Обеспечить дальнейший рост ипотечных сделок на Дальнем Востоке смогут массовые жилищные застройки

Стабильность прежде всего

По оценкам разных банков, средняя сумма ипотечных сделок менялась как в сторону незначительного увеличения, так и в сторону уменьшения. В среднем стандартные ипотечные займы в банках варьировались от 1,6 до 2,2 млн рублей. При этом наибольшая средняя сумма сделки – в Якутии (2,2 млн) и на Сахалине (2 млн), наименьшая – в Магаданской области (1,8 млн), поделились наблюдениями специалисты ВТБ24.

«Интерес к ипотеке у клиентов по-прежнему остается на высоком уровне, как и средние суммы ипотечных сделок, – комментирует Любовь ФЕДЕРЯЕВА, начальник отдела ипотечного кредитования НОМОС-РЕГИОБАНК- филиал «НОМОС-БАНКа» (ОАО). – Это обеспечивается широкой линейкой ипотечных продуктов (от кредитов на капитальный ремонт до приобретения дома с земельным участком), которые способны удовлетворить различные потребности клиентов».

Среди самых активных в первом полугодии регионов Дальнего Востока в области ипотечных займов специалисты выделяют Приморский и Хабаровский края, а также Амурскую область. Так, по оценкам Сбербанка, Приморье продемонстрировало 15% прироста. Некоторые банки в Приморском крае зафиксировали еще больший прирост, что свидетельствует о значительной активизации жителей края. «Количество обращений клиентов за получением ипотечного кредита в Приморский филиал Связь-Банка за 7 месяцев 2013 года увеличилось на 50,8% по сравнению с тем же периодом 2012 года», – рассказал Михаил ОРЛЕНКО, управляющий Приморским филиалом Связь-Банка.

А в ВТБ24 отмечают, что по сравнению с аналогичным периодом 2012 года к ипотечному кредитованию возрос интерес у камчатцев. Отчасти это связано с увеличением числа военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы, отчасти с тем, что в 2012 году стоимость недвижимости на Камчатке была крайне нестабильной, объяснил Андрей ОСИПОВ, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

«Наименьший интерес к ипотечным займам по-прежнему проявляют северные регионы, такие как Магадан, Чукотка, где меньшая численность населения. Также к одной из причин низкого спроса можно отнести и слабое развитие строительной отрасли на этих территориях», – отметил Александр НЕПОМНЯЩИЙ, заместитель председателя правления Азиатско-Тихоокеанского банка.

Первое полугодие 2013 года ознаменовалось понижением процентных ставок по жилищным кредитам – в среднем на 1%. Кроме того, в начале года, а также ближе к лету многие банки представили целый ряд интересных акций, специальных программ и льготных условий, что также не могло не наложить отпечаток на спрос.

«В последние месяцы на рынке ипотеки наметился тренд на снижение ставок – до 12,6% на конец I полугодия, – отметил Андрей ОСИПОВ. – По всей видимости, к концу года ставки могут опуститься еще на 0,1-0,3% годовых, при этом ситуация будет полностью зависеть от ценовой политики двух крупнейших игроков рынка. Предпосылок для более значительных изменений нет: ставки по вкладам находятся на достаточно высоком уровне и по- прежнему высока инфляция. Корректировка ставок на 0,1-0,3% не настолько существенна, чтобы ипотека к концу года стала «массовым продуктом».

Подвинуть бы «вторичку»

По-прежнему самым большим спросом на Дальнем Востоке пользуются квартиры на вторичном рынке жилья. Нехватка проектов комплексных застроек остро ощущается в регионе, в один голос утверждают эксперты и отмечают, что интерес к тем немногим доступным новостройкам, что имеются на региональном рынке, постоянно растет.

«Статистика продаж ипотечных кредитов в Дальневосточном банке Сбербанка России пока в пользу покупки недвижимости на вторичном рынке, – комментирует Андрей ЖАРСКИЙ, директор по развитию, организации продаж и обслуживанию розничного бизнеса Дальневосточного банка ОАО «Сбербанк России». – Однако если сравнивать первое полугодие 2013 года с аналогичным периодом прошлого года, то можно увидеть увеличение доли выдачи ипотечных кредитов на 6% на инвестирование строительства объектов недвижимости. Сбербанк на постоянной основе проводит ценовые акции, в рамках которых снижает процентные ставки по различным кредитным продуктам, в т. ч. и по жилищным кредитам».

