Новый характер старого офиса

В какой-то степени аренда офисных помещений в построенных чуть ли не в царскую пору административных зданиях позволяла покрывать потребности бизнеса. Частично проблема решалась за счет перевода в офисные здания и помещения иного назначения. Однако несколько последних лет рынок аренды дальневосточных офисов переживает "имиджевый кризис". Это повлекло рост строительства новых зданий административно-офисного и многофункционального назначения. При этом во Владивостоке и Хабаровске наметились тенденции к расширению деловых центров города за прежние границы, состоялся выход в новое качество новой офисной недвижимости - с учетом мировых и московских стандартов офисного домостроения.

Что интересно, рынок аренды офисных помещений разных дальневосточных городов носит закрытый, локальный характер, то есть нет крупных собственников офисных зданий, имеющих региональные сети домов, нет компаний, занимающихся арендой офисной недвижимости по всему Дальнему Востоку. Да и сама информация о ней носит пока случайный характер отдельных предложений, которые трудно поддаются анализу.

По количеству предлагаемых во Владивостоке в аренду офисных помещений недостатка в них вроде бы нет. Лишь в центре города еще как-то фиксируется повышенный спрос на объекты площадью не более 60 кв. м.

В остальном выбор как по сдаваемым площадям, так и по качеству достаточно разнообразен и удовлетворяет все категории арендаторов этого сегмента недвижимости.

Дефицита быть и не должно. Инвесторы чутко уловили первые положительные тенденции в развитии приморской офисной недвижимости и, по данным ООО "Индустрия-Р", в городе в настоящее время строятся и в ближайшие два года должны быть введены в эксплуатацию около 150 тыс. кв. м новых административно-офисных и многофункциональных зданий.

Кроме того, решение о проведении саммита АТЭС в 2012 г. во Владивостоке придает новый импульс их строительству, которое должно получить южное направление - на полуостров Голдобин и северную часть о. Русский.

Обилие предложений офисной недвижимости по городу не снижает ставок арендной платы, хотя они растут не столь быстро, как сама офисная недвижимость. Судя по данным на август 2007 г., коммерческие арендные ставки офисных помещений с начала года в среднем повысились примерно на 15%, в то время как с начала прошлого года по отдельным зданиям они выросли на 40-200%. То есть темпы стали ниже. Рентабельность сдачи офисной недвижимости с начала этого века снизилась примерно в три раза, но остается на таком уровне, который все-таки привлекателен для инвесторов, развивающих офисную недвижимость города.

Хотя расценки в этом сегменте рынка недавно стали пересматриваться активнее, чем в прежние годы, большой выгоды арендодатель от этого не получает. По мнению директора "Индустрии-Р" Сергея ДЫМЧЕНКО, пересмотр договоров, который на рынке коммерческой аренды офисов традиционно происходит в декабре-январе, ограничится в ближайшие два месяца десятипроцентным повышением ставок.

Более частый пересмотр размеров платежей за аренду офисных помещений связан в какой-то степени с серьезным "вбросом" арендодателями серии предложений по новым административно-офисным зданиям - на улицах Уборевича, Пушкинской, Светланcкой, проспекте "Красного знамени", где "квадрат" сегодня наиболее дорог и при этом есть возможность его "сдать".

Максимальные цены за аренду офисов держат несколько новых зданий в центре города - 1 кв. м площади в них обходится арендатору в 1400-1500 рублей. Так, по ул. Верхнепортовой, 46 месячная ставка за "квадрат" - 1400 руб., по ул. Мордовцева, 6 - 1500 руб., по ул. Уборевича, 5а, достраивающемуся зданию по Океанскому пр-ту, 15/4 и мансардному этажу по ул. Алеутской, 11 - $60, по ул.1-й Морской, 16 - $70.

В новых строящихся административно-офисных и многофункциональных центрах вне центра города "заявочные" ставки аренды пока держатся на уровне $40-45 за 1 кв. м.

Спрос на "дорогую аренду" формируется за счет усиливающегося присутствия в городе представительств столичных и зарубежных компаний, общественных организаций и пр. Востребованность офисов высокого класса позволяет предполагать, что в ближайшие год-два возможен значительный рост ставок аренды - до уровня $100 за 1 кв. м в месяц.

В старых офисных центрах в центральной части города ставки аренды сегодня пока еще держатся на "либеральном" уровне около $30 за 1 кв. м и выше, в то время как год назад были в пределах $20-25. В среднем минимальная цена на офисы по городу в настоящее время составляет около 500-600 руб. за 1 кв. м. В отдаленных от центра районах в редких периферийных офисных центрах ставка может быть и ниже $20.

Сглаживает растущие потребности в офисных помещениях относительно недорогое предложение их в муниципальном секторе рынка, который после распродажи наиболее ликвидных объектов достаточно дешев в выведенных из статуса "жилых" первых этажах многоэтажных домов. В некоторых случаях под офисные перепрофилируются торговые помещения, которые в отдельных частях города из-за переизбытка оказываются невостребованными.

Еще одна особенность - сегодня этот сегмент рынка владивостокской недвижимости все больше переходит на работу "в белую" и рублевые расчеты.

Деловой центр Хабаровска довольно сильно размыт - от ул. Тургенева до Нового квартала на ул. Павленко и ост. "Большая" (ул. К. Маркса). Он очень сильно разбросан по бульварам - Уссурийскому и Амурскому и постепенно выходит за границы "красного квадрата". Маркетолог компании "Керенг - Хабаровск" Виктория ГУМЕНЮК отмечает, что в связи с тем, что центр города становится проблемным для офисного строительства из-за недостатка подходящих участков, осваиваются ближайшие к центру районы, наиболее удобные для деловой жизни.

