Региональный журнал для деловых кругов Дальнего Востока
АТР РФ ДФО
www.dvkapital.ru
Среда| 10 Августа, 16:05 |
О КОМПАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ | ПОДПИСКА | RSS |
Амурская область
Еврейская автономная область
Камчатский край
Магаданская область
Приморский край
Республика Саха (Якутия)
Сахалинская область
Хабаровский край
Чукотский автономный округ
Курсы валют
1 USD 60.38 р.
1 EUR 61.55 р.
100 JPY 44.77 р.
10 CNY 89.53 р.
Тема номера
Олег Кожемяко наградил спортсменов и организаторов VII Международных игр "Дети Азии"
свежий номер
Дальневосточный капитал № 06, 2020

Регион сегодня
01.08 |
11 медалей на счету приморских спортсменов за два дня игр "Дети Азии"
29.07 |
Более 100 мигрантов депортируют из Приморья
28.07 |
В Приморье продолжают выявлять поддельные банкноты
24.07 |
Добровольческий батальон "Тигр" готовят к участию в СВО на Украине
18.07 |
10 школьных спортзалов отремонтируют в Приморье к новому учебному году
статьи раздела
Регион сегодня
21 Ноября 2021, 17:05
В аэропорту Владивостока продолжают приземляться вывозные рейсы Оказавшиеся в сложной ситуации граждане могут рассчитывать на помощь государства
статьи раздела
Проект ДК
30 Октября 2020, 16:46
Нацпроекты определяют рост Ускорение развития дальневосточных регионов, повышение в них уровня жизни населения и качества среды обитания опираются на задачи, определенные национальными проектами.
статьи раздела
Проект ДК
30 Октября 2020, 15:42
Иностранные инвесторы: все ли планы в силе? Приморский край твердо намерен конкурировать за иностранные инвестиции. Индия, Китай, Корея, Япония реализуют масштабные проекты в регионе
статьи раздела
Проект ДК
30 Октября 2020, 14:36
Снятие ограничений в Приморье открыло доступ к полноценному летнему отдыху Официальное открытие туристического сезона в этом году на территории Приморского края состоялось в середине июля. Коронавирус "своровал" у населения почти два месяца солнца и моря. Но после снятия ограничительных мер базы отдыха в Приморье захлестнули нескончаемые потоки гостей, уставших от карантинного периода. Туристы в регион приезжали со всей России.
статьи раздела
Проект ДК
30 Октября 2020, 13:40
Приморские грани "Дальневосточного гектара" Участки земли по федеральной программе "Дальневосточный гектар" в свое пользование, по данным Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке и в Арктике (АРЧК), к началу октября получили уже свыше 85,5 тысяч человек. В целом желающим освоить пустоши было предоставлено около 60 тысяч га, что сопоставимо с размерами таких крупных городов, как Самара или Новосибирск.
статьи раздела

Актуально

  • Хабаровску - 160 лет
  • Адреса инвестиций. Приморский край
  • Туризм: Приморский маршрут
  • Недвижимость Владивостока
главная
Рекомендует: Регион сегодня
Регион сегодня Компании Партнеры Страницы истории
Часовой пояс Финансы Персона Восточное кольцо
Тема номера Рынки Кадры Криминал
Мнение Отрасль Территория Вкус жизни
Проект ДК Инновации Среда обитания Спорт
Тема номера

28 Марта 2019, 09:45 | Тема номера |

О "фокусах" с землей, которой нет

Более 99% земель Дальнего Востока являются собственностью государства

«Покупайте землю - ведь ее уже больше никто не производит».

Марк Твен.

И это - одна из истин, в которой мы находим согласие если не с нашими «американскими партнерами», то, по крайней мере, с их знаменитым писателем.

Земля - ценнейший невозобновляемый ресурс. Ее действительно «не производят». Но земля - это не только стратегический ресурс. Земля - это еще и товар. Точнее, товаром (объектом гражданских прав, который может свободно отчуждаться) является земельный участок.

Земля и в качестве товара демонстрирует свои уникальные свойства. Этот товар может, при определенных обстоятельствах (как правило, в краткосрочной перспективе), немного потерять в цене, но ценность его остается неизменно высокой. Самое дорогое, элитное жилье рано или поздно перейдет в разряд «вторичного рынка», самый премиальный автомобиль становится б/у, как только покинет дорогой автосалон. Но разве стоимость земельного участка особо зависит от того, сколько ему лет, сколько раз по нему проехал автомобиль или сколько урожаев с него собрано? Земельный участок никогда не попадет в аварию, не сгорит (в отличие от расположенных на нем объектов, включая элитные), его нельзя украсть (угнать, похитить, унести с собой).

Хотя к последнему тезису о достоинствах земельного участка наша действительность предъявляет определенные претензии, к которым мы еще вернемся.

