Стройку тормозят земля и регистрация

О том, какие проблемы предстоит решить для улучшения инвестиционного климата в строительной отрасли, «Дальневосточный капитал» разговаривал с членом общественного экспертного совета (ОЭС) по обеспечению качественным жильем в Приморском крае, главой представительства ООО «Жилкапинвест» во Владивостоке Александром ФОКИНЫМ.

- Александр Владимирович, известно, что сокращение сроков строительства для Владивостока и Приморья остается одной из основных проблем. Беспокоит это и инвесторов.

- Наш ОЭС занимался вопросом реализации в Приморье «дорожной карты» в строительстве, хотя новый состав совета пока еще не рассматривал его. Но проблемы есть, и в ближайшее время на одном из совещаний совета мы собираемся заслушать по этому поводу представителя департамента градостроительства Приморского края, чтобы вместе проанализировать, что еще можно сделать в этом направлении.

- Тем не менее сложно или нет сегодня получить разрешение на строительство дома?

- Да, сложности есть. Многие организации сталкивались и сталкиваются с отказами в разрешении на строительство. И я, как заказчик, тоже с этим знаком. Но сегодня процедура рассмотрения заявления на разрешение значительно упрощена. Для этого есть определенный перечень документации в соответствии с федеральным законом, которую запрашивают в управлении градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, и понятные условия рассмотрения заявления.

Во-первых, что удобно, для сдачи заявления есть «единое окно». Во-вторых, имеется нормативный срок выдачи разрешения или выдачи отказа. Сегодня это семь дней.

В настоящее время бюрократических проволочек с разрешением на строительство дома как таковых нет. Все достаточно четко и ясно. Но есть ряд вопросов, которые требуют проработки, в частности - касающихся двухстадийного строительства, когда проект, например, помимо жилого дома включает здание парковки. Нормативы требуют от нас одновременной сдачи и того, и другого. Но сделать единовременно это зачастую невозможно. Приоритетно мы должны передать людям жилье, а затем, вторым эшелоном, - предоставить им парковочные места для машин. Мы сегодня получаем разрешения на строительство обоих объектов, но при вводе в эксплуатацию возникает определенная коллизия.

Однако по большому счету говорить о том, что в чем-то есть проволочки с выдачей разрешительной документации на строительство во Владивостоке, не приходится.

- Многие застройщики отмечают, что сложно под новый дом или комплекс найти и получить в городе подходящий участок земли.

- Да, это действительно сложно. С выделением земли ситуация, к сожалению, сложилась совершенно недопустимая. В недавнюю бытность госпожи СОКОЛОВОЙ в качестве руководителя департамента земельных и имущественных отношений Приморья мне периодически приходилось решать эти вопросы для нашего строительства. И я, человек, давно живущий во Владивостоке, знающий его структуры и инстанции, отмечу, что вопросы по выделению земли не решались месяцами.

Наша компания принимала участие в самых первых в городе двух земельных аукционах, которые проходили еще в 2006 году. Тогда мы сами полностью формировали земельные участки - край этим еще не занимался, а город не знал, как это делать. Для этого мы привозили сюда наших московских юристов, и они выполняли эту работу.

Заказчик и сегодня как бы участвует в процессе подготовки земельного аукциона. Он готовит исходную документацию, помогает в формировании земельного участка. Тем не менее если раньше все это было более или менее понятно, то теперь это понимание куда-то ушло.

Я очень надеюсь, что новый руководитель в департаменте земельных и имущественных отношений края изменит ситуацию, потому что по земле ситуация сегодня такова, что многие участки, которые могли бы быть выставлены на аукцион, по тем или иным причинам на него не попадают.

- Уже лет тридцать-сорок говорят о том, что во Владивостоке негде строить.

- Нам сегодня нужно уходить от точечной застройки и заниматься комплексной. Мы это планируем и реализуем. Но под комплексную застройку территорий в городе, действительно, почти не осталось. Мы вынуждены двигаться к его границам и за его границы.

- Это при том, что еще не застроенной остается половина Снеговой Пади, не первый год говорится о перспективности застройки полуострова Саперного на острове Русском! Есть земля военных в районе бухты Щитовой, которая планировалась под новый микрорайон, но она не передается под строительство…

- Я не знаю, почему до сих пор не выстроена нормальная схема выделения, в частности, Владивостоку земли под строительство жилья. Очевидно, вопрос, что сейчас с этим делать, надо адресовать администрации Приморского края.

Сегодня организация, готовая потенциально заниматься стройкой во Владивостоке, имея какие-то свои финансовые и прочие возможности, зачастую не может самореализоваться.