Основной тенденцией в сегменте офисной недвижимости Хабаровска является быстрый рост инвестиций, которые вкладываются в ее развитие. Это объясняется нехваткой в городке офисных площадей, отвечающих современным требованиям, ростом платежеспособности арендаторов и в большей степени желанием компаний приобрести в свою собственность новые офисные здания и помещения. Арендаторы постоянно стремятся повысить свой статус, а это без "здания в собственности" сделать затруднительно.

Сохранение спроса на арендные офисные помещения на достаточно высоком уровне позволяет прогнозировать стабильную доходность и привлекательность этого сегмента рынка недвижимости, даже несмотря на заметное усиление конкуренции между арендодателями.

Этот сектор рынка аренды хабаровской недвижимости довольно пластичен. Так, для начинающего предпринимателя имеется возможность снять подвальное или же малокомфортное помещение даже бесплатно - собственник готов пустить на эти площади арендатора с целью, чтобы он сделал за свои средства ремонт и содержал бы их в приличном состоянии. Имеются площади и по $5-6 за 1 кв. м в месяц, но это очень непрезентабельная недвижимость в муниципальном секторе. Муниципальное предложение офисной аренды примерно на 60% состоит из подвальных помещений. Коммерческая офисная недвижимость в пределах "красного квадрата" предлагается по $20-60 за 1 кв. м.

Повышающийся спрос на офисную недвижимость в Хабаровске под разговоры о ее "перепроизводстве" все-таки позволяет инвесторам находить сбыт новым офисным зданиям и площадям. Девелоперы успешно реализуют новые проекты, что позволяет им безбоязненно планировать дальнейшее строительство. Так, в 2008-2009 гг. в городе будут построены и введены в эксплуатацию: вторая очередь бизнес-центра "Новый Квартал", объекты "Управления инвестиционных программ города Хабаровска" (офисный центр "Феликс Сити", торгово-офисный центр в границах улиц Карла Маркса, Ким Ю Чена и Ленинградской), многофункциональный комплекс с торговыми и офисными площадями на пересечении ул. Ленина и Ленинградской ООО "Амурстройинвест", реконструированный ДК "Энергомаш", проект ООО "Каникс" на ул. Льва Толстого, 8, проекты компании "Единка", жилой комплекс RICHEVILLE и др. В любом случае спрос будет полностью удовлетворен.

Продаются офисные помещения довольно хорошо. Например, по проекту RICHEVILLE большая часть офисных помещений была реализована по предварительным заявкам еще до официального начала продаж. Причина тому - выгодное месторасположение, удобные подъезды и транспортное сообщение, наличие достаточного количества машиномест на автопарковке, высококачественная отделка, современные системы инженерного оборудования.

Офисное строительство ведется в городе с привлечением как банковских кредитов, так и средств по договорам долевого участия в строительстве. Естественно, в дополнение к тому инвестиционному капиталу, который вкладывается в стройку самими инвесторами-застройщиками.

Найти офис под свой бизнес в Благовещенске не составляет проблемы. Решить ее помогают несколько агентств по работе с недвижимостью, но в целом их количество не так уж и велико - не более десятка, да и основной их специализацией являются сделки по купле-продаже жилья или по его найму. Можно сказать, что бизнес на аренде офисов не получил в городе серьезного развития.

Выбор помещений, пригодных под офисы, причем не только в центральной части города, довольно большой. Достаточно много предложений во втором и третьем, так называемых "спальных", микрорайонах, где свои конторы считают возможным размещать различные юридические фирмы - нотариат, адвокатура, компании, занимающиеся торговлей недвижимостью, а также частнопрактикующие врачи. Стоимость помещений, которые в основном принадлежат управляющим компаниям и частным владельцам, относительно невысока - достаточно платить по 300-320 руб. за 1 кв. м. Впрочем, все зависит от места расположения. Так, офис площадью 15-30 кв. м в торговом центре "От и До", который находится во втором микрорайоне, предлагается по 1200 руб. за 1 кв. м.

Большая разница по ставкам аренды и в центральной части Благовещенска - в зависимости от престижности здания и состояния помещений. Так, в бизнес-центре "Бонус" офис размером от 23 до 33 кв. м на пятом этаже сдается по 540 рублей за "квадрат". В других зданиях стоимость аренды 1 кв. м офисов доходит до тысячи и более рублей.

Арендаторам предлагаются офисные помещения как с евроотделкой, так и совсем не отремонтированные - такие они сами обустраивают на свой вкус, исходя из финансовых возможностей и различных соображений. Обычно предпочтение отдается последним, поскольку поиск помещений идет по принципу "где дешевле", а не "где лучше". Их дизайн примерно одинаков - какого-то среднего уровня: стандартный набор офисной мебели, рольставни и пр., что можно забрать с собой, когда вдруг придется съезжать, а также недорогие обои, линолеум или ламинат на полу. Изыски с более "богатыми причудами" в этом секторе городской недвижимости встречаются редко.

Что касается муниципальной аренды, то практически все помещения, пригодные под офисы и принадлежащие городу, уже давно в аренде у постоянных клиентов, и в настоящее время они фактически не предлагаются. Клиентами этого арендодателя, как правило, являются те же юридические конторы, частные медицинские учреждения, редакции средств массовой информации, находящиеся в муниципальной собственности, и пр. Плату за аренду помещений для последних можно назвать чисто символической.

В целом аренда офисов местным бизнесом считается дорогим удовольствием, и поэтому его представители предпочитают обзаводиться собственными помещениями, в основном покупая их в кредит или вступая в долевое строительство.

Можно предположить, что обозначенные тенденции в части развития и аренды офисной недвижимости в ближайшие годы проявятся и в малых городах Дальнего Востока, естественно, с учетом развития бизнеса в целом - главного "потребителя" и арендатора офисной недвижимости.