Проектное финансирование: куда пойдет рынок

Еще несколько недель назад предполагалось, что переход застройщиков с 1 июля с долевого участия в строительстве жилья на проектное финансирование может быть перенесен на октябрь. Как бы ни готовились участники рынка к этой дате, многие вопросы так и остались не проясненными, требующими дополнительного законодательного регулирования. Тем не менее, в начале июля строительная отрасль оказалась в новой реальности.

Как это работает

Предполагается, что внедрение механизма проектного финансирования позволит защитить права физических лиц и избежать случаев, когда дольщики оказывались и без денег, и без жилья. Теперь застройщик не сможет привлекать средства граждан на один объект, а строить на эти средства другой. Для возведения дома он должен использовать собственные средства или кредиты банков.

Человек, выбрав квартиру и заключив договор со строительной компанией, должен открыть эскроу-счет в уполномоченном банке и вносить на него средства за строящуюся квартиру. Застройщик получит эти деньги только после сдачи дома. Контроль за тем, чтобы деньги, взятые в рамках проектного финансирования, шли именно на возведение дома, в котором люди купили квартиры, будет осуществлять банк.

Как пояснили в Дальневосточном ГУ Банка России, «если в оговоренный срок дом не будет сдан, средства со счета эскроу возвращаются гражданину. В случае отзыва у банка лицензии, деньги каждого дольщика на счетах эскроу защищены системой страхования вкладов на сумму до 10 млн рублей».

Для достройки после 1 июля без перехода на новую схему финансирования с применением счетов эскроу степень готовности объекта должна составлять не менее 30%. По договорам долевого строительства в нем должно быть продано не менее 10% площадей.

Получается, что пока переход на новые правила коснулся объектов невысокой степени готовности, и это, вроде бы, обещает, что он должен пройти «мягко». Однако, эксперты предсказывают жесткую реальность: уже заметно подорожавшему в прошлом году в преддверии внедрения новации рынку жилья в регионах с большими масштабами долевого строительства многоквартирных домов предрекли рост цен по итогам этого года еще на 12-16%. При этом высказываются сомнения: «стоило ли ломать копья», если проектное финансирование - это просто разновидность долевого строительства, и применение этого инструмента должно бы относиться к области экономической демократии, а не приказного внедрения.

Регионы показывают готовность

Региональные застройщики предполагают, что переход на проектное финансирование ведет к очередному кризису строительства нового жилья. Однако это опровергает московская статистика. Заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат ХУСНУЛЛИН сообщил, что в преддверии перехода на новую модель финансирования долевого строительства жилья количество выданных разрешений на строительство увеличилось на 50%, и за последний год строящихся зданий стало больше на 10 млн кв. метров. Однако Дальний Восток при этом показывает обратную динамику - ввод в прошлом году по сравнению с 2017 годом снизился на 11%, и в первом квартале этого года - на 3,8%.

При этом регионы-аутсайдеры по вводу жилья переходом на новые условия финансирования долевого строительства не напуганы. Мониторинг регионов ДФО показывает, что некоторые из них к этому просто не готовились, и они к новациям безразличны. Это территории, где новострой сегодня потерял спрос, а строительство, в основном, ведется по иным формам финансирования - это Чукотский АО, Магаданская область, Камчатский край, Еврейская АО.

По данным Минстроя Амурской области, в этом регионе долевое строительство сегодня ведут 13 компаний (19 жилых домов). Из них 18 будут достраиваться по старой схеме. Министр строительства и архитектуры региона Игорь КАРЗУНИН отметил, что в области насчитывается свыше 370 обманутых дольщиков. Он полагает, что проектное финансирование должно лишить возможности работать на рынке нового жилья недобросовестных застройщиков, или же заставит их строить за свой счет. По его мнению, вряд ли застройщики смогут серьезно поднять и цену «квадрата», потому что жилье в Приамурье уже не в дефиците, как и в северо-восточных дальневосточных регионах. Обеспеченность жильем в области составляет 25,1 кв. метра на человека, что соответствует средней по России.

