На Дальнем Востоке в преддверии повышения ставок спрос на ипотеку вырос

Однако, согласно мнению экспертов, из-за непростой внешнеэкономической ситуации, санкций со стороны Европы и США, ростом стоимости фондирования, ставки неизбежно будут расти, а это негативно скажется на темпах ипотечного кредитования. Впрочем, пока вышеперечисленные факторы, наоборот, сыграли в пользу займов на жилье.

Самое стабильное кредитование

«В 2014 году количество желающих приобрести жилье в ипотеку увеличилось, впрочем, как и доля ипотеки в общем количестве сделок по покупке жилья, - отметила управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Приморском крае Людмила УЛАНОВА. - На фоне замедления роста потребительского и автокредитования, а также роста рисков в банковской системе, ипотека, с ее близким к нулю риском и огромным потенциалом роста, стала сегодня важнейшим сегментом розницы. Макроэкономическая нестабильность, падение рубля, общая тревожная обстановка из-за украинского кризиса, последовавшие за этим экономические и политические санкции со стороны Европы и США направили денежные потоки клиентов в самый надежный актив, который можно потрогать, пощупать и более-менее точно оценить, - в недвижимость».

Ведущие ипотечные банки отмечают, что в 2014 году рынок ипотеки на Дальнем Востоке растет динамичнее, чем в прошлом году. Так, в Сбербанке отметили, что за 4 месяца этого года рынок вырос на 7,5 п.п. против 6,6 п.п. за аналогичный период прошлого года. При этом дальневосточная динамика в Сбербанке растет несколько медленнее общероссийской - 9,3 п.п. в среднем по стране. Среди территорий Дальнего Востока в Сбербанке называют самыми динамичными рынки Магаданской области (с начала года зафиксирован рост на 10 п.п.) и Приморского края (рост 8,8 п.п.). Самый низкий темп роста сохраняется в Чукотском автономном округе - 2,2 п.п.

«Если говорить о показателях Дальневосточного банка ОАО «Сбербанк России», то в последние несколько лет мы фиксируем стабильный прирост количества и объема выдаваемых жилищных кредитов, - рассказал директор по развитию, организации продаж и обслуживанию розничного бизнеса Дальневосточного банка ОАО «Сбербанк России» Андрей ЖАРСКИЙ. - Так, в 2011 году мы выдали почти 11,5 тыс. ипотек на общую сумму 14,6 млрд рублей, в 2012 году - 12,5 тыс. кредитов на 19,3 млрд рублей, в 2013 году - 13,4 тыс. кредитов на 23,3 млрд рублей. За первое полугодие текущего года дальневосточниками в Сбербанке оформлено более 7 тыс. кредитов на общую сумму 13,2 млрд рублей, то есть если текущая тенденция сохранится, то рост будет зафиксирован и в этом году. Что касается разбивки по регионам, то по итогам первого полугодия 2014 года, наибольшее количество ипотек выдано в Хабаровском крае - 2,4 тыс., далее идут Приморский край - более 2 тыс., Амурская область - 1,5 тыс. и Сахалинская область - 826. В целом, доля рынка Сбербанка по ДФО составляет 54,1%».

Темпы ипотечного кредитования ВТБ24 в Дальневосточном регионе остаются такими же высокими, как и по всей стране. Среди регионов-лидеров - Приморский и Хабаровский края, Республика Саха (Якутия), Сахалин. По данным ЦБ РФ, доля ВТБ24 в общем объеме выдач физическим лицам кредитов на покупку жилья по Дальневосточному федеральному округу стабильно растет и составляет на 01.06.2014 г. 28,69%. При этом в Приморском крае доля достигла рекордных 44%. Выше - только в Москве (44,49%).

Объем продаж ипотечных кредитов Росбанка в Дальневосточном регионе в 2014 году существенно увеличился по отношению к аналогичному периоду прошлого года как по сумме, так и по количеству сделок: на 16% и 10% соответственно. Лидерами в продажах в Росбанке называют Камчатку (+70%), Приморье (+50%), Хабаровск (+30%).

«Разница в объемах продаж зависит от экономических факторов развития региона, его потенциала, сезонной активности клиентов и ситуации на рынке недвижимости, - объяснил региональный директор Дальневосточной дирекции Росбанка Сергей БЕЛАВИН. - В частности, на полуострове Камчатка всплеск спроса на недвижимость совпадает с окончанием путины, так как моряки и рыбаки, возвращаясь с солидным уловом и высоким доходом, готовы вкладывать деньги в квартиры и дома. Остальные месяцы в году продажи остаются относительно стабильными».

