О "фокусах" с землей, которой нет

«Покупайте землю - ведь ее уже больше никто не производит».

Марк Твен.

И это - одна из истин, в которой мы находим согласие если не с нашими «американскими партнерами», то, по крайней мере, с их знаменитым писателем.

Земля - ценнейший невозобновляемый ресурс. Ее действительно «не производят». Но земля - это не только стратегический ресурс. Земля - это еще и товар. Точнее, товаром (объектом гражданских прав, который может свободно отчуждаться) является земельный участок.

Земля и в качестве товара демонстрирует свои уникальные свойства. Этот товар может, при определенных обстоятельствах (как правило, в краткосрочной перспективе), немного потерять в цене, но ценность его остается неизменно высокой. Самое дорогое, элитное жилье рано или поздно перейдет в разряд «вторичного рынка», самый премиальный автомобиль становится б/у, как только покинет дорогой автосалон. Но разве стоимость земельного участка особо зависит от того, сколько ему лет, сколько раз по нему проехал автомобиль или сколько урожаев с него собрано? Земельный участок никогда не попадет в аварию, не сгорит (в отличие от расположенных на нем объектов, включая элитные), его нельзя украсть (угнать, похитить, унести с собой).

Хотя к последнему тезису о достоинствах земельного участка наша действительность предъявляет определенные претензии, к которым мы еще вернемся.

А есть ли свободная земля?

Вожделенный кусок земли необходим всем - промышленнику под новую фабрику, строительной компании под новый многоквартирный дом, бизнесмену средней руки под магазин или кафе, желательно с парковкой. Но никто так не нуждается в указанном товаре, как сельхозпроизводитель.

«Да в чем проблема!», скажут многие. «Посмотрите вокруг! Если мало - прокатитесь на поезде или машине день-другой. Земли полно! В том числе, вспаханной и засеянной. Иностранцы от зависти чуть не плачут!».

Но иногда не стоит верить и собственным глазам.

Дальний Восток и до присоединения к нему двух субъектов занимал треть территории России. Сегодня же площадь его земель превышает 650 миллионов гектаров. Более 99% земель являются собственностью государства. Собственникам - юридическим и физическим лицам - принадлежат смехотворные десятые доли процента.

Само государство, в силу полной и безоговорочной победы рынка над экономикой, не занимается сельскохозяйственным производством. Государственные предприятия в указанной сфере отсутствуют. Назвать государство «эффективным собственником», при всем уважении, непросто. Иначе как при таком избытке государственных земель оправдать наличие такого дефицита земельных участков?

Составляющие данной проблемы - это:

- переизбыток земель целевого назначения (земли лесов, земли Министерства обороны и т.п.), статус которых закреплен в двух десятках федеральных законов;

- отсутствие разграничения прав на государственные земли между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципалитетами (земли сельхозназначения не разграничены на 90%);

- отсутствие точного описания границ у множества даже тех участков, сведения о которых содержаться в ЕГРН.

Откуда «ноги растут»

По нашему мнению, одной из ключевых проблем развития сельского хозяйства является незавершенность земельной реформы в отношении земель сельскохозяйственного назначения. В ее основу, как известно, легли идеи приватизации земли как главного ресурса сельскохозяйственного производства, реорганизации колхозов и совхозов и создания крестьянских хозяйств.

В ходе земельной реформы 115 млн га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 миллионам - граждан. Эти граждане получили на руки свидетельство о праве собственности на земельную долю, но юридически собственниками земли не стали. Только 1,4 млн из них (12 %) смогли распорядиться земельной долей разрешенными способами. Остальные 10,4 млн земельных долей просто выпали из гражданского оборота. Существуют даже предложения рассматривать их как потенциальные земли для возвращения в государственную или муниципальную собственность.

Главным просчетом в реализации указанной, в целом - благой, цели стало практически полное пренебрежение государственными реформаторами необходимостью тщательного юридического сопровождения земельной реформы. В результате такой политики круг лиц, имеющих право на бесплатную передачу в собственность земельной доли, неоднократно уточнялся; менялись формы документов, удостоверяющих права на землю; не был определен правовой механизм внесения земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственных организаций; не придавалось должного значения вопросу регистрации прав на земельные участки и земельные доли; отсутствовал механизм контроля за целевым использованием земель и др.

