Сергей Федоренко, директор СРО "Альянс строителей Приморья: Солнечное жилье становится доступным

- Сергей Владимирович, недавно премьер-министр Дмитрий МЕДВЕДЕВ утвердил новую программу по обеспечению доступным жильем. Что вы думаете по этому поводу – может ли жилье стать доступным?

- Когда Дмитрий Медведев был первым вице-премьером, он так же курировал национальные проекты, в том числе и проект «Доступное и комфорное жилье – гражданам России». Печально, что опять тот же популизм. Чтобы снизить цену, планируется увеличить ввод жилья, увеличить объем ипотечного кредитования и т. д. Все это уже было.

Разработчики программы считают, что как только подешевеет жилье, так сразу же остановится и отток населения. Но это же неверно!

Если следовать этой логике, то в мою родную деревню в Дальнереченском районе должны хлынуть потоки населения, ведь дома в ней стоят смешные деньги – 100, 200, 500 тыс. рублей. Но ведь пока что наоборот – из этой деревни все уезжают. Ведь правда совсем в другом: люди не будут уезжать и их не отпугнет цена на жилье в том случае, если на этой территории будет возможность достойно заработать. Вот и все. В той же Москве цены на квартиры дикие, а люди едут…

Под этим «программным» давлением власти субъектов приняли свои региональные программы. Например, в Приморье до 2016 года планируется выйти на уровень 500 тыс кв. метров жилья без учета строящегося за счет федерального бюджета. Но подумайте: для чего повышать объемы ввода жилья, если населения становится меньше!? Этот вопрос, считаю, справедлив для всего Дальнего Востока!

- То есть вы против, чтобы государство застраивало наши регионы дешевым жильем?

- Я против. Даже если и не говорить про автоматическое низкое качество со всеми вытекающими отсюда последствиями, то есть еще один важный аспект. Большинство людей нашего края имеет жилье. Не правда ли!? Остро нуждающихся на самом деле не так и много. Представьте: что будет, если в рынок внезапно вбросить, например, 200-300 тыс. кв. метров нового жилья!? Да еще – по низкой цене!? Что будет с нашими квартирами?

- А что с ними будет?

- Они значительно подешевеют. Например, сейчас моя квартира стоит 3 млн рублей, а будет стоить два. Мне это надо!? Нет. И всем, кто уже имеет квартиры, дешевое жилье невыгодно, а таких – большинство. Помогая небольшому количеству граждан, такие действия... ограбят остальное население.

- И какие же нам надо строить дома? Проблему все равно надо как-то решать…

- Поддерживаю сегодняшний вектор движения в сторону малоэтажных индивидуальных или блокированных домов. Только когда строишь свое и для себя, возможно сделать все основательно и на совесть. А если собирается «колхоз», товарищество жильцов, то обязательно будут какие-то компромиссы и споры – хотя бы из-за разных платежеспособности, личных предпочтений и уровня компетенции.

И этот современный индивидуальный дом надо строить, во-первых, долговечным, а во-вторых, с самыми низкими расходами на эксплуатацию.

- Насколько долговечным?

- Это должен быть дом с очень большим сроком службы – хотя бы 100 лет. Почему? Представьте два варианта. Например, построил человек дом по какой-нибудь облегченной технологии. Простоял он 30 лет и – сгнил. Конечно, можно сказать – на мой век хватит, а дальше – трава не расти. Но это безответственно. А что он передаст своим детям? Или они снова будут начинать с пустого места и 20 лет копить, чтобы купить или расплатиться за кредит!?

Другой вариант – это если человек построил капитальный дом. И сам в нем пожил, и дети пожили, и внукам передали, а все как новый – можно еще рожать, семью укреплять. А если случилась беда – продали по высокой цене или заложили в банке.

- Например, платежи разорили?