Ставка на спецусловия

После понижения процентных ставок по ипотеке в начале года практически все банки в конце марта - начале апреля были вынуждены вновь их повысить - в связи с требованиями Центрального банка. Поэтому привлекательность ипотечного кредитования в основном стимулируют новые программы, упрощение условий оформления ипотеки, специальные акции банков и т. д. Во времена, когда ставки по ипотеке во всех банках практически сравнялись, привлечение клиента происходит в основном за счет неценовых параметров. Так, банки находят множество способов экономить время клиента: начиная от уменьшения пакета необходимых документов для оформления кредита, возможности подачи заявки на кредит в электронном виде и заканчивая организацией рабочего места непосредственно в офисе банка для сотрудников кадастровой палаты. Традиционно своим постоянным или корпоративным клиентам банки дарят скидки на ипотечные продукты. Проведение регулярных ипотечных акций также положительно сказывается на ипотечных портфелях банков.

Так, с 1 июля Сбербанк запустил сразу две акции. Первая предназначена для клиентов, планирующих приобрести жилье в новостройке. В рамках акции первоначальный взнос составляет от 13%, срок кредита - до 13 лет и процентная ставка - 13%. Если заявка подается в офисе партнера банка, то максимальный срок кредита увеличивается до 30 лет. Также с 1 июля по 30 сентября 2014 года Сбербанк запустил акцию по снижению ставки на 0,5 п.п. для клиентов, получающих ипотечные кредиты на сумму, которая превышает установленную условиями акции границу. На территории Дальневосточного Сбербанка эта сумма составляет 2,8 млн рублей.

Трендом можно считать сегментированный подход к ипотечным заемщикам. На сегодняшний день практически у каждого банка представлены специальные программы для отдельных категорий граждан: военные, молодые семьи, госслужащие и т. д. Например, с начала июля в ВТБ24 сотрудники МЧС и МВД могут взять льготную ипотеку с дисконтом в 1% от стандартных условий.

«Самый значительный рывок среди различных социальных ипотек за последние 1,5 года сделала военная ипотека, - отметила Людмила Уланова. - По итогам 2013 года ВТБ24 стал лидером среди всех банков - участников программы, обеспечив жильем более 7,6 тыс. семей военнослужащих и заключив ипотечных сделок с участниками накопительной ипотечной системы (НИС) на сумму более 16,4 млрд рублей. Это превышает показатели 2012 года в 10 раз. В 2014 году ВТБ24 планирует выдать военнослужащим-участникам НИС ипотечных кредитов на сумму более 18 млрд рублей». «Ипотека для военных» реализуется ВТБ24 с 2011 года. Сегодня банк представлен в 72 субъектах России, что позволяет участникам программы выбрать недвижимость для покупки практически в любом регионе страны».

Сбербанк также предоставляет военнослужащим программу «Военная ипотека» под сниженную ставку в 10,5% годовых. Семьям, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста, Сбербанк предоставляет право на получение ипотеки от 11% годовых по программе «Молодая семья», при этом минимальный первоначальный взнос составляет 10%, а максимальный срок кредитования - 30 лет. Для молодых семей с двумя и более детьми диапазон процентных ставок составляет 11-13,25%, семей без детей или с одним ребенком - 11-14%.

В Росбанке на данный момент действуют специальные программы, которые помогут решить квартирный вопрос на выгодных условиях для сотрудников бюджетной сферы. Ставка снижается для всех клиентов, независимо от сферы их деятельности, в случае оформления сделки в течение одного месяца после получения положительного решения о выдаче кредита банком. Специальные условия кредитования также предусмотрены для клиентов с положительной кредитной историей и участников зарплатных проектов. Кроме того, у Росбанка в каждом регионе действуют местные социальные программы, направленные на поддержание отдельных категорий населения.

«В настоящее время Росбанк на Дальнем Востоке входит в число уполномоченных банков по программе «Обеспечение жильем работников бюджетной сферы на 2013-2017 гг.» в рамках государственной целевой программы «Обеспечение жильем населения городского округа «Город Якутск» на 2013-2017 гг.» и предлагает клиентам специальные условия по ипотечному продукту «Новостройка». Данное предложение помогает работникам бюджетной сферы при минимальном первоначальном взносе улучшить свои жилищные условия. Размер субсидии государства составляет 35-50% от расчетной стоимости квартиры, на остальную часть суммы клиент может оформить ипотечный кредит в Росбанке», - рассказал Сергей Белавин.