Вот так в России и сложилась ситуация, при которой на один и тот же земельный участок (массив) выданы свидетельства и гражданам (о передаче этих земель гражданам в общую долевую собственность), и юридическим лицам (бывшим колхозам и совхозам, как бы они сейчас ни назывались). В результате, реализовать свои права не могут ни те, ни другие, из-за чего возникает большое количество конфликтов и судебных споров, которые длятся годами.

 

Оформление прав

Сложности в оформлении прав на земельные участки, неоправданная запутанность и дороговизна землеустроительного процесса, нерешенные вопросы процедуры выдела участков в счет земельных долей в праве общей собственности на сельскохозяйственные угодья, безусловно, являются одной из самых распространенных проблем, характерных для земель сельскохозяйственного назначения.

Очевидно, что Дальний Восток обладает достаточным потенциалом для кардинального улучшения состояния аграрного сектора.

В указанной связи к мерам, которые будут способствовать развитию сельского хозяйства в регионе, следует добавить и общие меры, направленные на достижение роста экономических и социальных показателей на Дальнем Востоке.

Одной из таких мер является образование территорий опережающего социально-экономического развития; в большинстве из них соответствующими нормативными актами в перечень видов экономической деятельности, при осуществлении которых действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, включены растениеводство и животноводство, охота, рыболовство и рыбоводство, производство пищевых продуктов.

Невозможно не упомянуть и о мерах, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (более известном как «Закон о дальневосточном гектаре»).

Однако, существуют небезосновательные опасения, что отсутствие дорог и иной инфраструктуры в местах, где планируется предоставление земельных участков, сложные погодные условия и низкое качество почв, которые делают нерентабельным производство сельскохозяйственной продукции и затрудняют ее сбыт, сыграют с указанной затеей злую шутку. По мнению скептиков, «дальневосточный гектар» может повторить упомянутую выше историю с земельными долями. Наделение ими селян тоже представлялось в начале 1990-х гг. решением вопросов создания широкого фермерского движения и резкого повышения производительности аграрного сектора экономики, однако большая часть таких долей оказалась к настоящему времени перепродана далеким от сельского хозяйства организациям либо вообще осталась невостребованной.

 

Поучительная практика дореволюционной России

В истории России имеется пример куда более успешной «государственной программы» заселения и развития Дальнего Востока. Однако и средства на ее реализацию расходовались колоссальные.

Согласно положению «О правилах для поселения русских и иностранцев в Амурской и Приморской областях Восточной Сибири» (утверждено правительством Российской империи в 1861 г.), крестьяне получали в пользование на 20 лет либо приобретали в собственность по льготной цене до 100 десятин (т.е. до 109 гектаров) земли на одну семью, освобождались от налогов и от призыва в армию на 10 лет.

В течение трех лет за счет государства ежегодно перевозили морским путем 250 семей из европейской части России. Каждая переселенная таким образом семья обходилась государству в огромную сумму - 1 300 руб. (средний месячный заработок по стране не превышал 15 руб.)

Даже после окончания программы переселения и снятия всех ограничений, согласно Закону 1912 г., для Приамурского края предусматривалась ссуда на обзаведение хозяйством в размере до 400 руб. на одну семью, половина которой выдавалась семье сразу, а вторая часть - при условии целевого расходования первой половины ссуды.

Неудивительно, что всего лишь за 20 лет Дальний Восток из пустынной окраины превратился в развитый сельскохозяйственный район России. С 1895 по 1917 гг. посевные площади выросли в восемь раз, урожаи пшеницы только за период 1904 - 1915 гг. выросли в три раза, урожаи овса - более чем в два раза, что превышало показатели США и намного превосходило по урожайности зерновых другие регионы России, в том числе - имеющие более выгодные почвенные и климатические условия. Соответственно, довольно высок был и уровень благосостояния крестьянства и казачества в крае.

 

И что сейчас?

Безусловно, сельскохозяйственная деятельность на Дальнем Востоке обладает своей спецификой, требующей учета при правовом регулировании. Это и сложные природные условия, и неразвитость инфраструктуры, и демографические проблемы региона.

Затраты на выпуск единицы продукции в сельском хозяйстве Дальнего Востока всегда были выше, чем в среднем по России; резкий спад производства, вызванный последствиями аграрной реформы, совпавшей с экономическим кризисом, преодолевается с большим трудом. В постсоветский период сельскохозяйственные земли на Дальнем Востоке сократились почти на 40%.