А есть ли свободная земля?

Вожделенный кусок земли необходим всем - промышленнику под новую фабрику, строительной компании под новый многоквартирный дом, бизнесмену средней руки под магазин или кафе, желательно с парковкой. Но никто так не нуждается в указанном товаре, как сельхозпроизводитель.

«Да в чем проблема!», скажут многие. «Посмотрите вокруг! Если мало - прокатитесь на поезде или машине день-другой. Земли полно! В том числе, вспаханной и засеянной. Иностранцы от зависти чуть не плачут!».

Но иногда не стоит верить и собственным глазам.

Дальний Восток и до присоединения к нему двух субъектов занимал треть территории России. Сегодня же площадь его земель превышает 650 миллионов гектаров. Более 99% земель являются собственностью государства. Собственникам - юридическим и физическим лицам - принадлежат смехотворные десятые доли процента.

Само государство, в силу полной и безоговорочной победы рынка над экономикой, не занимается сельскохозяйственным производством. Государственные предприятия в указанной сфере отсутствуют. Назвать государство «эффективным собственником», при всем уважении, непросто. Иначе как при таком избытке государственных земель оправдать наличие такого дефицита земельных участков?

Составляющие данной проблемы - это:

- переизбыток земель целевого назначения (земли лесов, земли Министерства обороны и т.п.), статус которых закреплен в двух десятках федеральных законов;

- отсутствие разграничения прав на государственные земли между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципалитетами (земли сельхозназначения не разграничены на 90%);

- отсутствие точного описания границ у множества даже тех участков, сведения о которых содержаться в ЕГРН.

Откуда «ноги растут»

По нашему мнению, одной из ключевых проблем развития сельского хозяйства является незавершенность земельной реформы в отношении земель сельскохозяйственного назначения. В ее основу, как известно, легли идеи приватизации земли как главного ресурса сельскохозяйственного производства, реорганизации колхозов и совхозов и создания крестьянских хозяйств.

В ходе земельной реформы 115 млн га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 миллионам - граждан. Эти граждане получили на руки свидетельство о праве собственности на земельную долю, но юридически собственниками земли не стали. Только 1,4 млн из них (12 %) смогли распорядиться земельной долей разрешенными способами. Остальные 10,4 млн земельных долей просто выпали из гражданского оборота. Существуют даже предложения рассматривать их как потенциальные земли для возвращения в государственную или муниципальную собственность.

Главным просчетом в реализации указанной, в целом - благой, цели стало практически полное пренебрежение государственными реформаторами необходимостью тщательного юридического сопровождения земельной реформы. В результате такой политики круг лиц, имеющих право на бесплатную передачу в собственность земельной доли, неоднократно уточнялся; менялись формы документов, удостоверяющих права на землю; не был определен правовой механизм внесения земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственных организаций; не придавалось должного значения вопросу регистрации прав на земельные участки и земельные доли; отсутствовал механизм контроля за целевым использованием земель и др.

Вот так в России и сложилась ситуация, при которой на один и тот же земельный участок (массив) выданы свидетельства и гражданам (о передаче этих земель гражданам в общую долевую собственность), и юридическим лицам (бывшим колхозам и совхозам, как бы они сейчас ни назывались). В результате, реализовать свои права не могут ни те, ни другие, из-за чего возникает большое количество конфликтов и судебных споров, которые длятся годами.

 


 

 

Оформление прав

Сложности в оформлении прав на земельные участки, неоправданная запутанность и дороговизна землеустроительного процесса, нерешенные вопросы процедуры выдела участков в счет земельных долей в праве общей собственности на сельскохозяйственные угодья, безусловно, являются одной из самых распространенных проблем, характерных для земель сельскохозяйственного назначения.

Очевидно, что Дальний Восток обладает достаточным потенциалом для кардинального улучшения состояния аграрного сектора.

В указанной связи к мерам, которые будут способствовать развитию сельского хозяйства в регионе, следует добавить и общие меры, направленные на достижение роста экономических и социальных показателей на Дальнем Востоке.

Одной из таких мер является образование территорий опережающего социально-экономического развития; в большинстве из них соответствующими нормативными актами в перечень видов экономической деятельности, при осуществлении которых действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, включены растениеводство и животноводство, охота, рыболовство и рыбоводство, производство пищевых продуктов.

Невозможно не упомянуть и о мерах, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (более известном как «Закон о дальневосточном гектаре»).

