Неожиданно о недвижимости

Актуальной аналитикой приморского рынка недвижимости поделились эксперты с приморскими предпринимателями во время очередной встречи «Клуба деловых людей» на площадке банка «ДОМ.РФ».

Темой круглого стола стала динамика цен на жилье в связи с принятием закона № 214-ФЗ о долевом строительстве. Также разбирался вопрос покупки элитной недвижимости в крае. Говорилось и о том, как повлияет демография ДФО на состояние приморского жилищного рынка.

 

В частности, довольно неожиданным оказалось выступление Анатолия БОНДАРЕНКО, руководителя операционного офиса Владивостокский Банка «Дом. РФ». Вопреки распространенному мнению, он считает, что принятие федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов» если и приведет к росту жилья во Владивостоке, то не на длительный срок. По его мнению, «существует большая вероятность, что, как только ситуация с новыми правилами будет работать в новом объеме, стоимость жилья за квадратный метр в столице ДФО восстановится, а, возможно, и снизится».

 

С нового ракурса предложил взглянуть на тренды развития рынка недвижимости и Сергей КОСИКОВ, директор ООО «Городской Риэлторский Центр». Он, в частности, отметил, что перенос столицы ДФО во Владивосток окажет особое влияние на сегмент рынка офисных помещений.

«Развитие рынка коммерческой недвижимости сильно зависит от экономической активности региона и демографии. И если обеспеченность торговыми площадями во Владивостоке находится на среднероссийском уровне, то нехватка качественных офисов ощущается сильно. Несмотря на особенности рельефа и географического положения, за последние два года были введены большие качественные проекты в торговой и офисной недвижимости. Средние ставки за год выросли на 5,4%, в основном за счет того, что на рынок выходят новые, более качественные объекты с высокими ставками аренды. В ближайшей перспективе на развитие торговой недвижимости будет оказывать значительное влияние развитие складского сегмента. А на развитие офисного сегмента - состоявшиеся выборы и перенос столицы ДФО во Владивосток».

По словам Сергея Косикова, снижение платежеспособного спроса, ухудшение макроэкономической ситуации, с одной стороны, и дефицит качественных площадей - с другой, создают разнонаправленные векторы, влияющие на развитие девелопмента в сегменте коммерческой недвижимости. При этом наблюдается рост активности в разных девелоперских проектах, что отразится на рынке через 2-4 года. Каждый новый объект создается уже с учетом изменяющихся предпочтений конечных потребителей и меняющихся тенденций. Владивосток, как регион с невысоким уровнем обеспеченности качественными торговыми и офисными помещениями, является перспективным для развития новых девелоперских проектов.

«Ничего хорошего демографы и экономисты Приморью в этом плане не прогнозируют, - продолжил он. - Демографическая ситуация ухудшается. В год из Владивостока уезжает примерно 23-25 тысяч человек. Примерно 15% из них - студенты. В случае отсутствия изменений, через 10 лет Приморский край «накроет» демографическая яма из 90-х.»

Межрегиональная миграция квалифицированных трудовых ресурсов составляет чуть больше 10%. Рождаемость снижается. Темпы роста смертности выросли за год на 4%. Реального роста доходов практически нет.

Рынок растет, в основном, за счет объемов выданных ипотечных кредитов. Как количественно, за счет оживления рынка, общего роста числа сделок на рынке и увеличения доли ипотечных сделок (+35%), так и в денежном выражении за счет роста среднего размера кредита.

Средняя площадь купленной в ипотеку квартиры выросла на 1,5% и составляет сейчас 51,4 кв. м.

Тенденции 2018 года - рост сделок с минимальным первоначальным взносом и увеличение доли сделок с ипотекой в сегменте дорогих новостроек. А если говорить о стоимости 1 кв. метра в новостройке в декабре 2018 года, то цены распределились следующим образом:

Вторичный рынок выступает хорошим индикатором общей ситуации на рынке. Среднемесячное количество предложений на рынке снизилось почти на 40%, а цены выросли на 12-15% в пересчете на 1 кв. м. С рынка «вымываются» самые недорогие квартиры.

При этом доля сделок с ипотекой на вторичном рынке выросла в 2,1 раза.

Это связано как с ростом цен, так и с приходом на рынок новых покупателей, простимулированных снижением ипотечных ставок, ростом цен и необходимостью гарантированного сбережения накоплений.

Сергей Косиков обратил внимание на основную тенденцию рынка: «Увеличение количества покупателей на рынке и снижение количества предложений закономерно ведут к росту цен. Ожидается, что такая ситуация продлится до весны 2019 года.»

В 2018 году были сданы 17 домов в 15 жилых комплексах. Из них три ЖК - это «долгострои», общей площадью более 81 тыс. кв. м (площадь квартир - 41 тыс. кв. м). На 2019 год объемы ввода могут сохраниться на уровне этого года. Планируются к вводу дома в 14 жилых комплексах общей площадью 290 000 кв. м (это 3 487 квартир общей площадью 175 тыс. кв. м).

Рынок малоэтажного жилья развит очень слабо. Большинство предлагаемых к продаже домовладений - это частные продавцы, которые приобретали ранее эти дома для собственного проживания.

Так, средняя площадь отдельно стоящего дома (сделки) - 144 кв. м, при этом средняя цена сделки - 8,3 млн руб. Но основной спрос приходится не на уже готовые дома, а на участки с подрядом.

 

Эксперты также уделили большое внимание тенденциям развития строительства жилья VIP-сегмента. Елена ВЕРЕТЕЛЬНИК, заместитель генерального директора ООО «РКСК» так вообще поставила под вопрос само существование рынка элитной недвижимости во Владивостоке. «Один из признаков элитной недвижимости - земельный участок с благоустройством, закрытая территория. А много ли таких объектов во Владивостоке? Имеют ли право некоторые застройщики называть свои объекты «элитными»? Очень многие объекты не выдерживают никакого сравнения с бизнес-классом за рубежом.

При этом развитие тренда «двора, свободного от машин», по ее словам, тормозится самими покупателями, так как приобретать паркинг жители новых домов не торопятся. Что касается стоимости жилья, на ее взгляд, новые изменения в федеральный закон № 214-ФЗ автоматически поднимают себестоимость строительства в среднем на 15%, что неизбежно приведет к увеличению цен.

Лариса ЛОВУШКИНА, директор консалтингового Агентства IMCommunications отметила, что инвесторы все больше используют европейский подход к рынку элитной недвижимости. По ее словам, согласно маркетинговым исследованиям, потребительские предпочтения на этом рынке складываются следующим образом: покупатели хотят иметь стеклянный фасад, панорамные окна, высокие потолки. Спрос на пентхаусы снизился, люди не хотят жить выше 20 этажа. Показательно снизился приобретаемый метраж: было 400 м2, стало 80-120м2. Более рационально, по-европейски, люди хотят распорядиться своими финансами, приобретая в основном 2-3 комнатные квартиры. 

Дмитрий КОЖЕВНИКОВ

Журнал "Дальневосточный капитал", апрель, 2019 год.