Цены уходят в космос

В начале этого года во Владивостоке на рынок жилья вышло предложение по продаже, наверное, самой дорогой на сегодня квартиры Дальнего Востока. Расположенная в двух уровнях в одном из исторических зданий в центре города, с отличным ремонтом, индивидуальным дизайном, полностью меблированная и оборудованная домашней техникой, площадью немногим менее 200 «квадратов», она была оценена в 100 миллионов рублей, то есть более чем по полмиллиона рублей за 1 кв. метр. Ранее цены на самые дорогие, предлагаемые в дальневосточной столице квартиры, и даже больше этой, рекордной по площади, были в пределах 60-65 миллионов рублей. Для других городов Дальнего Востока предельными ценами квартир до сих пор остаются 15-55 миллионов рублей.

Парадоксальная дороговизна

Цены на жилье во многих дальневосточных городах парадоксальны и высоки.

Очень долгое время, в конце прошлого века и в «нулевых» годах этого, цена предложения среднего «квадрата» жилья во Владивостоке в рейтингах российских городов занимала третье место. В последние годы вперед вырвались более дорогие рынки Сочи и Московской области, оттеснив Владивосток на четвертое-пятое места, но по итогам наступившего года он вновь может занять второе-третье места, уступая лишь Москве и конкурируя с Санкт-Петербургом, Сочи и Московской областью.

По итогам прошлого года, по данным федерального портала «Мир квартир», три крупных дальневосточных города попали в десятку самых дорогих в стране рынков жилья. На вторичном рынке Владивостока, занявшем 4-е место, цена среднего «квадрата» достигла 121 426 рублей, а средней квартиры - 6 551 015, дав за год прирост, соответственно, в 18,2% и 16%. В Хабаровске, который занял 7-е место, «квадрат» достиг средней цены 84 817 рублей, и квартира - 4 793 971. А в Якутске, который был на 8-м месте, «квадрат - 84 238 рублей, и средняя квартира - 4 923 621. Оба последних города тоже показали темпы роста цен выше среднероссийских. При этом средняя по 70-ти крупным городам РФ цена «квадрата» в прошлом году достигла 60 198 рублей, а средней квартиры - 3 447 405, в городах-аутсайдерах она, соответственно, была всего лишь 31-36 000 и 1,6-1,8 миллиона рублей.

Рынок нового жилья этих дальневосточных городов московские эксперты оценили не столь однозначно. По их расчетам, цена «квадрата» во Владивостоке, занявшем 5-е место, в минувшем году, парадоксально для ведущей «дорогой» десятки городов, уменьшилась на 4,9% - до 94 951 рубля, а средней квартиры - на 7,7%, до 4 977 400 рублей.

Зато выше средних по России росли цены на жилье в двух других городах ДФО. В Якутске, занявшем 7-е место, цена «квадрата» выросла на 14,4% - до 82 082 рублей, а средней квартиры - на 15,8%, до 4 004 002 рублей. В Хабаровске средний «квадрат» подорожал на 18,8% - до 80 981 рубля и средняя квартира - на 21,5%, до 4 567 523 рублей.

Кстати, в Якутске только в январе «квадрат» по строящимся домам подорожал на 5 000 рублей.

Надо отметить, что в прошлом году средний «квадрат» новостроя по 70-ти крупным городам России подорожал на 8,7% - до 59 327 рублей, а средняя квартира в новом доме - на 9,7%, до 3 371 853 рублей. При этом в городах-аутсайдерах российского рейтинга средний «квадрат» многоэтажного новостроя предлагался по 29,5-35,5 тысяч рублей, а средняя квартира - около 2-2,1 миллиона рублей.

Данные Приморкрайстата дают основания считать, что Владивосток московскими экспертами по новому жилью по каким-то причинам оказался недооценен: цена «квадрата» по всему Приморью за год подорожала на 28,19% - с 73 135 рублей в конце 2018 года до 93 755 в конце прошлого. А средние цены новостроя во Владивостоке сегодня на 40-60% выше, чем в других городах края, где идет его строительство. Как об особом достижении сегодня говорится о начале возведения нового 255-квартирного дома во Владивостоке для работников бюджетной сферы и многодетных семей по цене 75 000 рублей за «квадрат».

Интересно, что с Владивостоком, Санкт-Петербургом, Сочи и другими городами и регионами с дорогой недвижимостью сегодня по средней цене жилья сопоставим и относительно небольшой по населению Южно-Сахалинск, где основной причиной дороговизны квартир и «квадратов» стал быстрый и успешный экономический рост региона, что улучшает его демографию и повышает спрос и - дефицит земли под жилищную застройку. Аналитики полагают, что и средняя цена на жилье по Сахалинской области заметно превышает 100 000 рублей.

Основной причиной высоких цен в упомянутых дальневосточных городах можно назвать сильную миграцию населения в сторону «точек роста». При этом численно эти «точки» либо незначительно растут, либо теряют людей. Но рост цен на жилье здесь поддерживается и внутригородским спросом, и спросом «со стороны» - в основном из региональной глубинки и приезжими из бывших республик СССР, находящими здесь постоянную занятость.

