Жилищные надежды

Ипотечные предпочтения дальневосточников в прошедшем году складывались исходя из их материального положения и рыночной конъюнктуры, которой логично руководствуются коммерческие банки. Граждане брали денег ровно столько, чтобы не оказаться в «долговой яме», а точнее, «добирали» необходимую сумму на покупку жилья.

«Чистых» ипотечных денег, исходя из представленных банками Дальневосточного региона аналитических данных, могло хватить на однокомнатную (скорее «малосемейку») либо скромную двухкомнатную квартиру в отдаленных районах областных или краевых центров. Ипотечный кредит, как правило, оформляла семья (средний возраст супругов 30-35 лет) с одним или двумя детьми.

В 2009 г. банки в свою очередь предлагали 50-70% кредитного покрытия в зависимости от стоимости необходимой заемщику недвижимости. Таким образом, первоначальный взнос на покупку жилья варьировался от 30 до 50% собственных средств клиента. В I квартале 2010 г. ситуация относительно стабилизировалась. Буквально в марте коммерческие банки были готовы предоставить кредит лишь при наличии у заемщика 30-40 % собственных средств. Сегодня же получение ипотечного кредита в некоторых случаях гарантирует сумма первоначального взноса, равная 10-25%.

Тест на выживаемость ипотечного кредита выдержали не все банки, многие региональные и ряд федеральных банков «заморозили» свои ипотечные программы. В ряду крепких ипотечников остались Сбербанк, ВТБ24, к ним присоединился вышедший в 2009 г. на рынок Дальнего Востока Газпромбанк. Продолжают работать с ипотечными кредитами региональные лидеры – Азиатско-Тихоокеанский Банк, Далькомбанк, Примсоцбанк. В ряду «негосударственных» федеральных банковских структур предлагают ипотеку Банк «Интеза», Банк Москвы, Райффайзенбанк, Росбанк, Сосьете Женераль Восток.

Дальневосточный банк возобновил предоставление ипотечных кредитов для приобретения недвижимости на первичном (в том числе на участие в долевом строительстве недвижимости) и вторичном рынках жилья по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В середине февраля 2010 г. вернулся к ипотечному кредитованию Восточный экспресс банк. Вместе с тем, по данным специалистов московского агентства МИАН, около 90% ипотечных кредитов в регионах выдавал Сбербанк. По данным Дальневосточного банка Сбербанка России, только в первом квартале этого года им уже выдано более 1 млрд кредитов на приобретение жилья.

Несмотря на то, что наибольшая банковская плотность присуща по-прежнему коммерчески продвинутому Приморью, Хабаровский край и в кризис, и в посткризисный период занимает ведущие позиции в области ипотечного кредитования. С 1 января по 1 марта 2010 г. в региональных коммерческих банках Дальнего Востока оформили ипотечные жилищные кредиты 849 заемщиков (рост 48% по сравнению с первыми месяцами 2009 г)., из них 252 хабаровчанина (объем кредитования 293 млн руб.), 165 приморцев (226 млн руб.), 134 якутянина (164 млн руб.). Это та самая «тройка лидеров» рублевой ипотеки, которая характеризует и социально-экономический уровень жизни, и активность банковских структур по продвижению столь полезного продукта.

Показательной является и ситуация первого квартала 2009 г., количество оформленных ипотечных кредитов в Хабаровском крае отличалось от тех, что оформлены в Приморье на 25% в сторону роста. Вместе с тем, 94 приморца взяли кредиты на сумму 150,6 млн руб., что на 7,7 % больше потребностей 125 заемщиков-хабаровчан. Такой расклад можно объяснить либо инвестиционным характером покупок в Приморье, граждане заведомо хотели «сбросить» лишние деньги, либо существенной разницей, в иных случаях неоправданной, стоимости квадратного метра во Владивостоке и Хабаровске.

Подобный вывод подтверждает Елена СУХОВА, начальник отдела кредитных операций ВФ ЗАО КБ «КЕДР»: «В условиях набирающего обороты кризиса в начале 2009 г. клиенты, имеющие средства на ипотеку, старались любыми способами ее получить, несмотря на растущие процентные ставки и уменьшающиеся сроки кредитования. Иными словами, люди опасались, что их сбережения пропадут и брали в банках «все подряд». Любой ипотечный кредит на самых невыгодных условиях был не в тягость, так как потеря денег в принципе казалась худшим вариантом».

Сегодня среди дальневосточников приморцы выбирают один из самых коротких сроков кредитования на покупку жилья, более «скоры» лишь жители Чукотки. По данным Центробанка, длительность кредитов, которые выбрали заемщики с января по март 2010 г., составляет не более 14-14,5 лет. Жители Еврейской автономной области растягивают ипотеку практически на 18 лет. Заемщики Амурской, Магаданской и Сахалинской областей, Хабаровского и Камчатского краев планируют выплатить ипотеку за 15 лет и несколько месяцев.

