Строительство на Дальнем Востоке: Куда летит локомотив?

Мировой практикой доказано, что в трудные времена строительная отрасль должна быть "локомотивом", задача которого - вывести экономику страны из депрессии. Ведь никакой кризис не отменяет три "столпа" общественного потребления - тепло, пища и жилище. А значит, надо строить новые объекты и перестраивать имеющиеся, что предусмотрено различными целевыми программами и отраслевыми планами развития. Удается ли это сегодня на Дальнем Востоке?

С начала года строителям всей страны пришлось несладко: резко сократились или иссякли вообще источники финансирования. Банки либо отказались кредитовать застройщиков, либо стали предлагать кредитные ресурсы под гораздо более высокие проценты. Не легче чувствовали себя и застройщики, которые имели крупных инвесторов: тем стало не до вложений с призрачной перспективой окупаемости. На частного инвестора вообще надежды никакой: у него доходы сократились, ипотеку ему не дают, вкладывать в строящийся объект он просто боится. Наиболее показательные процессы происходят именно в области жилищного строительства, так как на него в ДВФО приходится около 70% от общего объема вновь возводимых объектов.

Так что на региональном уровне строительная отрасль "локомотивить" еще не готова, и частный строительный бизнес испытывает огромные сложности. Многие компании, наблюдая колоссальное падение спроса и сокращение заказов, значительно уменьшают свои производственные программы или же приостанавливают свою деятельность на неопределенный период.

По данным Дальневосточного маркетингового центра, осуществляющего мониторинг рынка недвижимости, почти половина строек жилых домов приостановлена.

- Это касается, в основном, тех проектов, которые находились на начальной стадии, - говорит директор центра Сергей КОСИКОВ. - Большинство объектов продолжает возводиться, хотя и гораздо медленнее. Такое состояние новостроек продолжается с начала года, и резкого оживления рынка не ожидается.

Что касается сферы коммерческой недвижимости, то, по данным центра, возведение практически всех объектов приостановлено. И связано это, прежде всего, с отсутствием спроса на эти объекты. В качестве инвестиционных вложений пока они покупателями не рассматриваются, а спрос на офисные помещения сильно упал с началом кризиса и начнет восстанавливаться не раньше следующего года.

В 2008 году в Амурской области было построено 184 тыс. кв. метров жилья, в этом году планировалось ввести в эксплуатацию 190 тыс. кв. метров. Сейчас можно с уверенностью говорить о том, что этот план не будет выполнен: за полгода не построено и десятой части от намеченного.

По словам руководителя компании "Амурстрой", главы Ассоциации строителей Приамурья Александра СИНЬКОВА, с начала года в области сильно упал спрос на жилье, в результате строители фактически остались без оборотных средств. Кроме того, банки опасаются выдавать кредиты даже предприятиям с хорошей репутацией. Стройки в Приамурье, конечно, совсем не остановились, но застройщики "консервируют" объекты на стадии фундамента, сокращают рабочий день работникам.

- В нашей компании объемы застройки не уменьшены, но темп строительства замедлился, - говорит главный инженер ЗАО "Амурстрой" Валерий АЛИШУНИН. - Например, обычно летом наши строители работали сверхурочно, сейчас такого нет. Нашу компанию спасает участие в федеральных программах, таких, как, например, "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья".

Упали и цены на новое жилье в Амурской области. Если в докризисный период они достигли небывалых высот - 40, а то и 60 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас цена "квадрата" - 38-40 тыс. рублей. Некоторые компании, оказавшиеся совсем в тяжелых условиях, вынуждены демпинговать и просто "скидывать" квадратные метры, порой даже ниже себестоимости.

Между тем жилищное строительство в Амурской области ведется в основном в Благовещенске и его округе, на областной центр приходится более 80% всех осуществляемых строек. Сейчас власти региона активно обсуждают перспективы малоэтажного строительства. Аргумента два: это дешевле и менее затратно по времени. Один квадратный метр может обойтись в коттедже около 35 тыс. рублей. Несмотря на кризис, темпы малоэтажного строительства в Амурской области, в отличие от высотного, растут. Всего в 2008 году построено 36,6 тыс. кв. метров малоэтажного жилья, что составило пятую часть от всего объема возведенных в Приамурье жилых площадей. А с января по июнь текущего года индивидуальные застройщики ввели в эксплуатацию 16,7 тыс. квадратных метров жилья.

В прошлом году в Хабаровском крае показатели ввода жилья почти достигли советских - 269,3 тыс. кв. метров. Итоги полугодия 2009-го - 100,4 тыс. кв. метров. Заметно упали объемы подрядных работ у предприятий, работающих на жилищном и административном строительстве, осуществлении инвестиционных проектов, а также тех, кто производит стройматериалы. Число объектов, работы на которых на настоящий день остановлены, исчисляется несколькими десятками. В качестве одной из антикризисных мер для столицы ДВФО городские власти приняли программу капитальных вложений на нынешний год, объем госинвестиций - 1,5 млрд рублей. В правительстве Хабаровского края уверены, что необходимо поддержать спрос на жилье и не допустить свертывания строительных проектов.

