Предпосылок для роста цен на рынке недвижимости Дальнего Востока нет

Дорогой регион

Дальний Восток всегда считался регионом с дорогой недвижимостью. Продав квартиру во Владивостоке, на Сахалине или в Хабаровске, дальневосточники без всяких проблем приобретают жилье и даже дома в центральных регионах России. Это и неудивительно: по итогам III квартала 2015 года средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе на первичном рынке составила 65 403 рубля, на вторичном - 73 130 рублей. В то же время в Краснодарском крае «средний» квадрат обходится покупателям в 44 056 рублей на первичном и 57 058 - на вторичном рынках.

Кстати, по данным исследования, проведенного строительной компанией «ГИК», около 40% жилья в Краснодаре, самом «строящемся» городе страны, сегодня покупают именно жители северных районов. Эта тенденция обусловлена тем, что при всех прочих достоинствах - а это климат, стабильная экономика, близость к побережью - кубанское жилье остается весьма доступным по цене, особенно для дальневосточников.

О высокой стоимости дальневосточной недвижимости можно судить также по цифрам, приведенным в правительственном документе, который ежеквартально устанавливает среднюю стоимость квадратного метра жилья в регионах для решения различных задач социальной политики (выделение субсидий, обеспечение жильем нуждающихся и некоторые другие). Эти цифры не отражают реальной ситуации на рынке, но дают представление о соотношении цен в различных регионах. Цена в документе устанавливается на основе статистических исследований и возможностей бюджетов различных уровней. На четвертый квартал 2015 года для Дальневосточного федерального округа самая высокая цена определена для Сахалинской области - 52 406 рублей за «квадрат», самая низкая - 32 924 рубля - для Чукотского автономного округа. То есть даже на правительственном уровне уже все согласились с тем, что заветной цены в 30 000 рублей за квадратный метр жилой площади на Дальнем Востоке достичь пока нереально. Более того, данные Росстата за третий квартал 2015 года показывают реальные цифры, значительно превышающие рекомендованные значения. Так, самая высокая цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке - в Сахалинской области (84 464), на втором месте Республика Саха (71 267), на третьем - Камчатский край (70 621). На рынке вторичного жилья по стоимости квадратного метра лидируют Приморский край (86 324), Республика Саха (85 277) и Сахалинская область (79 805).

Ценовой переполох

Если говорить о динамике цен, то все эксперты отмечают одно: весь год она имела тенденцию к снижению. После некоторого подъема осенью 2014 года в связи со скачком курса валют, весь 2015 год стоимость жилья снижалась, а покупательская активность, особенно в первые месяцы года, стремилась к нулю.

«Если в конце 2014 года доля квартир, приобретаемых с целью вложения денег, составляла 40%, то в начале года она составляла всего 5%, а через полгода приблизилась к нулю», - говорят специалисты ГК «Виктория».

«По статистике продаж, цены на недвижимость пошли вниз еще с декабря 2013 года. А в 2015 году падение на хабаровском рынке продолжилось: за последние полгода самые ликвидные одно-, двухкомнатные квартиры и студии потеряли в цене в среднем 200-300 тысяч рублей, а трех- и четырехкомнатные - уже порядка 500-600 тысяч рублей», - считает директор хабаровского агентства «Центр оценки и продажи недвижимости» Артем СИНКИН.

По мнению президента Дальневосточной гильдии риэлторов Владимира КАПЛИНСКОГО, не слишком повлияло на покупательскую активность и снижение ипотечных ставок, предпринятое в начале года большинством банков. После зимнего взлета, весной 2015 года ставки резко пошли вниз, однако желающих купить жилье в регионе это не сильно вдохновило.

- Некоторый рост принятых заявок по жилищному кредитованию мы стали ощущать примерно со второго квартала 2015 года, - рассказала менеджер PR и коммуникаций Благовещенского отделения ПАО «Сбербанк России» Ирина ТИМИНА. - Это можно связать со стартовавшей в марте 2015 года акцией «Ипотека с государственной поддержкой». Также рост обусловлен изменениями по жилищному кредитованию: с апреля дважды проходило снижение процентных ставок и снятие моратория с определенных видов кредитования (в частности, касающихся загородной недвижимости и строительства жилого дома). Также был запущен новый вид кредита «Нецелевой кредит под залог объекта недвижимости». А с октября 2015 года произошло снижение первоначального взноса.

Однако, несмотря на довольно значительные шаги навстречу клиентам со стороны банков, спрос на ипотеку на фоне прошлых лет значительно просел. Так, по данным Центробанка, в первой половине 2014 года в Амурской области, например, взяли жилищных и ипотечных кредитов на 4 млрд 170 млн рублей. А в первом полугодии 2015-го их объем составил лишь 2,6 млрд.