В то же время существует ряд фирм, ранее получивших землю под свои проекты и ничего не построивших. Сроки аренды земли истекают, и они пытаются эти участки продать. Однако в 90% случаев эта земля либо не оформлена до конца должным образом, либо ее надо переводить из одного вида пользования в другой, в частности - под жилищное строительство. И цены на этом рынке сегодня совершенно несусветные.

Я думаю, что земельный вопрос является сейчас для застройщиков и инвесторов во Владивостоке самым животрепещущим.

- А почему, если с остальным хорошо, у нас возникают долгострои? Ведь при том, что в последние два года по городу введено около десяти таких домов, появились новые остановившиеся стройки.

- В каждом случае надо отдельно рассматривать причины, почему дом не строится.

- Имеются ли трудности сдачи уже построенных домов?

- Основным органом, которому мы предъявляемся по сдаче нового дома, сегодня является ГАСН департамента градостроительства Приморья.

К вводу дома в эксплуатацию мы должны получить соответствие объекта нормам СНиП. И мы, как положено, предъявляем в ГАСН всю необходимую документацию: конструктивную часть здания, отделку, инженерную инфраструктуру, внутренние и наружные сети, все согласования с сетедержателями, с Ростехнадзором.

Я не скажу, что эта сдача ГАСНу затратна по времени. Она зависит исключительно от того, как заказчик и подрядчик подготовили объект к сдаче. Основное время, около двух месяцев, занимает не сама процедура предъявления к сдаче, а подготовка к ней, когда объект уже готов, начинаются оформление документов, пусконаладка и все остальное.

А городу мы в ходе сдачи объекта предъявляем всего четверть технической документации от той, что предоставляем в ГАСН. И здесь тоже проволочек как таковых по вводу объекта нет.

Зато есть большая проблема с постановкой нового жилья на кадастровый учет. На практике есть такая коллизия, как разрешенный процент расхождения в технико-экономических показателях. То есть разница в площадях запроектированного и сдаваемого жилья. Есть проект, и есть - факт. Насколько эта разница допустима, нигде не зафиксировано, и все зависит от подхода к этому вопросу городской администрации в лице управления градостроительства и архитектуры города. И здесь определенное понимание есть. Мы получаем согласованный проект, строим, вызываем на объект БТИ, получаем от этой структуры технический план, затем сдаем его в городскую архитектуру, которая сама эти документы направляет в Кадастровую палату. А далее начинается проволочка.

Специалисты, занимающиеся постановкой объекта на кадастровый учет, требуют от нас, чтобы площади были буквально метр в метр, как по проекту. Но стандарты строительства не позволяют этого добиться. Обязательно будут расхождения. Иногда в десятки метров, а иногда - в сотни. То, что это допустимо, очевидно. Но здесь как раз и начинается тот скрытый конфликт, когда заказчик, построив дом и передав квартиры жильцам, не может зарегистрировать эти квартиры на них, потому что дом не поставлен на кадастровый учет. Эта ситуация возникает нередко из-за ошибок БТИ, а где-то связана с бескомпромиссной постановкой вопроса Кадастровой палатой.

Здесь сегодня и кроется основная проблема, а все остальное - если кто-то говорит, что заказчик не может городу сдаться неделями или месяцами, то он лукавит. Скорее всего, у самого заказчика есть какие-то скрытые моменты, из-за которых он не может предъявить дом к сдаче. Если же у него все нормально, то он и ГАСНу сдастся, и городу.

- То есть принципиально во всем сроки оптимизируются и для этого есть резервы?

- Да. И сегодня назрел момент вернуться к тем временам, когда квартиры в жилых домах сдавались с минимальной отделкой, и заниматься ею. Это тоже требует определенного понимания. Но так, безусловно, правильнее, чем то, что мы сегодня имеем на рынке: отсутствие перегородок, неоштукатуренные стены и - полный простор для самодеятельного творчества новоселов.

Сегодня около 50% людей покупают новые квартиры для того, чтобы вложить деньги, поселить детей, сдавать помещения в аренду, и в этом случае минимальная отделка обязательно должна быть. А другие 50%, которым она не обязательна, безусловно, могут ее сами сделать на свой вкус, какую угодно. Зато к сдаче дом будет полностью готов принять новоселов.

Я обозначил лишь ряд нюансов, которые нам нужно поднимать в связи с продолжением мероприятий по улучшению инвестиционно-строительного климата во Владивостоке и Приморье. Общественный экспертный совет (ОЭС) по обеспечению качественным жильем при губернаторе Приморского края как раз и намерен заниматься этими вопросами. 

Виктор КУДИНОВ.

Журнал "Дальневосточный капитал", июль, 2017 год.