- У большинства строителей еще не сложились портфели заказов, нет финансирования для завершения переходящих объектов, - говорит председатель правления НП "Дальневосточное объединение строителей" Михаил СОРОКИН. - Многие строительные компании вынуждены уйти на стройки Приморья. Мы способствуем процессу внутридальневосточной кооперации, также в качестве поддержки строительной отрасли просим правительство края открыть всю информацию строительному сообществу о планах бюджетного финансирования строительства. Однако кризис мы намерены рассматривать не только как угрозы, но и как возможность превращать их в потенциал для роста. Сегодня у некоторых компаний строительного комплекса Хабаровского края стратегическая задача - выжить, кто-то планирует сохранить свои позиции, но вполне реальна цель "вырасти" на фоне слабеющих или уходящих с рынка конкурентов.

Подтверждают ухудшение на рынке строительства и в одной из ведущих компаний края "Академресурс".

- Есть трудности с финансированием у многих компаний, там приостановлено строительство объектов, - говорят в компании. - В нашей организации строительство продолжается, сроки сдачи не переносятся, и особенных сложностей с финансированием мы не испытываем. Правда, строительство новых объектов задерживается. Способствовать дальнейшему развитию строительной отрасли будет общее улучшение экономической ситуации, восстановление платежеспособности заказчиков (инвесторов) строительства. Но пока видимых перспектив улучшения ситуации мы не видим.

По данным Приморскстата, в крае за счет всех источников финансирования в I полугодии 2009 г. сданы в эксплуатацию 1055 квартир общей площадью 147,1 тыс. кв. м. Это на полпроцента больше, чем за такой же период прошлого года. Правда, как и в прошлом году, большая часть жилой застройки приходится на индивидуальное жилищное строительство. И все-таки на фоне других субъектов Приморье стоит особняком.

- В части ввода в эксплуатацию жилья в этом году снижение будет незначительным, потому что сдаются те объекты, которые находились практически в стадии готовности, - говорит Сергей Косиков. - Значительного снижения можно ожидать в следующие два года.

Если говорить об офисной недвижимости, то в этом году во Владивостоке уже введены в эксплуатацию два бизнес-центра, еще несколько готовятся к сдаче. Вообще перспективы у строительной отрасли в Приморье хорошие. Объекты саммита АТЭС не дадут строительным компаниям остаться совсем без заказов.

Подготовка к саммиту даст еще и толчок к развитию индустрии строительных материалов, позволит преобразовать энергетику, инфраструктуру региона, сформировать понятные и прозрачные правила работы на строительном рынке, что вполне может положительно отразиться на всей строительной отрасли.

Но, как отмечает руководитель Приморского представительства Ассоциации строителей России Сергей ФЕДОРЕНКО, на первом месте для большинства приморских строителей остается проблема приложения сил: "Несмотря на ведущиеся работы на объектах саммита АТЭС 2012 г., большинство приморских компаний сидит без работы. При том, что на местный строительный рынок заходит довольно много компаний из других регионов".

- Безусловно, строительство почти всех объектов за прошедший год замедлилось, - отмечает Наталья МАРЧЕНКО, начальник отдела маркетинга ООО "Инвестиционно-строительная компания "АРКАДА". - Если застройщики вели работы сразу на нескольких объектах, то сейчас целесообразно сосредоточить силы на тех домах, стадия готовности которых близка к завершению. Почти ни одна компания не стала начинать строительство новых объектов. Что касается компании "Аркада", мы также перенесли срок сдачи объекта "Солнечный" с I квартала 2009г. на IV квартал 2009 года, о чем все соинвесторы были оповещены согласно 214-ФЗ. Это было стратегическое решение, которое позволило компании аккумулировать средства, грамотно распределить их и не останавливать работы на объекте. В настоящий момент строительство "Солнечного" идёт по плану, клиенты компании получают ежемесячные фотоотчёты с описанием уже выполненных работ и планируемых на ближайшее будущее. В данный момент "Инвестиционно-строительная компания "Аркада" не испытывает трудностей с финансированием. Совместно с ипотечным агентством "Наш дом — Приморье" мы предлагаем программу по покупке квартир в жилом комплексе "Cолнечный". Ведется активное сотрудничество с Примсоцбанком, Сбербанком, поэтому наши клиенты не испытывают трудностей с получением ипотеки.