«Действительно, на фоне падения спроса на ипотеку в первые три месяца 2015 года во втором квартале произошел рост. Но если сравнивать с показателями предыдущего года, когда не было негативных факторов, то второй квартал значительно проигрывает аналогичному кварталу 2014 года, - отметил директор департамента Азиатско-Тихоокеанского банка по Амурской области Дмитрий МАКАРОВ. - Третий квартал у нас прошел относительно спокойно, к концу года возник некоторый рост. В разрезе 2015 года ситуация более-менее выправляется: заявки на получение жилищных кредитов поступают, есть динамика на увеличение спроса, и это вселяет оптимизм. Но тем не менее это количество все же сложно сравнивать с объемами прошлых лет».

Предновогоднюю активность рынка отметили и риэлторы, однако считать это обнадеживающей тенденцией не торопятся: в декабре традиционно наблюдается некоторое оживление на рынке. Однако в целом объем предложений, особенно на вторичном рынке, растет, а продажи идут не так хорошо, как хотелось бы и продавцам, и посредникам. По прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет цены на вторичное жилье будут очень медленно сползать вниз, примерно на 10-15% в год.

По мнению Артема Синкина, сегодняшний рынок - это рынок не продавца, как это было раньше, а покупателя. Предложение превышает спрос, и продавец подстраивается под возможности и потребности покупателя.

- В последние годы хабаровский рынок недвижимости был сильно «перегрет». Предложение существенно опережало платежеспособный спрос, так что можно сказать, что цены вошли в свои берега, - продолжает эксперт.

Портрет клиента

Если говорить в целом о мотивах, которые движут людьми, совершающими сделки на рынке недвижимости, то они, по мнению риэлторов, далеки от оптимистических.

«Наибольшую долю сегодня составляют так называемые обменные сделки: люди либо увеличивают площадь своих квартир, в том числе и за счет материнского капитала или ипотеки, либо по целому ряду причин переезжают в более скромное жилье, - говорит Владимир Каплинский. - Кроме этого, мы отмечаем большое количество сделок в формате «чистая продажа» по всему региону. А это в большинстве случаев говорит о том, что люди продают жилье и уезжают. И эта тенденция, на мой взгляд, особенно печальная. Отток продолжается, и никаких предвестников, способных людей остановить, пока нет. Все проекты, о которых громогласно заявляется со всех площадок, пока не работают. Да, возможно, в будущем они привлекут сюда инвестиции, будут созданы новые рабочие места, повысится уровень жизни. Но люди хотят жить в комфортных условиях уже сегодня и не верят «обещаниям про светлое будущее». Поэтому активно продают здесь жилье и покупают в западных регионах России - благо высокая стоимость дальневосточной недвижимости позволяет это сделать достаточно спокойно».

Подобного мнения придерживаются и хабаровские риэлторы, констатируя отъезд хабаровчан в западные и южные регионы страны.

Жилья строится мало

Еще одним фактором, сдерживающим развитие рынка недвижимости в регионе, специалисты считают низкий уровень ввода жилья.

По итогам 2014 года лидером рейтинга по вводу жилья стал Хабаровский край, прибавив по сравнению с предыдущим периодом 48% (напомним, здесь активно строилось жилье для пострадавших от наводнения). На второй строчке был Приморский край, на третьей - Республика Саха (Якутия).

Аутсайдером рейтинга стала Магаданская область, где в 2014 году темпы строительства жилья значительно снизились и составляли всего 75,5% по отношению к предыдущему году.

В этом году ситуация несколько изменилась, но общая картина, в принципе, осталась прежней. По итогам 11 месяцев 2015 года лидером по вводу жилья стал Приморский край с 396 тыс. кв. м. В Хабаровске за этот же период введено 342 тыс. кв. м. Несмотря на то что это несколько больше, чем в 2014 году, до лидеров рейтинга - Московской области и Краснодарского края с 4,6 млн кв. м и 3,5 млн кв. м соответственно - дальневосточным городам еще очень далеко.

«Конечно, люди хотят покупать более новое жилье. Но выбора особого у нас нет, - говорит Владимир Каплинский. - Даже во Владивостоке - лидере региона по вводу нового жилья - дома, которые декларируются как некий«бизнес-класс», далеко не всегда ему соответствуют. Безусловно, есть симпатичные проекты. Но их не так много. У нового жилья, конечно, есть целый ряд достоинств. Это и новые коммуникации, и современные технологии строительства, а также благоустройство территории, паркинги, детские площадки, более благополучное соседство».

Правда, за эти преимущества покупателю придется дополнительно заплатить: несмотря на то что в целом по региону цена на первичном рынке ниже, чем на вторичном, это не значит, что квадрат в новострое стоит дешевле.

Как поясняют специалисты, «первичным» считается жилье в стадии строительства. Как только сдается конкретный дом и на квартиры в нем граждане получают свидетельство о госрегистрации, он уже переходит в разряд вторичного жилья. С этой точки зрения получается, что вчерашний «новострой», пока не был введен в эксплуатацию, стоил одних денег, после получения документов - сразу подорожал. При этом значительно упрощается его дальнейшая продажа, в том числе под различные государственные и кредитные программы.