Если говорить о средневзвешенной процентной ставке по кредиту, то, по данным Банка России, на 1 марта 2010 г. в ДФО она установилась на уровне 14,1% годовых (www.cbr.ru). Максимальная средняя процентная ставка по ипотечным кредитам была в банках Чукотки и ЕАО – 15,1% годовых, самая низкая на Камчатке и в Хабаровском крае – 13,1% годовых.

2009 год стал знаменательным этапом для рынка ипотеки, в этот период заемщики почувствовали, что значит жесточайший отбор. Как признают банковские аналитики в неофициальных беседах, ориентировка на ипотечный кредит была проста: надо было сделать все возможное, чтобы отказать. Все доходы заемщиков дисконтировались максимально, та же участь ожидала и доходы от бизнеса, если клиент являлся частным предпринимателем. Если до влияния кризиса одобрялось 70-80% всех заявок, то в 2009 г. – уже не более 40%.

Прошедший год показал, что в будущем банки с особой осторожностью отнесутся к ипотеке без первоначального взноса, а некоторые из них вряд ли вернутся к этому продукту. Подобное кредитование на покупку «хрущевок» или «гостинок» привело к тому, что заемщики оказались не в состоянии обслуживать кредит, а банки получали неликвидную недвижимость, стоимостью меньше, чем она была оценена прежде.

Второе полугодие 2009 г. прошло под лозунгом «Перезагрузка»: ипотечные программы пересматривались, вносились корректировки, основанные на опыте уже кризисного периода. Такого мнения придерживается Илья ТКАЧУК, начальник управления ипотечного кредитования ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк».

Оживление на рынке ипотечного кредитования наблюдалось с середины года. В приоритетах граждан была покупка вторичного жилья, как наиболее ликвидного и защищенного с правовой точки зрения. Дело в том, что с конца 2008 г. многие стройки были заморожены, и дольщики не могли повлиять на возобновление строительства. Гарантий со стороны застройщиков также не существовало. Заемщики Дальнего Востока, по наблюдениям Елены Суховой, на время кризиса охладели к новостройкам.

Специалисты Дальневосточного банка также констатируют: наиболее востребованной была готовая недвижимость на первичном и вторичном рынке жилья, поскольку темпы строительства многих объектов были существенно снижены.

В 2009 г. клиенты Райффайзенбанка чаще всего обращались за кредитами на покупку недвижимости на вторичном рынке (в связи со снижением ее стоимости). Как правило, это были 2-3-комнатные квартиры стандартной планировки в домах не старше 1975 года постройки. Антонина БАС, начальник ОРБ Филиала «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ОАО) в г. Владивосток, оценивая приоритеты дальневосточников при покупке в 2009 г. жилья в рамках ипотеки, указывает на интерес к «гостинкам» и однокомнатным квартирам на вторичном рынке, стоимость которых варьировалась от 800 000 до 1,5 млн руб.

В целом в 2009 г. финансовые трудности по выплате кредита ощутили клиенты, потерявшие основное место работы или заработок по совместительству, собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели. Высокорискованная ипотека классифицировалась как кредит свыше 1,5 млн руб., первоначальным взносом для покупки квартиры в данном случае служило менее 30% собственных средств. Проблемными часто оказывались заемщики, которые приобретали недвижимость именно на первичном рынке.

Результаты 2008 и 2009 гг. наглядно демонстрируют, что «обвал» ипотеки все-таки произошел (см. табл. 1). Объемы ипотечного кредитования в 2009 г., по данным ГУ ЦБ дальневосточных субъектов Федерации, снизились в 2,5 – 6,5 раза. Сравнительный анализ просроченной задолженности показывает, что наибольший рост невозвратов был зафиксирован в Амурской (рост на 20% по сравнению с 2008 г.) и Сахалинской областях (рост на 80% по сравнению с 2008 г.).

Итак, что нам возвращает ипотека в 2010 году? Кредиты в валюте. В 2009 г. на условные единицы было наложено табу. Несмотря на то, что новый год принес нам нестабильный курс отечественного рубля, а соответственно и непредсказуемость на валютном рынке, банки стали более лояльны к ипотечно-валютному продукту. Хотя статистика по ипотечным кредитам в валюте до сих пор является малопоказательной. Их единицы.

Вместе с тем, стабилизировались и сроки кредитования. Большинство банков предлагают ипотеку на 20 – 25 лет (ранее средний срок устанавливался в пределах 10 лет). ВТБ24 готов ждать возврата полвека. Минимальный срок кредитования ипотеки составляет 1 год. В Сбербанке кредитуют на срок до 30 лет, а последний взнос должен быть сделан в момент достижения заемщиком 75-летнего возраста. Максимальные суммы, которые банки готовы выделить на ипотечный кредит, сегодня также варьируются от вполне земных 4-8 млн руб. до «вселенских» 75 млн руб.