Однако, существуют небезосновательные опасения, что отсутствие дорог и иной инфраструктуры в местах, где планируется предоставление земельных участков, сложные погодные условия и низкое качество почв, которые делают нерентабельным производство сельскохозяйственной продукции и затрудняют ее сбыт, сыграют с указанной затеей злую шутку. По мнению скептиков, «дальневосточный гектар» может повторить упомянутую выше историю с земельными долями. Наделение ими селян тоже представлялось в начале 1990-х гг. решением вопросов создания широкого фермерского движения и резкого повышения производительности аграрного сектора экономики, однако большая часть таких долей оказалась к настоящему времени перепродана далеким от сельского хозяйства организациям либо вообще осталась невостребованной.

 


 

 

Поучительная практика дореволюционной России

В истории России имеется пример куда более успешной «государственной программы» заселения и развития Дальнего Востока. Однако и средства на ее реализацию расходовались колоссальные.

Согласно положению «О правилах для поселения русских и иностранцев в Амурской и Приморской областях Восточной Сибири» (утверждено правительством Российской империи в 1861 г.), крестьяне получали в пользование на 20 лет либо приобретали в собственность по льготной цене до 100 десятин (т.е. до 109 гектаров) земли на одну семью, освобождались от налогов и от призыва в армию на 10 лет.

В течение трех лет за счет государства ежегодно перевозили морским путем 250 семей из европейской части России. Каждая переселенная таким образом семья обходилась государству в огромную сумму - 1 300 руб. (средний месячный заработок по стране не превышал 15 руб.)

Даже после окончания программы переселения и снятия всех ограничений, согласно Закону 1912 г., для Приамурского края предусматривалась ссуда на обзаведение хозяйством в размере до 400 руб. на одну семью, половина которой выдавалась семье сразу, а вторая часть - при условии целевого расходования первой половины ссуды.

Неудивительно, что всего лишь за 20 лет Дальний Восток из пустынной окраины превратился в развитый сельскохозяйственный район России. С 1895 по 1917 гг. посевные площади выросли в восемь раз, урожаи пшеницы только за период 1904 - 1915 гг. выросли в три раза, урожаи овса - более чем в два раза, что превышало показатели США и намного превосходило по урожайности зерновых другие регионы России, в том числе - имеющие более выгодные почвенные и климатические условия. Соответственно, довольно высок был и уровень благосостояния крестьянства и казачества в крае.

 


 

 

И что сейчас?

Безусловно, сельскохозяйственная деятельность на Дальнем Востоке обладает своей спецификой, требующей учета при правовом регулировании. Это и сложные природные условия, и неразвитость инфраструктуры, и демографические проблемы региона.

Затраты на выпуск единицы продукции в сельском хозяйстве Дальнего Востока всегда были выше, чем в среднем по России; резкий спад производства, вызванный последствиями аграрной реформы, совпавшей с экономическим кризисом, преодолевается с большим трудом. В постсоветский период сельскохозяйственные земли на Дальнем Востоке сократились почти на 40%.

Но юридические проблемы, в отличие от природных, порой гораздо более субъективны.

Одной из таких проблем является формирование крупными игроками огромных земельных банков и вытеснение конкурентов, а заодно с ними - и любой иной «экономической активности», не только из поселений, но и из целых районов. Для Приморского края такой проблемой стал приход игрока федерального уровня - Группы компаний «РУСАГРО».

Казалось бы, какие негативные последствия может повлечь появление крупного инвестора, одного из ключевых в регионе резидентов ТОСЭР «Михайловская»? Однако специалисты отмечают, что переход в собственность группы в короткие сроки порядка 80 000 гектаров отборных земель не только «породил болезненный передел собственности, но и, в определенной степени, опустошил бюджет Михайловского района». По словам приморских чиновников, ООО «Компания «Армада», работавшая на этих пахотных землях до прихода указанного резидента, платила в местный бюджет в 5 (пять) раз больше налогов.

О том, что Группа компаний «РУСАГРО», реализующая в Приморье крупный инвестиционный проект, «не оправдывает ожиданий приморских властей» 21 февраля 2018 г. сообщало ИА PrimaMedia, подробно освещавшее мнения краевых депутатов и чиновников, прозвучавшие на заседании комитета по экономической политике и собственности ЗС ПК.

Еще больше вопросов и загадок оставила опубликованная 21 ноября 2018 г. в «Золотом Роге» статья «Рассыпающаяся империя Ли Дэмина». В ней, в частности, речь шла о «крупнейшей в истории Приморья сделке» по продаже компанией «Армада» крупному российскому аграрному холдингу ряда юридических лиц, обладающих земельными участками площадью 28000 гектаров. Можно предположить, что при подготовке данной публикации, как говорится, «не пострадало ни одно осведомленное лицо», так как таковые, видимо, к ее написанию и не привлекались.