Из-за падения спроса на жилье в Приамурье уже пять лет идет и снижение объемов ввода. Если в 2013 году было сдано около 360 тыс. кв. м, то в прошлом году - 158 тыс., в этом ожидается примерно столько же.

Ситуация с переходом на проектное финансирование в области не критична. Прогнозируется кратковременный негативный эффект, связанный со сроками адаптации застройщиков к новым условиям, но на рынке жилья это отразиться не должно. Рост строительства возможен при благоприятных условиях - это повышение покупательной способности населения и снижение ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время около 90% покупок квартир в новых домах амурчане производят с помощью кредитных средств. Оплачивать кредиты, взятые у банка и положенные на эскроу-счета, и кредиты, которые застройщик будет вкладывать в цену вводимого жилья, потребитель считает роскошью.

На Камчатке в минувшем году цены на новые квартиры снизились на 7,7%, на Колыме выросли на 3%. Низкий спрос и сократившиеся объемы строительства, вялое и отрицательное реагирование на это цен подсказывают, что здесь новация с проектным финансированием не имеет своей базы. Любой новый застройщик, который решится предложить новострой на 20% дороже, чтобы оправдать кредиты банков и получить с эскроу-счетов деньги дольщиков после завершения строительства, на этих северных территориях обречен на банкротство. Да и, скорее всего, ни один из 100 разумных банков, которые допущены к аккумулированию денег дольщиков на эскроу-счетах, не одобрит кредиты авантюрному застройщику, легкомысленно относящемуся к жестоким реалиям северного рынка нового жилья.

Однако другие дальневосточные регионы с разной степенью активности практикуют долевое строительство, и ситуация с переходом на проектное финансирование у них разнится. Вероятно, особенно болезненным он может оказаться для Сахалинской области, где новострой в прошлом году резко подорожал - на 21%, и сегодня средняя цена 1 кв. метра строящегося жилья в Южно-Сахалинске по оценке rlt24 - около 126 тыс. рублей - превзошла Сочи и Владивосток и уступает только Москве и Санкт-Петербургу. И это при том, что большие объемы жилищного строительства в области ведутся по целевым программам, и довольно сильно развита государственная поддержка его покупки для социально незащищенных категорий населения. Впрочем, здесь новый рост цен на жилье сегодня определяет не только переход на проектное финансирование, но и лучшая на Дальнем Востоке занятость, растущие доходы населения, улучшающаяся демография.

Замминистра строительства Сахалинской области Татьяна НЕУСТРОЕВА отмечала на встрече с застройщиками, что в 2018 году в этом регионе было введено в эксплуатацию 265 тыс. кв. м жилья, из которого 74 тыс. - коммерческого, 44 тыс. - арендного и 41 тыс. - социального. При этом 100 тысяч «квадратов» было построено на средства граждан. По ее словам, в этом году ввод жилья по области должен достичь 300 тысяч кв. метров, а к 2024 году выйти на уровень 500 тысяч кв. метров в год и больше.

Глава Республики Саха (Якутия) Айсен НИКОЛАЕВ отметил, что по уже имеющимся договорам в этом регионе должно быть построено 931 тыс. кв. метров жилья. По 76 выданным разрешениям долевое строительство жилья осуществляют 39 застройщиков.

При том, что этот регион на сегодня успешнее других в ДФО в строительстве жилья, его руководитель считает, что переход на проектное финансирование долевого строительства требует решения ряда проблем дальневосточников, которые негативно влияют на выполнение планов по вводу жилья. Среди них - отсутствие земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, ограниченность свободных мощностей по объектам генерации, часто требующим реконструкции, необходимость софинансирования затрат по этим направлениям деятельности.

Для Хабаровского края переход на проектное финансирование строительства долевого жилья и эскроу- счета не выглядит критичным. Заместитель министра строительства региона Дмитрий ЧЕХОВСКИЙ отмечал, что многоэтажное строительство в регионе ведут 62 застройщика, по старым нормам в крае будут достраиваться 55 объектов из 78. Они имеют готовность более 30%, и по ним продано более 10% жилой площади. Но застройщикам с задельными объектами необходима помощь.