Банки вновь заявляют о готовности кредитовать и строящееся жилье. Сбербанк, ВТБ24, Дальневосточный банк, Примсоцбанк готовы работать с застройщиками и кредитовать долевое строительство. В ряду требований к аккредитованным компаниям, которые предъявляют банки, – финансовое положение, которое за последние 12 месяцев должно оцениваться не ниже, чем среднее, готовность строительного объекта – не менее чем на 70%. ВТБ 24 готов предоставлять кредит на строящееся жилье с учетом 80%-ной готовности здания на момент оформления ипотечного договора. По словам Галины УЛАНОВОЙ, начальника отдела ипотечного кредитования ОО «Владивостокский» филиала №2754 ВТБ24 (ЗАО), в приморской столице банк уже активно сотрудничает с компаниями-застройщиками «Далта1- Восток», «Солнечный», «Аркада» и т.д. У каждой из компаний в работе не менее 3 объектов.

Банки готовы выдать ипотечный кредит на покупку строящейся недвижимости под залог имеющейся квартиры. Соответственно вопрос аккредитации строительной компании опускается. В рамках либерализации условий Райффайзенбанк отменил мораторий на частичное и полное досрочное погашение кредита. Подтверждением дохода вновь служит справка по форме банка, заверенная работодателем. Это же правило ввели и в Дальневосточном банке Сбербанка России. В Банке «Кедр» возобновлена программа на покупку жилья без первоначального взноса, уменьшен размер комиссионных платежей, сокращен срок рассмотрения заявки по ипотечному кредиту. В 2010 г. Росбанк увеличил срок действия положительного решения по кредиту до 3 месяцев, а также возраст заемщика (до 60 лет женщины, 65 мужчины) на момент погашения кредита; ввел льготы для «зарплатных» клиентов. Как сообщили «ДК» в Центре общественных связей Банка Москвы, ставки по валютным ипотечным кредитам банка уже ниже действовавших 2 года назад.

Несмотря на то, что 2010 год неофициально объявлен годом рефинансирования ипотеки, данную услугу сегодня готовы предоставить далеко не все банки. Но процесс уже пошел. Кредит на рефинансирование предлагает Сбербанк. В Банке Москвы и ВТБ 24 уже сегодня заявляют о возможности рефинансирования ипотечного кредита в размере от 30 до 80% от текущей стоимости приобретенного или заложенного ранее жилья. И здесь могут фигурировать не только собственные, но и кредиты, предоставленные другими банками.

Ставка рефинансирования, утвержденная Банком России на уровне 8,25%, пока не подвигла коммерческие банки на серьезный дисконт ипотечных ставок. В большинстве случаев в 2010 г. банки снижают собственные проценты в пределах 0,25-0,5% годовых. Эксперты банковского сектора Дальнего Востока полагают, что в ближайшее время не стоит ожидать дальнейшего обвала процентов по ипотечным кредитам. Очередное снижение ставок, вероятно, произойдет, но не раньше осени этого года.

Итак, итоги первых четырех месяцев 2010 г. таковы – фактически все эксперты рынка утверждают, что за счет активизации социальных программ на строительство жилья («Военная», ипотека от ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», «Молодая семья») в первую очередь в Приморском и Хабаровском краях увеличилось количество обращений за кредитами на покупку строящихся объектов. Также возрос интерес населения к покупке частных домов, коттеджей. Клиенты стали интересоваться дорогой недвижимостью в престижных районах, а также трех- и четырехкомнатными квартирами на вторичном рынке. Хотя существует мнение, что ни в момент кризиса, ни в настоящее время покупательский спрос дальневосточников не претерпел изменений. На первом месте – однокомнатные квартиры, на втором – трехкомнатные. Недвижимость на этапе «котлована» сегодня привлекает меньше всего.

Особые отношения банков с Агентством ипотечного жилищного кредитования и соответственно гражданами, оформляющими ипотечные кредиты в рамках программы «Доступное жилье», требуют отдельного разговора. Хотя бы потому, что еще год назад дальневосточные банкиры не находили достойных слов для описания ситуации. По их мнению, АИЖК не выполняет свои обязательства по рефинансированию кредитов на протяжении, как минимум, 2008-2009 гг. (все дело в низкой выкупной стоимости кредита, которую устанавливало агентство). По этой причине многие банки отказались от ипотечных программ, которые были открыты в кредитных организациях на базе АИЖК.

2010 год вновь вернул в продуктовую линейку ряда банков ипотеку именно по стандарту агентства (30% – первоначальный взнос, 30 лет – срок возможного займа, 65 лет – возрастной ценз, ставка – от 9,5% годовых). Одновременно и региональные операторы АИЖК активизировали работу на рынке кредитования. В качестве основных приоритетов своих клиентов в 2009 г. ОАО «Камчатское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ОАО «Амурское ипотечное агентство» выделяют покупку жилья эконом-класса: однокомнатных квартир общей площадью около 35 кв. м, двухкомнатных – 50 кв. м. Соответственно и суммы ипотечных кредитов – 1- 2 млн руб. В текущем году на Камчатке наблюдается высокая динамика по ипотечным заявкам от заемщиков, а в Амурской области зафиксирован 4-кратный рост кредитов, оформленных от имени регионального оператора агентства. Рефинансирование ипотеки также не прекращено, активнее всего оно осуществляется в Приморье и Якутии (табл. 2).