ИЖС в кредит не в тренде

Ипотечные кредиты на приобретение строящегося жилья в Дальневосточном округе по-прежнему отстают от общероссийской динамики. Причиной тому небольшие объемы строительства в регионе. Займы на строящееся жилье в Сбербанке по итогам первого полугодия 2014 года составили 16% от общего объема выдаваемой банком ипотеки. По сравнению с первым полугодием 2013 года зафиксирован рост на 12 п.п. В ВТБ24 займы на строящееся жилье в общем объеме выдаваемой ипотеки на Дальнем Востоке также невелики - чуть более 20%. И это самый низкий показатель среди всех федеральных округов, где эта доля колеблется в пределах 40-60%, отмечают в банке. Самая высокая доля ипотеки на строящееся жилье приходится на Хабаровский край, Амурскую область и Республику Саха (Якутия), отмечают банкиры.

Немного лучше обстоят дела с приобретением в кредит уже построенного жилья, хотя процент таких сделок в сравнении с общероссийской динамикой также отстает. При этом банки стараются активно сотрудничать непосредственно с застройщиками.

«Сегодня заметно выражена тенденция увеличения спроса на объекты первичного рынка недвижимости, поэтому банки стремятся предложить своим клиентам более гибкие условия кредитования новостроек, - подтвердил Сергей Белавин. - Росбанк, в частности, сократил пакет требуемых документов и срок рассмотрения заявки на аккредитацию застройщика, дополнительно согласовав возможность работы с жилыми домами малой этажности».

Программы покупки индивидуального жилья в силу региональных особенностей пользуются меньшей популярностью. Тем не менее возможность приобрести в кредит дом или взять займ на строительство индивидуального жилья банки предоставляют. В Группе ВТБ Кредит на строительство дома под залог земельного участка предлагает Банк Москвы. Имеется возможность получения кредита 5 траншами. Срок кредита до 30 лет, максимальная сумма до 30 млн рублей.

У Сбербанка специальная программа - «Строительство жилого дома». Минимальная сумма кредита здесь составляет 45 тыс. рублей, первоначальный взнос - от 15%, срок кредита - до 30 лет. «Условия ипотеки на строительство жилого дома в Сбербанке в целом сопоставимы с остальными ипотечными продуктами, поэтому низкая популярность этой программы связана не с нежеланием банка, а с выбором клиентов, - прокомментировал Андрей Жарский. - Все-таки строительство и эксплуатация частного дома подразумевают высокий уровень ответственности, принятие самостоятельных решений, необходимость подведения к дому соответствующих коммуникаций и т. д. Тем не менее за 1-е полугодие этого года Дальневосточный Сбербанк выдал 118 кредитов на строительство жилого дома и еще 63 - на покупку готового дома. Интересно, что почти половина этих кредитов выдана молодым семьям - это говорит о том, что молодежь участвует в индивидуальном жилищном строительстве охотнее, чем старшее поколение».

О перспективах ипотечного рынка банкиры говорят сдержанно: несмотря на положительные результаты сейчас, к концу года ситуация может несколько омрачиться - по независящим от банков причинам. С одной стороны, ипотека - едва ли не единственный вид кредитования, где просроченная задолженность минимальна, а доход гарантирован. С другой стороны - внешнеполитическая обстановка может внести в позитивное развитие ипотеки свои коррективы.

«Ипотечный рынок сегодня выступает источником оздоровления кредитного портфеля на фоне ухудшения качества портфеля потребительских кредитов, - отметил Андрей Жарский. - На данный момент рыночная конъюнктура в целом стабильна, что способствует росту этого направления банковского бизнеса, однако трудно сказать, как долго продлится такая ситуация».

По прогнозам ВТБ24, темп роста ипотечного кредитования в РФ сохранится в 2014 году на уровне двух предыдущих лет - около 30%. На этот год ВТБ24 планировал 25% роста, т. к. были предположения, что темпы несколько замедлятся. Сегодняшний прогноз банка по ипотеке будет минимум 28%.

«При благоприятном сценарии (главным параметром которого будет являться стабилизация внешнеполитических рисков и смягчение процентной политики Банка России) условия ипотечного кредитования останутся такими же, как сейчас. Но в случае развития негативных макроэкономических тенденций требования банка к заемщикам могут ужесточиться, а ставки - хоть и незначительно, но вырасти», - резюмировала Людмила Уланова.  

Анна РЫКОВА. Журнал "Дальневосточный капитал", август,  2014 год.