отношении объектов жилищного строительства.

В конце января врио гендиректора Андрей ХАРИТОНОВ, отчитываясь в минстрое Хабаровского края, пообещал в конце первого квартала ввести дом по ул. Выставочной, 26, что должно сократить количество дольщиков, в отношении которых нарушены обязательства, на 250 человек. Было форсировано строительство дома на ул. Кубяка-Морозова, 35, который возводился без долевого участия, но важен для компании тем, что средства, которые будут выручены от продажи квартир в нем, можно будет направить на строительство других объектов, в т.ч. с участием дольщиков. Относительно сроков ввода других жилых объектов, где должны предоставляться квартиры дольщикам, эта компания четких обязательств не дает. Так, ЖК в районе ул. Толстого предполагается выставить на торги, чтобы привлечь на объект состоятельного субподрядчика, который сможет оживить это строительство.

Вместо некролога

Отказ от долевого строительства дальневосточниками воспринимается как очередное недоразумение с очередным экспериментом из области государственного регулирования рынка нового жилья, а многими застройщиками - как катастрофа. В преддверии касающейся их реформы, они уже в прошлом году начали откладывать реализацию новых проектов, приобретать и развивать площадки под новое строительство.

Статистика отмечает, что по итогам 2017 года объем привлеченных средств в долевое строительство по РФ составил около триллиона рублей - в конкретные объекты, на которые был нацелен интерес потребителей. При сегодняшней среднерыночной цене 1 кв. метра жилья в новом доме, это равноценно строительству 26,5 млн кв. метров. В минувшем году в целом по стране было введено 78,6 млн кв. м. жилья. То есть, деньги долевки покрыли треть всего годового ввода. При этом банки тоже не были обижены - застройщики довольно активно привлекают их средства в строительство нового жилья, но на подходящих для себя условиях, а не на тех, которые им навязываются или будут диктоваться в будущем.

Трудно представить, что триллион рублей инвестиций, которые дольщики сегодня за год инвестируют в строительство жилья, в дальнейшем не изменят своего назначения. Вряд ли все 100% потенциальных ныне дольщиков понесут эти деньги в банки на эскроу-счета, не видя в этом какой-то явной выгоды.

Если говорить об ответственности перед дольщиками, то сами строители недоумевают, зачем сегодня требуется отдельный страховой фонд долевого строительства, который делает строительство жилья дороже, если существуют компенсационные фонды СРО, в которых аккумулируются деньги, направляемые на страхование гражданской ответственности строительных организаций? Есть также ответственность самих организаций, руководителей, и есть законы, по которым с них можно спрашивать - и спрашивают. Сегодня получается так, что миллиарды рублей, накопленные в компенсационных фондах строителей, лежат без пользы и не работают на компенсацию ущерба пострадавшим от безответственной строительной деятельности, в том числе и по долевке. В то же время регионам на компенсации дольщикам приходится выкраивать дефицитные бюджетные средства.

Еще сравнительно недавно утверждалось, что для отечественного строительства очень ценно, чтобы в нем активно работал мелкий и средний бизнес, как во многих развитых странах. Но, похоже, очередная реформа приведет к тому, что, как отмечает сайт «Прайм», «рынок очистится от мелких и средних игроков и консолидируется в руках самых крупных и устойчивых». При том, что 10 наиболее крупных отечественных компаний в области долевого строительства в минувшем году уже монополизировали более 7% этого сегмента общероссийского рынка недвижимости.

Вероятно, для более эффективного строительства жилья в ДФО перспективно собрать наиболее значимые силы строительной отрасли в Корпорации жилищного строительства Дальнего Востока, что может дать и рост производительности труда в отрасли, и лучшее маневрирование кадрами специалистов, и отказ от излишней иностранной рабочей силы.

Однако, важно понимать: будет ли какая-то выгода от всего этого перехода на новую схему финансирования строительства жилья для конечного потребителя продукции строительной отрасли? Если, как это говорится, вместо выгоды тот же самый квадратный метр в новом МКД окажется на 30-50% дороже, то при тех же доходах человек будет вынужден покупать меньше «квадратов» или искать какие-то другие возможности решения своей жилищной проблемы, которые окажутся привлекательнее - это ЖСК нового типа, ИЖС, аренда и пр.

Хотя руководитель Минстроя РФ Михаил МЕНЬ пообещал, что ликвидация долевого строительства будет процессом постепенным и относительно безболезненным, а к 2022 году все проблемы дольщиков будут как-то решены, ситуация не внушает оптимизма. Вероятно, на смену одним проблемам в жилищном строительстве придут другие, как это не раз уже бывало при очередной реорганизации отрасли или внедрении в нее не апробированных новаций.

Возможно, в непонятной относительно будущих результатов ситуации для ДФО есть смысл выйти с инициативой к руководству страны, чтобы в качестве эксперимента оставить Дальнему Востоку долевое строительство жилья хотя бы лет на пять. Если практика проектного финансирования банками оправдает себя в других округах, то дальневосточные застройщики без административного принуждения, сами, откажутся от «ставших им неинтересными» для строительства денег дольщиков.

Виктор КУДИНОВ.

Журнал "Дальневосточный капитал", март, 2018 год.