О предпочтении среди клиентов квартирам на вторичном рынке говорит и Любовь Федеряева. По ее словам, у заемщиков филиала «НОМОС-РЕГИОБАНК» сегодня также возрастает интерес к индивидуальным жилым домам и к иным видам ипотеки, например на первоначальный взнос или рефинансирование ранее полученного ипотечного кредита.

Между тем у каждого региона Дальнего Востока есть свои территориально обусловленные предпочтения. В Приморском крае в первом полугодии 2013 года Андрей Осипов отмечает повышенный интерес к новостройкам. «Наибольшей популярностью пользуется жилье экономкласса стандартного формата, то есть двух- и трехкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры – это хоть и массовый сегмент, но основные потребители ипотечного кредита их покупают все меньше. Потому что за кредитами в основном приходят люди, у которых уже есть семья, «вторая половинка» или уже появляются дети. И таким клиентам однокомнатная квартира не подходит», – рассказал он.

В Хабаровском крае в первом полугодии 2013 года увеличилась доля ипотечных кредитов на новостройки с 11% до 13,8%, отмечают специалисты ВТБ24. Однако подавляющее большинство жителей Хабаровского края отдают предпочтение покупке жилья на вторичном рынке. «В Благовещенске на новостройки выдается около 50% ипотечных кредитов. Это уникальная ситуация, т. к. средний показатель доли кредитов на покупку строящегося жилья в России – 36%», – обратил внимание Андрей Осипов.

На Сахалине, по словам специалистов, заемщиков традиционно интересует вторичный рынок жилья, однако в последнее время тенденция меняется, люди все больше доверяют застройщикам и покупают квартиры в строящихся домах либо во вновь построенных объектах.

Интересы камчатских заемщиков с течением времени не меняются: все так же в приоритете вторичное жилье и приобретение квартир в других регионах и городах России. При этом за первые 6 месяцев 2013 года география территориально распределенных сделок ВТБ24 значительно расширилась, отметили эксперты банка. Приоритетными направлениями остаются Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Калининград, Белгород и Краснодарский край. В Санкт-Петербурге заемщики в основном приобретают квартиры в строящихся домах.

«Вообще, на Камчатке в 2013 году наблюдается оживление на рынке недвижимости, в том числе и ипотечного кредитования: начали работать программы по предоставлению выплат на приобретение жилья, активизируются застройщики, проявляют интерес к участию в ипотечных программах и крупные предприятия города, предоставляя своим сотрудникам льготы при приобретении кредита», – рассказал Андрей Осипов.

Жители Дальнего Востока стали активнее вкладывать средства в недвижимость с целью сбережения, приобретая однокомнатные квартиры и жилье гостиничного типа, также отмечает региональный директор Дальневосточного филиала Росбанка Сергей БЕЛАВИН.

Строители в приоритете

Активно дальневосточными банкирами проводится работа с застройщиками по аккредитации строящихся многоквартирных домов, жилых комплексов и пр. Наиболее активны здесь крупные регионы ДФО с развитой инфраструктурой: Приморский край, Хабаровский край, Амурская область – отмечает Александр Непомнящий. Учитывая, что Дальнему Востоку просто необходимо обновление жилищного фонда, а нехватка доступных новостроек очевидна, для банков это направление будет наиболее приоритетным.

«Первичный рынок недвижимости ежедневно меняется, появляются новые проекты, сдаются огромные жилые комплексы, – говорит Сергей Белавин. – Росбанк активно работает с застройщиками, стараясь предложить клиентам надежные и выгодные решения. Этот сегмент рынка остается одним из перспективных направлений развития».