А желанная миграция из западных районов страны, где «квадрат» даже в крупном региональном городе все еще предлагается по цене около 50 тысяч рублей, то есть раза в два дешевле - незначительна, и она на рынок жилья ДФО практически не влияет. То есть, установившийся своеобразный ценовой барьер препятствует переселению населения из «малоперспективных» регионов страны на «перспективный» Дальний Восток. И наоборот, успешно продав жилье в дорогом городе ДФО, семья дальневосточника может улучшить свои жилищные условия, купив квартиру в недорогом регионе или городе западнее Урала.

Недоступность расползается

Конец прошлого года - начало этого оказались шоковыми и для других дальневосточных городов. В российских рейтингах цен на жилье они занимали далеко не первые места, но теперь стали в них подниматься.

Если в Улан-Удэ еще два года назад квадратный метр жилья в новострое предлагался по 30-40 тысяч рублей, то теперь цены доходят до 65 000. Накануне начала реализации с 10 декабря прошлого года программы «Дальневосточная ипотека» цена квадрата в строящемся доме здесь была еще 45 000 рублей, а теперь уже около 55-60 тысяч. Цена стандартной двушки на вторичном рынке теперь 3-4 миллиона рублей.

По мнению президента Гильдии риэлторов Бурятии Романа НЕДОЗРЕЛОВА, скачок цен в этом регионе стоит оценивать как необоснованный и очень существенный, поскольку квартиры в короткое время поднялись в цене от 15 до 30%.

Особенностью ускоренного роста цен на жилье в ДФО стало то, что на реформу долевого строительства с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета сегодня наложилось и внедрение 2-процентной ипотеки для молодых дальневосточных семей, подогревшее спрос. Теперь цена «квадрата» на «проектные» дома уже на начальных этапах строительства предлагается как «под сдачу». То есть, купить квартиру дешевле на этапах котлована и строительства первых этажей, как было раньше, уже не получается.

Если в Забайкалье в конце прошлого года «квадрат» в новом доме предлагался по 62-64 тысячи рублей, то теперь - по 70 000.

В Петропавловске-Камчатском в конце прошлого года средняя цена «квадрата» в новых домах составляла 66 721 рубля, и это было на 2,1% меньше, чем годом ранее. Здесь рынок еще не успел отреагировать на 2-процентную ипотеку, и рост цен на жилье с декабря до середины февраля оценивается примерно в 1,8%.

Практически не изменились цены на Чукотке и в Магаданской области, где сегодня наблюдается рекордная по стране обеспеченность населения жилой площадью.

Эксперты предполагают, что эффект «двухпроцентной ипотеки» в полной мере должен проявить себя по ДФО к маю-июню, и подорожание жилья по регионам возможно еще на 15%, если не предпринять каких-то серьезных мер, которые смягчат неожиданно возникший дефицит наиболее привлекательных квартир в зданиях эконом-класса.

Рост цен на рынке нового жилья ДФО отразил и новый проект приказа Минстроя РФ о пересмотре средней рыночной цены жилья на II квартал 2020 года по сравнению с I кварталом. Оставив прежние цены для новостроя Сахалинской области и Забайкальского края, по большинству остальных регионов было предложено поднять цену «квадрата» в среднем на 2 000 рублей, а для Хабаровского края - на 4 937 рублей, до 68 995 рублей.

То есть, социальный «квадрат», выкупаемый для отдельных категорий граждан и привязанный к региональным рыночным ценам, тоже продолжает заметно дорожать. Это, кстати, наблюдалось и в прошлом году. Например, рыночный «квадрат» в Еврейской АО в III квартале прошлого года по сравнению с I кварталом подорожал в 1,5 раза - с 38 747 до 59 632 рублей. Впрочем, по ряду регионов ДФО в прошлом году в отдельные периоды «квадрат» дешевел. В этом году прежних оснований дешеветь уже нет.

Рынок уязвим

Большинство отечественных экспертов рынка недвижимости предполагают, что в течение 2020-2021 гг. рост цен на высотное жилье в стране составит 20-25%. Правда, вице-президент Гильдии риэлторов России Константин АПРЕЛЕВ недавно заявил, что пока рост цен на жилье может быть максимум 3-5% в год. И этот умеренный прогноз тоже можно брать на веру. Ведь многие специалисты предрекали рост цен квартир в новострое в 2019 году на 30-40%, но он оказался многократно скромнее. Ограниченная покупательная способность населения не позволила застройщикам диктовать запредельные цены.

Но, судя по тому, как ведут себя цены на дальневосточном рынке сегодня, теперь потребитель оказался в ценовой ловушке, из которой в ближайшее время ему самостоятельно не выбраться. На рынке нового жилья возник дефицит спросовых, наиболее дешевых квартир, а насыщение его можно ожидать только через 2-3 года, когда строительная отрасль сможет выдать дополнительное жилье, потребовавшееся в связи с возникшим ажиотажным спросом.