- Действительно. Построить дом – это одно дело. А содержать его – совсем другое. Это, кстати, похоже на покупку автомобиля. Купить – одно, а эксплуатировать – совсем другое. Построил человек дом – хватило денег, а потом по 20 тыс. рублей каждый месяц платит… Пока есть хорошая работа и возраст позволяет много работать, эта сумма может быть и незаметна. А вдруг завтра болезнь, травма? Ведь от этого тоже никто не застрахован. Что делать? Дом продавать? И где гарантия, что у детей все сложится в жизни хорошо!?

Поэтому строить надо так, чтобы дом требовал очень мало денег на содержание. Благо, что сегодня это возможно. Если дом построен качественно, то ему не нужны будут ежегодные текущие ремонты. Да и капитальный очень долго не потребуется.

Но надо подумать и о коммунальных платежах. Чтобы они были минимальными, дом надо как можно сильнее утеплить, применить такие инженерные решения, которые исключают потери тепла. И последнее – как можно более полно использовать бесплатную солнечную энергию.

- Вы этим занимаетесь давно. Скажите, как меняются затраты на коммунальные платежи в «солнечных» домах?

- Индивидуальные дома, которые у нас строились в 1990-ые годы, обычно отапливаются от котлов на жидком топливе. Такой дом площадью 250 кв. метров зимой требует на топливо около 20 тыс. рублей в месяц. Дома, которые строились, например, в 2005-2009 годах, уже очень теплые и отапливаются от электричества, потребляя электроэнергии на 7-8 тыс. рублей в месяц. А дом, построенный в 2010 году по «теплой» технологии и на солнечной энергии, при той же площади, даже в самый холодный месяц потребляет электроэнергии всего на 2,5 тысячи! Это то, что тратится на электроприборы – стиральную машину, утюг, электропечь, освещение и так далее.

- Известно, что цена строительства такого дома пока отпугивает?

- Да, «солнечный» дом строить дороже. Его строительная цена выше примерно на 15 тыс. рублей за один кв. метр. Но, во-первых, это земля и небо: построить картонную коробку или наикапитальнейший супердом. А во-вторых, жилье нигде и никогда не стоило копейки. Оно всегда было дорого для того времени, в котором живет человек.

- Как обстоят дела с солнечной энергетикой в Приморье?

- Во Владивостоке применением солнечной энергии на частных домах и коттеджах уже никого не удивишь. Даже на офисе Примтеплоэнерго батареи стоят.

Сейчас я внимательно наблюдаю за работой одного из членов нашего СРО, который проектирует офисное здание площадью около 1000 кв. м и здание лаборатории, площадью около 4000 кв. м. По солнечной энергии его консультируют немецкие специалисты. По их сведениям, «солнечных» зданий такого размера в России еще нет. Начало строительства запланировано на 2013 год, а ввод в эксплуатацию – на 2015-й.

- Должно ли государство организовать строительство таких домов?

- К сожалению, вряд ли оно на это способно. И не только в России. Например, в недавних предвыборных дебатах в США РОМНИ и ОБАМА спорили на тему образования. Ромни придерживался той точки зрения, что профессиональное образование в США необходимо забирать у государства и передавать в руки бизнеса, потому что учат непонятно кого и для чего. Это касается и строительства. От строительной госкорпорации можно получить массовое возведение коробок. Но разве для рядового потребителя сегодня нужно только это? Его уже и Снеговая Падь во Владивостоке не устраивает.

- Известно, что вы часто критикуете государственную политику в области строительства. Почему?

- Потому, что власти много говорят о развитии жилищного строительства – что хотят-де сделать доступное жилье еще доступнее. А что же на самом деле?

Стоимость строительства сегодня складывается из трех элементов: это – стоимость земельного участка, подключения объекта к коммунальным сетям и непосредственно затрат на проектные и строительные работы. Первые две позиции составляют около 40% от общей стоимости.

За последние годы кадастровая стоимость земли, а значит, и ее аренда под строительство невероятно выросли – в десятки раз! Разве это поддержка!? То же самое со стоимостью подключений к сетям – электричеству, воде и теплу, – рост практически в 10 раз.