Огромное внимание уделяется поддержанию и закреплению отношений с компаниями-партнерами в Дальневосточном Сбербанке. «У нас постоянно упрощается процедура аккредитации застройщиков, поэтому, наверное, в регионе не осталось ни одного более-менее крупного застройщика, не имеющего партнерских отношений с банками, – пояснил Андрей Жарский. – Так, на сегодняшний день в Дальневосточном Сбербанке аккредитовано порядка 125 объектов недвижимости, и мы продолжаем активно выстраивать партнерские отношения с застройщиками. Но даже в крупных городах вводимого жилья не хватает, судя по ценам за квадратный метр и скорости, с какой квартиры раскупаются еще на стадии строительства».

Помимо работы с застройщиками, банками готовятся и специальные программы, делающие новостройки более доступными для населения. «В настоящее время рынок новостроек активно растет, привлекая покупателей более низкими ценами, чем вторичное жилье, – сообщил Андрей Осипов. – Именно поэтому мы решили помочь нашим клиентам сделать выгодную покупку с одновременной экономией процентов по кредиту. Снижение ставки до 11,5% на весь срок кредита на покупку недвижимости в строящихся объектах – это уникальное предложение на рынке ипотечного кредитования на сегодняшний день. ВТБ24 в очередной раз повышает доступность ипотеки для населения».

Вместе с тем проблемы на строительном рынке остаются. Банкиры до сих пор подходят к некоторым застройщикам с осторожностью, тем самым ограждая себя и своих клиентов от ненужных проблем. Так, политика Связь-Банка связана с минимизацией рисков клиентов при приобретении жилья на первичном рынке. Соответственно, Связь-Банк в первую очередь аккредитует застройщиков, работающих по 214-ФЗ, но, к сожалению, не все строительные компании работают в соответствии с данным законом. Также сейчас возрастает интерес населения к строительству собственных домов, коттеджей, отмечает Сергей Белавин. «Так как эта задача является затратным делом, наши клиенты часто спрашивают о возможности финансирования таких расходов», – продолжил он.

Особенно актуально строительство индивидуальных домов в Сахалинской области, где цена квадратного метра жилья традиционно высока и все больше людей предпочитают выбирать индивидуальное жилищное строительство, отмечает Андрей Осипов. «А вот в Магаданской области ИЖС не развито, – констатирует он. – Основными препятствиями являются высокая стоимость строительных материалов и услуг строительных фирм».

«Загадочный» дальневосточный заемщик

Любовь Федеряева отмечает, что, пожалуй, главными в портрете заемщика сейчас являются не его пол и возраст, а его приоритеты при выборе ипотечного кредита. «Для дальневосточников основную роль играют процентная ставка, сумма переплаты, возможность досрочного погашения, – сообщила она. – Но самым приоритетным остается ежемесячный платеж по кредиту. Удобно, когда на погашение ипотеки может уходить до 60% от совокупного дохода созаемщиков. Сегодня клиенту важна доступность».

Портрет заемщика по ипотеке на Дальнем Востоке не отличается от ипотечного заемщика в целом по России, говорит Александр Непомнящий. «Только сумма оформляемого кредита в целом по России немного меньше, чем на Дальнем востоке, и составляет почти 1,6 млн рублей, – уточняет он. – Нужно учитывать тот факт, что цены на недвижимость в ДФО выше средних по стране».

С тем, что в настоящее время непросто описать среднестатистического заемщика по ипотечному кредиту, согласен и Сергей Белавин. «Все дело в том, что собственным жильем стараются обзавестись люди всех профессий, возрастов и с разным уровнем дохода», – поясняет региональный директор Дальневосточного филиала Росбанка. Лишь условно можно выделить наиболее яркие группы ипотечных заемщиков.

«Чаще всего ипотеку у нас берут мужчины – в среднем 56% представителей сильного пола оформили ипотечный кредит в ВТБ24, – рассказал Андрей Осипов. – Средний возраст ипотечного заемщика, как правило, 30-39 лет, доход – от 40 тыс. рублей».

Эксперты ВТБ24 проанализировали, как влияет на поведение людей получение кредита на приобретение недвижимости. Оказалось, что у 63% ипотечных заемщиков существенно увеличивается зарплата, люди реже меняют семейное положение, а в каждой пятой семье рождается ребенок.

Анна РЫКОВА, "Дальневосточный капитал".