В действительности, три компании, обладающие указанным земельным банком, а точнее 100% долей в их уставных капиталах, были проданы ООО «Группа компаний «РУСАГРО» не «Армадой», а простым физическим лицом (правда, совершенно случайно оказавшимся еще и финансовым директором «Армады») за сумму, превышающую 1 миллиард рублей. Все это стало возможным в результате многоходовой операции по выводу указанных активов из-под контроля упомянутых иностранных инвесторов, осуществленной указанным выше физическим лицом во взаимодействии с другим, не менее физическим лицом (не менее случайно оказавшимся на тот момент директором «Армады»). Все указанное, а также непосредственно с ним связанное, совершенно закономерно (никаких случайностей!) в настоящее время является предметом разбирательства по 7 делам в Арбитражном суде Приморского края, а также предметом доследственных проверок по ряду заявлений о совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст.159 УК РФ.

Фото: фонтанка.ру, swalker.org, nat-geo.ru, wfi.lomasm.ru

P.S.

Остается верить, что крупный агрохолдинг, пополняя свой земельный банк при помощи подобных сомнительных сделок, не знал и ни при каких обстоятельствах не мог знать об их сомнительном характере.

Таким образом, мы проиллюстрировали еще одну проблему, характерную именно для аграрного сектора.

Известным фактом является запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, а также иностранными юридическими лицами. Не менее известным фактом является и то, что наиболее реальным инвестором является иностранный инвестор. Это противоречие и порождает необходимость для иностранного инвестора доверять значительную часть активов российским «партнерам», а то и просто оформлять активы или весь бизнес на разного рода российских «физических лиц», ставить их во главе предприятий. Очевидно, что юридические риски такого «упрощенного» подхода к данной проблеме трудно переоценить.

P.P.S.

Дорогие читатели! Даже если вы освоили и преодолели все премудрости отечественного законодательства и стали счастливыми обладателями ценнейшего товара - земельного участка или аграрного бизнеса, не сочтите за труд регулярно справляться в государственных реестрах на предмет того, являетесь ли вы все еще собственником вашего участка и/или бизнеса.

Адвокат СЫРБУ Г.Г. Адвокатское бюро «Паритет»

Адвокат БЕРЕГОВСКИЙ В.Ю. Адвокатское бюро «Правовая конструкция»

 

Журнал "Дальневосточный капитал", март, 2019 год. 

Теги: земля  Дальний Восток 
Версия для печати



Loading...




Новости раздела
  • Как сократить расходы на отдых
  • Есть, кем гордиться: Наталья Прачева
  • Лес рубят - квоты летят
  • Дальневосточные порты: Инвестиционный тренд
  • Груз ответственности на акватории порта
  • Один в пыли не воин
  • Крабовладельцы
  • Государство нам в помощь
  • 5-й ВЭФ превзошел ожидания Трутнева в 6 раз
  • Новые масштабы нацпрограммы





Опрос Спецпроекты Интервью Аналитика
Наши партнеры
Администрации Сми Полезные ссылки Статистика
Проект ДК
30 Октября 2020, 12:30
Сельское хозяйство: между потерями и обретениями Среди перспективных отраслей экономики края сельское хозяйство более десяти лет занимает ведущие позиции по объемам привлеченных инвестиций. Итогом такой активности стали появившиеся в регионе новые производства, которые позволили увеличить объемы продуктов питания, выпускаемых приморскими предприятиями, и в целом повысить показатели обеспеченности Приморского края собственной продукцией.
статьи раздела
Проект ДК
30 Октября 2020, 11:00
Артем принимает вызов На глазах город Артем Приморского края становится все более комфортным для жизни. Есть видимые для глаз перемены - ведется комплексное благоустройство, строятся парки; и есть менее заметные, - во многом изменились отношения местной власти и бизнеса. О том, на каких принципах они строятся, как город содействует привлечению инвестиций, мы говорим с Вячеславом Квоном, главой Артемовского городского округа.
статьи раздела
Проект ДК
30 Октября 2020, 09:20
Энергетика Приморья: этапы развития Новые энергообъекты должны обеспечить возросшие потребности бизнеса и решить проблему надежности
статьи раздела
Проект ДК
30 Октября 2020, 09:00
Лесопромышленный комплекс: переработка выходит на первый план Инвестиционные проекты в отрасли поддержаны на федеральном и региональном уровне
статьи раздела
о компании | свежий номер | проект ДК | реклама | архив | подписка | rss | поиск | контакты
© 2000-2022 Сетевое издание ДВ Капитал
Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "Издательская компания "Золотой Рог" (ОГРН 1162536095358)
Главный редактор: Сычёва О.А.
Адрес: 690014, Приморский край, г. Владивосток, ул. Некрасовская д. 36 «Б», офис 606;
Телефон: +7 (423) 245-04-85, +7 (914) 791-46-10; Email: [email protected]
Регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-80974 от 30 апреля 2021 г.; зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Содержит информационную продукцию категории 18+.
џндекс.Њетрика