Губернатор Хабаровского края Сергей ФУРГАЛ в обмен на помощь застройщикам надеется от них получить рост ввода жилья с 273,8 тыс. кв. м в прошлом году до 310 тыс. в этом. Для минимизации отрицательных последствий перехода Минстрою региона дано поручение разработать для застройщиков «дорожную карту», которая бы позволила успешно продолжать на рынке деятельность добросовестных подрядчиков, но убирала недобросовестных. При этом он выразил пожелания: улучшить обеспечение застройщиков местными материалами, что позволит снизить себестоимость строительных работ и повысить качество проектной документации.

В этом регионе остаются семь проблемных объектов долевого строительства, достройку которых, по словам губернатора, приходится организовывать в ручном режиме. Проблема успешно решается. С конца минувшего года в крае в эксплуатацию было введено 6 долгостроев, и около 400 дольщиков получили свои квартиры.

С начала этого года по долевому строительству в регионе введено уже 14 объектов, по которым выполнены условия 731 договора долевого участия. До конца года строителям поручено сдать в эксплуатацию еще 13 многоквартирных зданий, где квартиры приобрели 1089 дольщиков.

Переход на проектное финансирование долевого строительства жилья для Приморского края актуален в связи с большим количеством пострадавших дольщиков. При том, что эта проблема решается уже несколько лет, по информации генерального директора АО «Корпорация развития Приморского края», председателя Совета Фонда помощи обманутым дольщикам Ольги СУН-ЖАЮ, в настоящее время в регионе проблемными являются около 30 зданий, по которым застройщики не выполнили свои обязательства по срокам строительства для примерно трех тысяч семей. В этом году предполагается завершить строительство семи проблемных домов, а в течение двух лет проб- лема должна быть решена полностью. В дальнейшем новые условия финансирования строительства жилья должны исключать появление новых долгостроев.

Однако для Приморья переход строительства жилья на новые условия финансирования, пожалуй, окажется наиболее болезненным среди всех регионов ДФО. Здесь на повышение цен на жилье продолжает влиять недавно присвоенный Владивостоку статус столицы округа. Видимого снижения объемов стройки и количества застройщиков нового жилья не наблюдается. Имеющийся спрос стимулирует их запускать новые проекты. Но риски «перепроизводства жилья» очень высоки, и они тоже включаются в цены квадратных метров.

Рост затрат грозит обнулением ввода

Серьезной накладкой на переходный период становится значительный рост себестоимости строительства. То есть, прямые затраты на строительство растут и тоже определяют и цены, и снижение объемов строительства, и многое другое. По некоторым регионам России себестоимость за первое полугодие 2019 года уже возросла на 15-22%, а в среднем по стране составила 45 000 рублей.

Однако в северных и дальневосточных регионах себестоимость строительства традиционно превышала среднероссийскую на 20-40%. У этого много причин. К примеру, необходимость применения специальных строительных технологий, как в Якутии, где приходится строить на вечной мерзлоте. Это удаленность поставщиков строительных и отделочных материалов и сложная логистика в таких регионах, как Сахалинская область, Камчатка, Магадан и так далее.

Банки дают «добро»

Главными противоречиями нового финансового механизма строительства жилья является то, что средства граждан «ложатся под матрас» эскроу-счетов, а вместо них и застройщиков будут определять банки.

По данным Дальневосточного ГУ Банка России, в Приморье на начало июня от застройщиков поступило 39 заявок на получение проектного финансирования, 16 из них к концу месяца были уже рассмотрены и 23 находились в работе. В разговоре с врио вице-губернатора края Михаилом ПЕТРОВЫМ в конце мая представители банковского сообщества выразили готовность, при 15% обеспечении застройщиком строительства жилья своими средствами, на 85% профинансировать объекты, переходящие на проектное финансирование. При этом гарантируется надежность сохранения денежных средств, которые дольщики будут переводить на эскроу-счета.