«Новостройки на этапе котлована всегда продаются ниже рынка и по мере повышения стадии готовности прибавляют в цене 15-20-25% только за счет превращения «полуфабриката» в полноценный продукт, - комментируют специалисты ГК «Виктория». - Поэтому большинство новостроек даже в кризисный период сохранило восходящий тренд - от минимальной цены на старте продаж до повышенной после завершения стройки. В более благополучные времена новостройки от старта проекта до сдачи в эксплуатацию могли дорожать на 30-50%. С учетом сползания общерыночных цен новостройки прибавляют сегодня 10-15%, то есть темпы удорожания новостроек по мере увеличения стадии готовности замедляются».

В начале 2015 года интерес к строящемуся жилью сошел практически на нет: инвесторы заняли выжидательную позицию. Неясная ситуация с курсом национальной валюты, цен на нефть и на строительные материалы способствовала тому, что у инвесторов возникли опасения в том, смогут ли девелоперы закончить начатые проекты. Поэтому вложение средств в новостройки из этого источника также резко сократилось.

Когда был запущен проект по льготной ипотеке при покупке новостроя, девелоперы Хабаровска, например, отметили небольшие подвижки на рынке недвижимости. В одной из строительных компаний рассказали о том, что после зимнего затишья, в марте, с введением льготной ипотеки наконец-то стали появляться клиенты. Практически все они совершали покупки с использованием заемных средств.

Рынок спасут глобальные инвестиции

Если продолжать разговор о новостройках, то в центральных городах России говорят о значительном сокращении строительного рынка в связи с вступлением в силу изменений в законе о дольщиках. На строительных компаниях региона нововведение, по мнению экспертов, сильно не скажется.

«У нас конкуренции на этом рынке и так практически нет, поэтому вряд ли будет какой-то значительный передел», - в один голос говорят эксперты. А вот в тех регионах, где ежегодно сдается 1 млн кв. м и более, специалисты прогнозируют уход с рынка порядка 40% компаний.

Подстегнуть тенденцию к сокращению цен на недвижимость, по мнению аналитиков, может выход на рынок жилищного строительства нового мощного игрока с господдержкой, диктующего свои правила игры.

«В качестве такового могут выступить китайские застройщики, которые первыми откликнулись на предложение правительства РФ о массовом жилищном строительстве, - говорит Артем Синкин. - Китайские строительные корпорации заявили, что обязуются выстроить жилье эконом-класса по фиксированной цене 30 тысяч рублей за квадратный метр или на 20% дешевле, чем это принято в конкретных регионах».

Роста не предвидится

В своих оценках перспектив рынка эксперты практически единодушны: причин для роста цен на недвижимость нет.

«То, что сейчас происходит в экономике и на рынке недвижимости, - это не кризис в классическом понимании, а скорее переход в новую реальность. Поэтому нет никаких гарантий того, что вслед за спадом обязательно начнется бурный рост и цены на жилье быстро вернутся на прежний уровень», - считают специалисты ГК «Виктория».

По мнению экспертов, сказать, что будет с ценами в конкретный момент времени, невозможно: рынок может «вильнуть» в любую сторону. Если смотреть в среднесрочной перспективе, то рынок продажи жилья скорее смотрит вниз. Но из этого не следует ничего фатального.

«В регионе цены и так достаточно высокие, и это, кстати, позволяет, продав квартиру во Владивостоке, например, купить аналогичную в Санкт-Петербурге, не говоря уже о других регионах России, - говорит Владимир Каплинский. - Но для жителя региона, который не собирается уезжать, от этого какой прок? На мой взгляд, ему гораздо важнее доступность и комфортность жилья. И для этого необходимо создавать благоприятные условия. В том числе строить много нового и качественного жилья, стимулировать прогресс и технологии».

Риэлторскому рынку необходимо регулирование

Кстати, новые реалии рынка недвижимости, по словам руководителей агентств, окажут влияние и на сам риэлторский бизнес. Как говорят сами участники рынка, время шальных денег в этой сфере прошло, теперь на плаву останутся те, кто сможет развернуть бизнес в русло технологичности и клиентоориентированности.

«Вообще, риэлторский бизнес в России достаточно молодой. Ему чуть более 20 лет. Но за это время уже сделано достаточно много. Риэлторы с Дальнего Востока посещают различные форумы, семинары, в том числе и международные, стремятся к обучению, повышают квалификацию. И это положительно сказывается на развитии рынка. Хотя, конечно, есть и в нашей сфере факты злоупотреблений и мошенничества. Хорошим толчком, на мой взгляд, может стать законодательное регулирование нашей профессии. Потому что де-факто все знают, что такая профессия есть. Но де-юре, к сожалению, ее не существует. Поэтому нет четких критериев оценки эффективности, базовых и профессиональных компетенций этих специалистов, четких требований к агентам и компаниям. От этого страдают и рынок, и клиент, и отрасль, и государство в целом», - считает Владимир Каплинский.

Кроме этого, ратуют участники рынка и за принятие закона о риэлторской деятельности и надеются, что в 2016 году проект этого документа, над которым идет работа уже несколько лет, все же станет достоянием профессионального сообщества. 

Елена АРДАЛЬЯНОВА. Журнал "Дальневосточный капитал", январь, 2016 год.