Вот и получается, что на словах – поддержка, а на практике – с каждым годом все больше обременений. При этом строительная стоимость нового кв. метра жилья давно держится на одном уровне – около 30 тыс. рублей за 1 кв. метр, а итоговая цена выросла до 60-100 тысяч. Разница – это земля, техусловия, посредники и все остальные – понимаете кто.

- И что же надо делать в такой ситуации для общей пользы?

- Если государство хочет снизить цену жилья, то надо отменять земельные аукционы, снижать кадастровую стоимость земли, прокладку инженерных сетей выполнять за счет коммунальных предприятий или при бюджетном софинансировании. Надо, как это было обещано президентом Владимиром ПУТИНЫМ, проживающим на Дальнем Востоке семьям бесплатно давать земельные участки площадью до 30 соток. И, возможно, поддерживать тех застройщиков, которые применяют альтернативную энергетику, как это принято в других странах.

Что касается жилья для дальневосточников, то сейчас основным направлением должно быть не то – как добавить его еще, а – как улучшить, восстановить, утеплить существующий жилой фонд. И, вообще, не жилье для нас главное.

- А что же?

- Генеральная цель – это, как минимум, закрепить и, как максимум, увеличить население ДФО. Для этого надо помочь людям больше зарабатывать. Эта цель согласуется и с интересом предпринимателей, которые нуждаются в стабильных кадрах. Поэтому мы в Альянсе строителей Приморья этому вопросу уделяем особое внимание. За образец для подражания взяли Японию. Выяснили интереснейшие вещи. Например, стоимость укладки 1 куб. м бетона практически одинаковая: 2 800 рублей – в России и 3 000 рублей – в Японии. Но производительность японских рабочих примерно в 8 раз выше, чем у нас. Поэтому и зарплата у наших – около 40 тысяч, а в Японии – 150-200 тысяч.

- Как же это у них получается?

- Мой начальник, человек-легенда, Владимир НЕСКОБЛИНОВ рассказывал, что в 1990-е годы в Главвладивостокстрой, которым он тогда руководил, приезжали японские делегации. Ходили, смотрели, записывали. А потом он сам побывал в Японии в 2000-х годах, у одного из японских мега-подрядчиков – компании «Кажима». И там признались, что много чего они позаимствовали у бывшей советской школы организации работ.

Ведь бывшие советские нормативы, ЕНиРы, как говорит Владимир Васильевич, были рассчитаны на среднего рабочего и даже немного занижены, а на деле на каменной кладке рабочие за 8-часовую смену успевали делать по 6-8 кубов. А сейчас если 1,5 куба делают, то уже хорошо…

- Так и занятость в строительстве недолго обрушить…

- Да, это так. Но значит, и не надо здесь так много людей. Возможно, что строителей только нашей организации, Альянса строителей Приморья, хватит, чтобы закрыть все основные строительные потребности в крае.

- То есть успех зависит от рабочих?

- Нет. Советский опыт говорит, что постоянно учить надо как рабочих, так и инженерно-технический персонал. Конкретная практика сегодня это тоже подтверждает. Например, в идеологии TQM (система всеобщего управления качеством) считается, что качество организации, управления и выпускаемой продукции на 80% зависит от руководителей и только на 20% – от рабочих.

Сейчас, к сожалению, дошли до того, что если мастер или прораб не пьет, то это уже хороший специалист. И это – общие кадровые проблемы нашей экономики. Я думаю, что если другие профессиональные объединения и ассоциации пристально и внимательно займутся вопросом повышения производительности труда, то это будет хорошее, долговременное и основательное дело в развитии наших отраслей и территорий.

- И все же, как быть с жильем?

- Жилье должно быть очень качественным и энергоэффективным. В таком случае оно не может быть дешевым. Поэтому выход один – люди должны хорошо зарабатывать. Только тогда оно будет доступным. 

Виктор КУДИНОВ, Журнал "Дальневосточный капитал",  N1, 2013 год.