Приморская стройка меняет правила

Квадратный метр нового жилья в высотном доме на востоке страны предлагается в 2-2,5 раза дороже, чем в ряде субъектов РФ на западе. Это же является одним из факторов выезда туда дальневосточников, желающих улучшить себе условия жизни. А это усугубляет местную проблему трудовых ресурсов. По итогам прошлого года пять дальневосточных регионов показали отрицательный результат и находились в конце рейтинга по вводу жилья на душу населения.

Приморские строители отмечают, как негативные для роста ввода жилья факторы, недостаточные спрос и уровень доходов населения, высокую себестоимость строительства, ненадежную занятость и пр. В том числе - и снижение числа потребителей. С начала 1990-х годов численность приморцев уменьшилась примерно на 400 тысяч.

И все же, дороговизна предлагаемого застройщиками многоквартирного жилья является, пожалуй, самым серьезным фактором, тормозящим рост его ввода. Это же переориентирует потребителя на другие возможности решения жилищной проблемы, в частности, на ИЖС. Сегодня из всего объема вводимого в Приморье жилья около половины приходится на индивидуальное. И главная причина усиления этой тенденции в том, что «квадрат» в новом индивидуальном доме, как минимум, оказывается в 2 раза дешевле «квадрата» в многоэтажном.

Надо отметить, что развитие малоэтажного строительства в крае начинает активнее поддерживаться государством. Губернатор Приморья Олег КОЖЕМЯКО в мае на ПМЭФ отметил: «Нам под силу создать механизмы, связанные с поддержкой индивидуального жилищного строительства. До конца года они будут готовы». Полномочный представитель президента РФ в ДФО Юрий ТРУТНЕВ высказался, что прорабатывается внедрение субсидируемой ипотеки для дальневосточников под 2% годовых - сначала для многодетных семей и владельцев «дальневосточных гектаров», а в дальнейшем - и для других категорий населения. Он полагает, что массовое индивидуальное строительство возможно будет развернуть на больших территориях, которые создадут малоэтажные «пояса» вокруг крупных дальневосточных городов.

Попытка многоэтажного реванша

Был момент, когда приморские застройщики могли переломить ситуацию и вернуть повышенный интерес потребителей к многоэтажке.

Когда КППК «Примкрайстрой» в 2015 году объявило, что принимает в долевое строительство владивостокцев, относящихся к определенным льготным категориям по программе «Жилье для российской семьи» (ЖРС), то за считанные часы записались сотни претендентов на договоры долевого участия. В дальнейшем 623 договора было подписано. Причина такого ажиотажа была проста: этим дольщикам было обещано построить жилье по 35 000 рублей за 1 кв. метр в новом микрорайоне Снеговая падь «Д» на Второй Речке.

Застройщику поверили. Немногим ранее эта компания сумела построить жилье для льготных категорий по целевым госпрограммам в районе ул. Олега Кошевого, уложившись в 30 000 рублей за 1 кв. метр. Предполагалось, что свои обязательства перед участниками программы «ЖРС» «Приморкрайстрой» выполнит уже в 2017 году, а в этом году закончит строительство всего микрорайона на 5 000 жителей. Но удача от застройщика отвернулась. Он не сумел оптимально организовать строительство и его финансирование, его также скомпрометировали несколько уголовных дел, и к настоящему времени ни один дом из обещанных дольщикам в эксплуатацию не сдан. Начатые объекты стали долгостроями. Причиной провала стало то, что подвели расчеты - себестоимость строительства оказалась значительно выше.

Сейчас КППК «Примкрайстрой» пытается достроить первые два дома микрорайона, но новоселья реальны только в следующем году, когда будут завершены внешние инженерные сети. Сам проект, реализуемый компанией, теперь усечен вдвое и без финансовой помощи бюджета края уже несостоятелен. Такая помощь ему в рамках борьбы с проблемой обманутых дольщиков оказывается, но ограниченно.

В рамках программы «ЖРС» в Приморье все же были удачно реализованы два проекта, в которых люди смогли купить жилье «под чистовую отделку» за обещанные 35 000 рублей. ООО «ЮгСтрой» уложилось в сметы при строительстве микрорайона «Радужный» в Уссурийске, а ООО «Восточный ЛУЧ» - в микрорайоне «Зеленый угол». Правда, на завершающем этапе строительства себестоимость жилья, строящегося по программе, выросла на 30-40%. Но деньги от дольщиков поступили на начальном этапе, и это себя оправдало. Застройщики смогли получить свою выгоду от продажи «квадратов», которые строились в этих проектах сверх того, что было определено под программу, и продавались, в отличие от мк. Снеговая падь «Д», все-таки по относительно разумным ценам, что, кстати, сделало привлекательными и следующие проекты компаний.