Но юридические проблемы, в отличие от природных, порой гораздо более субъективны.

Одной из таких проблем является формирование крупными игроками огромных земельных банков и вытеснение конкурентов, а заодно с ними - и любой иной «экономической активности», не только из поселений, но и из целых районов. Для Приморского края такой проблемой стал приход игрока федерального уровня - Группы компаний «РУСАГРО».

Казалось бы, какие негативные последствия может повлечь появление крупного инвестора, одного из ключевых в регионе резидентов ТОСЭР «Михайловская»? Однако специалисты отмечают, что переход в собственность группы в короткие сроки порядка 80 000 гектаров отборных земель не только «породил болезненный передел собственности, но и, в определенной степени, опустошил бюджет Михайловского района». По словам приморских чиновников, ООО «Компания «Армада», работавшая на этих пахотных землях до прихода указанного резидента, платила в местный бюджет в 5 (пять) раз больше налогов.

О том, что Группа компаний «РУСАГРО», реализующая в Приморье крупный инвестиционный проект, «не оправдывает ожиданий приморских властей» 21 февраля 2018 г. сообщало ИА PrimaMedia, подробно освещавшее мнения краевых депутатов и чиновников, прозвучавшие на заседании комитета по экономической политике и собственности ЗС ПК.

Еще больше вопросов и загадок оставила опубликованная 21 ноября 2018 г. в «Золотом Роге» статья «Рассыпающаяся империя Ли Дэмина». В ней, в частности, речь шла о «крупнейшей в истории Приморья сделке» по продаже компанией «Армада» крупному российскому аграрному холдингу ряда юридических лиц, обладающих земельными участками площадью 28000 гектаров. Можно предположить, что при подготовке данной публикации, как говорится, «не пострадало ни одно осведомленное лицо», так как таковые, видимо, к ее написанию и не привлекались.

В действительности, три компании, обладающие указанным земельным банком, а точнее 100% долей в их уставных капиталах, были проданы ООО «Группа компаний «РУСАГРО» не «Армадой», а простым физическим лицом (правда, совершенно случайно оказавшимся еще и финансовым директором «Армады») за сумму, превышающую 1 миллиард рублей. Все это стало возможным в результате многоходовой операции по выводу указанных активов из-под контроля упомянутых иностранных инвесторов, осуществленной указанным выше физическим лицом во взаимодействии с другим, не менее физическим лицом (не менее случайно оказавшимся на тот момент директором «Армады»). Все указанное, а также непосредственно с ним связанное, совершенно закономерно (никаких случайностей!) в настоящее время является предметом разбирательства по 7 делам в Арбитражном суде Приморского края, а также предметом доследственных проверок по ряду заявлений о совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст.159 УК РФ.

Фото: фонтанка.ру, swalker.org, nat-geo.ru, wfi.lomasm.ru

P.S.

Остается верить, что крупный агрохолдинг, пополняя свой земельный банк при помощи подобных сомнительных сделок, не знал и ни при каких обстоятельствах не мог знать об их сомнительном характере.

Таким образом, мы проиллюстрировали еще одну проблему, характерную именно для аграрного сектора.

Известным фактом является запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, а также иностранными юридическими лицами. Не менее известным фактом является и то, что наиболее реальным инвестором является иностранный инвестор. Это противоречие и порождает необходимость для иностранного инвестора доверять значительную часть активов российским «партнерам», а то и просто оформлять активы или весь бизнес на разного рода российских «физических лиц», ставить их во главе предприятий. Очевидно, что юридические риски такого «упрощенного» подхода к данной проблеме трудно переоценить.

P.P.S.

Дорогие читатели! Даже если вы освоили и преодолели все премудрости отечественного законодательства и стали счастливыми обладателями ценнейшего товара - земельного участка или аграрного бизнеса, не сочтите за труд регулярно справляться в государственных реестрах на предмет того, являетесь ли вы все еще собственником вашего участка и/или бизнеса.

Адвокат СЫРБУ Г.Г. Адвокатское бюро «Паритет»

Адвокат БЕРЕГОВСКИЙ В.Ю. Адвокатское бюро «Правовая конструкция»

Журнал "Дальневосточный капитал", март, 2019 год.