Этот ажиотаж сегодня трудно объясним, поскольку никакого реального роста уровня жизни дальневосточников не отмечается, и без ставшими дешевле заемных денег роста продаж просто не было бы. Осенью прошлого года руководитель компании «Этажи» Ильдар ХУСАИНОВ отмечал, что количество сделок с жильем по стране за год в среднем сократилось на 30%, а объем предложений от продавцов за это же время вырос более чем на 20%. То есть на рынке наблюдалось затоваривание, которое сегодня «разгребается» внедряемыми государством в рынок новыми механизмами стимулирования продаж. И бывший неликвид как-то «рассасывается». А на смену приходит нехватка.

В прошлом году в ДФО было введено 2 426 700 квадратных метров жилой площади. В том числе в Якутии - 579,8 тысяч, в Приморье - 549,7 тысяч, и на Сахалине - 333 тысячи. В аутсайдерах оказались Магаданская область с вводом 7,4 тысяч кв. метров и Чукотка - 1,3 тысячи, что равноценно нескольким коттеджам.

В целом по ДФО на каждого жителя за минувший год было построено около 0,4 квадратных метра жилья. Притом что уже длительное время перед строительным комплексом страны стоит задача: выйти на уровень ввода по 1 «квадрату» на жителя страны в год.

Недостаточные для потребителей объемы строительства в дальневосточных регионах сделали их рынки уязвимыми для бесконтрольного роста цен, когда застройщики, как это произошло в последние несколько месяцев, быстро отреагировали на увеличение спроса на новое жилье для пересмотра ценников в соответствии с главной целью бизнеса - получением дополнительной прибыли.

Неблагоприятен по ценам и макроэкономический прогноз. По данным Единой информационной системы жилищного строительства портала НАШ.ДОМ.РФ, с 1 июля 2019 года площадь многоквартирных домов, находящихся в стадии строительства, по стране уменьшилась примерно на 18%, а количество застройщиков - на 14%. Эта тенденция проявляет себя и в ДФО. А снижение предложения на рынке нового жилья неизбежно приведет к новому витку цен на него.

Укрощение опасного роста

Как отметил аналитик из ИК «Фридом Финанс» Валерий ЕМЕЛЬЯНОВ, на квартире в новом доме площадью в 65 кв. метров застройщик во Владивостоке зарабатывает около 2,1 миллионов рублей, в Москве - 3,7 миллиона, в Санкт-Петербурге - 1,9 миллиона, а в Казани - около 1,5 миллиона. В среднем же по России, по данным отечественного Союза инженеров-сметчиков, застройщик на квадратном метре жилья зарабатывает около 4 000 рублей, и на такой по площади квартире - всего 260 тысяч. А кое-где он вынужден либо не строить, либо строить себе в убыток, как, например, на Чукотке.

Полпред Президента РФ в ДФО Юрий ТРУТНЕВ потребовал от руководителей дальневосточных регионов принять меры по обузданию цен на новое жилье. И уже имеются соответствующие договоренности по Приморью, Сахалину, Якутии. В частности, глава Якутии Айсен НИКОЛАЕВ в обращении к жителям республики заявил, что никаких причин для повышения цен на жилье в регионе нет, и государство будет активно вмешиваться, если отдельные застройщики будут необоснованно их взвинчивать.

Руководитель Минвостокразвития Александр КОЗЛОВ попросил Агентство по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке и Росстат РФ сделать анализ повышения цен на жилье на Дальнем Востоке за последние пять лет. Это должно подсказать решения, которые позволят в ближайшее время осуществить меры по спасению рынка жилья от коллапса, в который его может погрузить «схлопывание» спроса, когда нездоровый покупательский ажиотаж пройдет, и наступит время «трезвых покупок».

Среди этих мер - ввод на Дальний Восток новых игроков рынка - крупных российских инвестиционных компаний: московской ГК «ПИК», ижевской ГК «Тантал» и пр., которые в относительно небольшой срок должны наполнить местный рынок доступным типовым жильем. В Приморье предполагается бесплатное предоставление застройщикам участков земли, выводимой из пользования Минобороны РФ, под строительство жилья эконом-класса. Рекомендовано увеличить предложение жилья, покупаемого под 2-процентную ипотеку, за счет снятия барьеров в отношении вторичного рынка. Повышается депутатский и прокурорский контроль цен новостроя и деятельности застройщиков.

Предложений по обузданию цен на жилье сегодня много. Но будут ли они результативны - это смогут показать уже ближайшие два-три месяца, когда экстренно принимаемые меры призваны дать первый эффект. Если он не будет положительным, то процесс депопуляции ДФО может ускориться, поскольку для приезжих дорогое дальневосточное жилье станет еще более непривлекательным, а для дальневосточников теплое время года - лучшее время для переезда в традиционно интересные им Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край. 

Виктор КУДИНОВ.

Журнал "Дальневосточный капитал", март, 2020 год.