Кстати, на региональном совещании в Благовещенске застройщики посетовали, что кредитование банками строительства нового жилья в регионе идет под 12% годовых, а не под обещаемые правительством РФ 6,5%, и работа с эскроу-счетами их просто не интересует, поскольку она для региона бесперспективна.

По другим дальневосточным регионам банки выражают готовность финансировать строительство нового жилья под 15-20% годовых. Хотя проверенных постоянных застройщиков во Владивостоке они сегодня кредитуют уже под 7-8%.

Пожалуй, для многих дальневосточных застройщиков очень актуальна такая мера поддержки в переходный период, как предоставление беспроцентных займов для достройки объектов, что сейчас прорабатывается комитетом Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

МНЕНИЕ

Закон о долевом строительстве пока несовершенен

 

Анатолий ПОПОВ, заместитель Председателя Правления Сбербанка, руководитель блока "Корпоративно-инвестиционный бизнес":

- Конечно, приходится признать, что закон о долевом строительстве пока несовершенен и учитывает далеко не все нюансы отрасли. Сейчас Совет Федерации принял законопроект по внесению в него изменений, но мы полагаем, что и новая редакция также потребует улучшений. Поэтому сейчас мы, как и ряд других участников рынка, планируем направить ряд предложений в Государственную думу и Минстрой и приложим все усилия, чтобы они были учтены.

Важно, что принятым законопроектом уже частично урегулирован вопрос межевания земельного участка. В новых поправках, например, при межевании земельного участка не требуется согласие дольщиков и банка, если иное не предусмотрено договором. При наличии градостроительного плана и разрешения на строительство больше не нужно получать градостроительные планы образованных или измененных земель: при прохождении процедур используется план исходного участка. По нашей экспертной оценке, это сократит срок межевания на один месяц.

 

Сергей ФЕДОРЕНКО, председатель совета СРО "Альянс строителей Приморья":

- До сих пор не понятно, кто же стоит за этой идеей - перехода на проектное финансирование. Версия, что это было сделано, чтобы дать возможность заработать банкам, на мой взгляд, не выдерживает критики. Либо их участие в этой идее плохо просчитано. Видите ли, банки - это нечто строгое, все по полочкам, на каждое действие - строгая инструкция. А стройка - это вечный хаос и постоянная неопределенность. Любая финансовая модель в условиях ежедневно меняющегося законодательства весьма условна. Банк же, пока не построит абсолютно понятную для себя схему, деньги не даст.

И не дает - на сегодняшний день лишь около 5% приморских застройщиков смогло получить право работать по новым правилам. Если в цифрах, то это всего три организации. Допустим, что другие все-таки напрягут свои силы, и в итоге еще семь смогут получить проектное финансирование. Итого - 10. При этом одна такая компания имеет право одномоментно вести работы только на одном объекте!

Строительство нового жилья и его предложение резко сократятся. И - вы уже поняли, как вырастут цены!? В минусе окажутся сами граждане, для которых оно строится, застройщики, подрядчики, непосредственно само государство.

Игроки рынка нового жилья вынуждено будут обходить «прокрустовы» условия проектного финансирования. Для этого сегодня существуют более привлекательные альтернативные варианты. Это - развитие малоэтажного строительства, строительство застройщиком за собственные средства, строительство в форме жилищно-строительных кооперативов и так далее.

На внедрение и развитие каждой новой «ключевой» для какой-либо сферы деятельности финансовой формы, как правило, уходят многие годы, и все эти годы жилье будет безмерно дорожать и оставаться недоступным.

С самого первого дня идея проектного финансирования подвергалась жесткой критике со стороны строителей. И думаете, что что-то изменилось, и к ним прислушались? Ровным счетом ничего! На сегодняшний день самое лучшее, что можно сделать - это признаться, что эксперимент не удался, и в кратчайшие сроки вернуться к закону о долевом строительстве.

Виктор КУДИНОВ

Журнал "Дальневосточный капитал", июль, 2019 год.