Новые возможности

Около 40% жилья в Приморском крае вводится во Владивостоке. И цена среднего «квадрата» в новострое, по данным различных рейтингов, в 1-м квартале была более 100 000 рублей. Несмотря на усилия региональной и муниципальной властей «укротить» цены на жилье, Владивосток уже долгое время остается на четвертом месте среди всех крупных городов России, уступая только Москве, Санкт-Петербургу и Сочи, по дороговизне жилья.

Тем не менее, отдельные застройщики в городе предлагают жилье стандарт-класса в готовности «под отделку» по 55-60 000 рублей. В том числе и ООО «Восточный ЛУЧ». Начав в этом марте строительство нового комплексного микрорайона рядом с мк. Снеговая падь «Д», компания к концу июня уже заканчивала коробку первого 10-этажного панельного дома. Она же продолжает строительство второй очереди ЖК «Зеленый угол». Ее доля на рынке жилья города быстро растет. И причина этого в том, что она предлагает жилье дешевле, чем у многих конкурентов. В июне компания предложила покупать квартиры в своих строящихся домах с беспроцентной рассрочкой до конца строительства и без первоначального взноса. Она же предлагала и 8% скидки.

Причины «либеральности цен» этого застройщика сводятся к тому, что он занимается крупными комплексными проектами, которые выигрышнее по себестоимости строительства, чем проекты точечной застройки. В проекты включены панельные дома «теплых» серий - эта технология позволяет строить быстро, дешево и качественно. Высокий уровень организации строительства. Объекты социальной инфраструктуры в новом микрорайоне будут вестись за счет бюджетов.

К этому можно добавить и такие важные внешние факторы, как значительное сокращение в регионе сроков получения заключений экспертизы и разрешений на строительство, снижение коррупционного давления на отрасль, жесткий контроль со стороны власти над новостройками, чтобы они не становились проблемными. Серьезное снижение себестоимости застройщику обеспечивает и режим Свободного порта Владивосток, резидентом которого компания является.

Компании-резиденты СПВ получили определенные конкурентные преимущества по сравнению со «старыми» игроками рынка нового жилья. Их доля в строительстве быстро увеличивается, и не только во Владивостоке, но и в целом по краю.

Генеральный директор компании ООО «Зима Южная» Алексей БОЙКО считает, что, конечно, у резидентов Свободного порта есть ряд преимуществ. Например, они могут получать землю под строительство жилья бесплатно, но проект «Надеждинское полесье» начинался до получения его компанией статуса резидента, и поэтому земля под строительство жилья приобреталась, как обычно, на земельном рынке. Но все это - не главное, что определяет цену «квадрата».

- Просто я строю за городом - в Надеждинске, и у меня есть возможность по цене быть ближе к потребителю. Я стараюсь работать действительно в рамках законодательства, участвовать в процессах оптимизации строительства, не переплачивать денег там, где это не нужно, выполнять свои обязательства перед подрядчиками, дольщиками и государством. У меня есть определенная структура себестоимости, и я грамотно веду процессы, координируя строительство.Условно, я сокращаю постоянные расходы за счет того, что успеваю все делать вовремя. Поэтому у меня такая цена.

Алексей отмечает, что проект идет отлично. Вопросы есть, но они решаются. Сданы первые четыре 10-этажных дома, и 80% квартир в них уже проданы. В августе планируется ввести пятый дом со встроенным детским садом на 120 мест - его у компании выкупают в муниципальную собственность по целевой программе. К декабрю будут готовы к сдаче 6-7-й дома микрорайона, и к лету следующего года еще два таких дома. Благоустраивается территория, делается сквер.

- Действительно, статус резидента и полученные по нему льготы сами по себе не снижают цен на новое жилье, - отмечает генеральный директор ООО «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ. - Застройщик выходит на рынок с такими ценами, которые обеспечивают его выгоду. И, чем выгода выше, тем ему интереснее. Но есть власти всех уровней, которые располагают множеством инструментов воздействия на застройщиков и на цены нового жилья. И этими инструментами региону надо пользоваться. Но при этом не злоупотреблять ими, потому что, если строить жилье станет невыгодно, то инвесторы, застройщики станут покидать строительный рынок. В таком случае объем ввода жилья будет сокращаться, а это станет стимулировать новый виток роста цен.

Безусловно, приморская стройка сегодня быстро меняет правила игры на рынке нового жилья, но конечный результат - доступное, качественное и комфортное жилье в идеальной городской среде - определят действия конкретных игроков, которые сегодня в этом деле становятся ключевыми. 

Виктор КУДИНОВ

Журнал "Дальневосточный капитал", июль, 2019 год.