- Причина того, что на стройках сейчас не работают краны, - финансовый кризис, - говорит Галина ШАМЫГИНА, директор ООО "Новый дом". - Наша компания не работает с банками, потому что не хочет повышать конечную стоимость квадратного метра. Ведь банки кредитуют застройщиков не менее чем под 20% годовых. Мы работаем с индивидуальным инвестором, который сейчас, испытывая тоже не лучшие времена, уменьшает финансирование объектов. Те здания, где просматривается сдача, где видна реальная постройка, более-менее продаются, на начальных стадиях строительства люди сейчас как никогда боятся вкладывать деньги. Так что строительным компаниям остается только ждать, когда закончится кризис, когда у людей появится уверенность в завтрашнем дне, в том, что их компания не ликвидируется, что цены будут более-менее стабильными. Точно так же нужна уверенность и строителям в том, что не вырастут в цене кредиты, стройматериалы, тарифы... Сейчас более или менее спокойно чувствуют себя компании, которые смогут сдать свои объекты в этом году. Что они будут делать дальше, не знают в самих этих компаниях, так как начинать строить сейчас достаточно рискованно. Наша компания рассматривала как один из выходов из кризиса возможность участия в государственных программах. Я рассылала информационные письма в администрацию города, края с просьбой поучаствовать в них. Речь идет о программах по переселению людей из ветхого и аварийного жилья, предоставлению жилья ветеранам ВОВ, сиротам и так далее. Мне пришёл ответ, что с нашей компанией с удовольствием посотрудничают, если будут соблюдены три условия: квартиры должны быть от 16 до 22 кв. метра, стоимость 1 кв. метра должна быть не выше 26,5 тыс. рублей, срок сдачи - до 31 декабря 2009 года. И ни по одному из критериев мы не можем удовлетворить условия программ. Первое: в современных домах квартиры с такой площадью просто не проектируются. Второе: такая цена ниже себестоимости. Третье: если бы у нас были объекты, готовые к концу этого года, нам бы не требовалась помощь государства.

Еще одной важной проблемой стал переход отрасли от лицензирования к саморегулированию. В условиях кризиса этот процесс идет с определенным надрывом. Причем ряд строительных компаний для себя определились с уходом в теневую экономику, поскольку не считают приемлемыми условия вступления в СРО и участия в нем.

Другая часть компаний заняла выжидательную позицию, продолжая работать по лицензиям, выданным ранее, которые еще действуют. Новые уже не выдаются. И есть компании, которые объединились в инициативные группы и вступили в процесс по созданию саморегулируемых организаций. Их регистрация только начинается, организационный процесс пока затягивается. Соответственно можно предположить, что эти общественные организации еще не скоро займут подобающее им место в решении задач, стоящих перед строительной отраслью на Дальнем Востоке.

Россия учится выходить из кризиса с помощью стройки. Это заметно в том, что государство на сей раз решилось не устраняться от проблем отрасли, как это было, скажем, в 1998-м, а "закатать рукава и зайти на стройку". Чтобы попытаться своей колоссальной мощью оздоровить ситуацию, как бы скептически по этому поводу ни высказывались ярые рыночники.

Прежде всего, огромные бюджетные средства были влиты в целевые программы жилья и строительства инфраструктурных объектов на 2009 г. Причем есть серьезные основания полагать, что снижение ввода строителями "коммерческого жилья" может успешно быть перекрыто "бюджетным жильем". В дальнейшем, закрыв долги перед определенными социально обездоленными категориями граждан, государство в принципе может стать полноправным игроком на рынке жилья - строя его и продавая с выгодой для себя. А учитывая объемы, которые оно может позволить себе возводить, влиять на ценообразование в отрасли не грубым административным давлением, а своей сильной конкуренцией.

Второй аспект государственного влияния на отрасль на Дальнем Востоке особенно заметен по активизации федеральной целевой программы "Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 г.". В последние годы произошло ее наполнение средствами, и теперь она реализуется более эффективно, чем ее предшественница. Но, хотя ее финансирование из-за кризиса в этом году решено скорректировать на 40%, в следующем обещано профинансировать все намеченное.

Третий аспект - это мегапроекты, которые даже в условиях кризиса способны стимулировать быстрое развитие дальневосточных территорий. Это, прежде всего, продолжение "сахалинских проектов", к которым вновь привлечено внимание иностранных инвесторов, проект "Комплексное развитие Южной Якутии", "весящий" около 422,5 млрд рублей, строительство космодрома "Восточный" в Амурской области, объектов саммита АТЭС–2012 г. во Владивостоке и др. Десятки и сотни миллиардов рублей государственных инвестиций, которые вкладываются в эти проекты, позволяют надеяться на то, что в долгосрочной перспективе они дадут серьезную отдачу государству. Тем более что попутно в "точках роста" происходит синергетический эффект за счет реализации проектов государственно-частного партнерства. На рубль государственных инвестиций должно быть привлечено 3-5 рублей частного капитала.

Усиление государства в строительной деятельности на Дальнем Востоке привело к созданию ряда госдирекций. Этим повышается уровень организации строительства. Причем схема управления отраслью развивается дальше.

Говорить о том, что антикризисные меры государства уже сейчас дают большой положительный эффект, наверное, рано. Но, как признают опытные строители, если бы их не было, то эта отрасль на Дальнем Востоке уже полгода как "не дышала бы". Ну, а получится ли из нее настоящий "локомотив" - покажет время.

По мнению экспертов строительного рынка, следствием кризиса для отрасли может стать значительное - некоторые говорят до 80% - сокращение числа компаний, укрупнение бизнеса и, в общем, оздоровление этого сегмента рынка.